Является ли правомерным поднятие арендной платы на 30%

Самое важное в статье: "Является ли правомерным поднятие арендной платы на 30%" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Содержание

Является ли правомерным поднятие арендной платы на 30%?

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 октября 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Условиями договора аренды предусмотрено ежегодное повышение размера арендной платы на 20%. Является ли такое повышение правомерным в том случае, если оно не пропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности?

Ответ: Повышение арендной платы в размере, предусмотренном договором, является неправомерным, в случае если такое повышение непропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следует отметить, что максимальных пределов повышения размера арендной платы положения ГК РФ не содержат.

Таким образом, можно сделать вывод, что стороны вправе изменять арендную плату в размере, установленном договором аренды.

Вместе с тем Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» дополнил Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» п. 22, в котором отметил, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Схожий вывод сделал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26.03.2013 N 15327/12. Признавая повышение арендной платы необоснованным, суд указал, что в рассматриваемом деле повышение предприятием в 2009 г. размера арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности выявлено судами путем сопоставления результатов оценки, указанных в отчетах независимых оценщиков, привлеченных непосредственно арендодателем для определения цены аренды.

Повысили плату за аренду жилья? Только не мне!

В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями. Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло. Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать «нужные» условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что «арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей«, «размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1%«). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование. Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Читайте так же:  Как россиянам самостоятельно получить визу в польшу

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. «Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы», – считает Анастасия. По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, «ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб. и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями«. Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере. Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 13АП-27545/2013 по делу № А42-3901/2013).

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. «Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет «выгодный ему» отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?» – негодует Анастасия Помелова. Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление. Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным. В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления. С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается. Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г. № 10728/12 по делу № А23-2648/2011.

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г. по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013).

Читайте так же:  Как русским получить образование в бельгии

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

«Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций. Для этого в договоре аренды рекомендую перечислить все находящееся в квартире движимое имущество, а также прописать, за чей счет устраняются возникшие не по вине арендатора неисправности этого имущества. Аналогично описываются коммунальные услуги (возможно указать реквизиты договоров с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон. В разделе «ответственность сторон» важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе».

Оплата по новым условиям

[2]

СОВЕТ

Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите «договор аренды» и выберите «Формы документов».

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно. Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ). Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park:

«Чем подробнее в договоре аренды прописан механизм, по которому рассчитывается арендная плата, а также иные отношения с контрагентом, тем больше шансов уйти от односторонних решений со стороны арендодателей. А значит, не будет и неразрешимых споров. Я думаю, это единственный способ, который дает возможность арендатору сохранить с арендодателем нормальные партнерские отношения».

[3]

Очевидно, что заставить лицо заключить договор на тех или иных условиях невозможно. Однако если арендодатель заинтересован в сдаче своего жилья не меньше, чем арендатор в его найме, то обсудить условия будущего договора и с помощью переговоров и совместных уступок прийти к положениям, которые будут устраивать обе стороны, – вполне реально. И даже если стороны потеряют при этом какую-то сумму денег, зато приобретут спокойствие и уверенность в том, что в случае конфликта они смогут обратиться в суд и отстоять свои права на арендованное имущество.

Последняя актуализация: 13 апреля 2016 г.

Документы по теме:

Материалы по теме:

Некоммерческий наем жилья: главные моменты
Данный вид найма может обеспечить улучшение жилищных условий порядка 40% населения России.

Является ли правомерным поднятие арендной платы на 30%?

Вопрос: Договором аренды нежилого помещения предусмотрено повышение переменной части арендной платы в случае увеличения тарифов поставщиками коммунальных услуг с направлением за 30 календарных дней арендатору письменного уведомления. Тарифы увеличены с июля 2014 г. Арендодатель направил уведомление и проект допсоглашения в ноябре 2014 г. Вправе ли арендодатель требовать повышенной платы за коммунальные услуги с июля 2014 г.?

Ответ: Арендодатель не вправе требовать от арендатора повышенной платы за коммунальные услуги с момента увеличения на них тарифов (с 1 июля 2014 г.), поскольку арендодателем не было соблюдено предусмотренное договором условие о предварительном уведомлении арендатора об этом в письменной форме.

Е.С.Демидкина
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр

Разовое повышение арендной платы при нарушении условий договора субаренды

В договоре субаренды павильона указано, что арендатор (я являюсь субарендатором меньше года) имеет право повышать арендную плату в одностороннем порядке при нарушении пункта о запрете курения на территории ТЦ, при нарушении режима работы, установленного арендатором. В договоре не указан режим работы ТЦ. ТЦ работает с 9:00 до 20:00. Однажды я пришел на час позже, администратор составил на меня акт, где написано, что арендная плата разово повышается на 1 тыс. руб. При повторном нарушении арендная плата разово повысится на 3 тыс. руб. Имеет ли арендатор на это право?

В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как разъяснил ВАС РФ в постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Читайте так же:  Как проверить подлинность регистрации иностранного гражданина

Таким образом, если арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке, он не имеет право повысить арендную плату еще раз в этом же году.

Изменить размер фиксированной арендной платы в одностороннем порядке возможно через год при наличии соответствующего условия в договоре

Видео (кликните для воспроизведения).

Условие договора, предусмат­ривающее фиксированный размер арендной платы, должно оставаться неизменным в течение года, при этом одностороннее изменение арендной платы может осуществляться не чаще одного раза в год. Следует учитывать, что если арендная плата изменяется соглашением сторон, то такое изменение может производиться неограниченное количество раз, в том числе если с момента заключения договора аренды прошло менее года.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). При этом согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых перио­дически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмот­ра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (подп. 1 п. 2, п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). В том числе допускается, что договором может быть предусмотрено одностороннее изменение стороной, в частности арендодателем, цены оказываемых услуг (п. 1 ст. 424, п. 2 ст. 424 ГК РФ).

По поводу возможности одностороннего изменения размера арендной платы Президиум ВАС РФ разъяснил, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусмат­ривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Позиция ВАС РФ в отношении одностороннего изменения арендной платы была уточнена в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление Пленума), в котором указано, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться не чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума).

[1]

Таким образом, в рассматриваемом случае, поскольку с момента заключения договора прошло менее одного года, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Также следует учитывать, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы до­говор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в час­ти, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 постановления Пленума).

Данное ограничение по периодичности изменения арендной платы не распространяется на случаи, когда она меняется соглашением сторон. Такое соглашение может быть заключено несколько раз в течение одного года действия договора аренды, в том числе в период, когда с момента заключения такого до­говора прошло менее года.

По этому поводу ВАС РФ разъяснил, что поскольку норма по запрету пересмотра арендной платы чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) является диспозитивной, она допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (п. 21 постановления Пленума).

Таким образом, п. 3 ст. 614 ГК РФ носит императивный характер только в отношении права изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если изменение арендной платы производится по соглашению сторон, то его возможно производить более одного раза в год.

Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды, в частности, ФАС Дальневосточного округа указывает на то, что если увеличение арендной платы основано на взаимном согласии сторон, такое изменение не противоречит (см. постановление от 14.10.2013 № Ф03-4766/2013 по делу № А51-21391/2011).

Если размер арендной платы меняется

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

30.11.2018 г. Можно ли изменять размер арендной платы чаще одного раза в год?

Ответ: Изменение размера арендной платы чаще одного раза в год возможно только по соглашению сторон. Изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке допустимо не чаще одного раза в год.

Обоснование: Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Читайте так же:  Как и на кого можно уехать учиться в словению и какая виза нужна

По вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год существует три позиции судов.

Позиция 1. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 N Ф05-17457/2015 по делу N А40-210074/2014

Позиция 2. Размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу N А40-13163/10-3-93

Позиция 3. В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще чем раз в год. Такое условие является ничтожным.

Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009

Постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17

Вывод из судебной практики: Если законом или договором предусмотрена возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это без подписания дополнительного соглашения с арендатором не чаще одного раза в год.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: «. 21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. «.

Таким образом, изменение размера арендной платы чаще одного раза в год возможно только по соглашению сторон. Изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке допустимо не чаще одного раза в год.

Повышение арендной платы арендодателем

Краткое содержание

  • Возможно ли повышение арендной платы более чем на 20% по желанию арендодателя.
  • Повышение арендной платы договор
  • Арендодатель повышает арендную плату
  • Повышение арендной платы за землю
  • Повышение арендной платы

1. Возможно ли повышение арендной платы более чем на 20% по желанию арендодателя.

1.1. В случае если это не запрещено условиями договора, а также допускается им. Вне зависимости от вида собственника. С уважением,

1.2. Для ответа на вопрос необходимо изучить договор аренды. В принципе, такое увеличение возможно. В настоящее время я нахожусь в арбитражных процессах, где представляю интересы ответчика-арендатора по искам арендодателя об увеличении арендной платы по одному делу в 2 раза, а по другому — в 3 раза. В суде первой инстанции прняты решения об отказе в исковых требованиях, но в апелляции назначена экспертная оценка величины рыночной стоимости аренды. По-видимому, дело склоняется к тому, что исковые требования будут удовлетворены, хоть и не в полном объеме. Приглашаю на очную консультацию. Адвокат

2. Договором аренды предусмотрено право арендатора 1 раз в год повышать арендную плату. Арендодатель отправил уведомление о повышении арендной платы арендатору. После этого отправил проект доп соглашения. Арендатор не подписывает его. Что делать?

2.1. Здравствуйте! Если в договоре аренды прописана возможность 1 раз в течение года повысить арендную плату, то стороны договора должны исполнять данные условия. В случае одностороннего отказа от исполнения, вы имеете право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, либо обратиться в суд для защиты своих нарушенных прав.

3. В какие сроки арендодатель нежилого помещения должен уведомить арендатора о повышении арендной платы и на сколько процентов он имеет право повысить арендную плату за офис.

3.1. Здравствуйте, подобные условия должны быть прописаны в договоре аренды нежилого помещения. Если в договоре данные сведения отсутствуют, то собственник помещения вправе повысить арендную плату не позднее чем за один месяц до даты ежемесячного платежа. Стоимость аренды помещения устанавливается непосредственно собственником и никаких лимитов не имеет. То есть имеет полное право повысить и на 100, и на 200 и на 1000%.

4. Арендодатель-администация г. Чита, повысил мне арендную плату за дачный участок (СНТ) со 100 руб до 2000 с 2015 года. Мотивируя повышением кадастровой стоимости участков в предалах города. На участке нет строений, просто огород которым пользуемся с мая по сентябрь. Возможно ли оспорить данную стоимость, т.к. маме пришел налог на соседний участок такой же площадью 375 рублей! За 2 года. Можно ли уменьшить размер арендной платы? Сделать оценку? Правомерно ли такое многократное повышение?

4.1. Арендная плата начисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому если оспорите кадастровую стоимость, то арендную плату конечно пересчитают.

5. Арендовал парковочное место пол года по цене 3800. Недавно получил извещение о повышении арендной платы на 31%, то есть 5000. Естественно, меня заинтересовал такой скачек цены. Попросил арендодателя детельный отчет и разъяснение по повышению цены. Получил отказ. Правомерны ли мои действия как арендатора и действия арендодателя?

5.1. Нужно договор аренды изучать, чтобы ответить.


5.2. Если в договоре аренды парковочного места закреплено право Арендодателя повышать арендную плату, то его действия правомерны. Вы правильно поступили, что запросили у него письменные объяснения и отчет. Но, Вы должны понимать, что, Арендодатель может проигнорировать Ваш запрос, если в Договоре аренды прямо не установлена его обязанность на него ответить. Так что ответы на все вопросы Вы найдете в своем Договоре аренды.

6. У меня вопрос. В договоре аренды нежилого помещения прописано-Арендодатель вправе пересмотреть размер арендной платы, но не чаще, чем один раз в год, уведомив об этом Арендатора в письменном виде за 30 календарных дней. Договор действует с 2013 г. Увеличения ни разу не было. Но в Договоре не прописан %. Я хочу увеличить на 30% с уведомлен. За 30 дней. В этом случае-это не будет выше средне рыночной цены по аналогичн. Объектам. Данное повышение законно?

Читайте так же:  Как русскому уехать учиться в польшу

6.1. Все зависит от условий договора в целом. Теоретически Вы ничем не ограничены, тем более, если сможете обосновать новую цену.

6.2. Повышение данное законно. У Вас частный объект и Вы вправе устанавливать любую цену за аренду.

7. Арендодатель по долгосрочному договору аренды хочет поднять арендную плату на 5%. В договоре эти условия обговорены, что раз в год мы имеем право повышать. Вопрос: за сколько мы должны уведомить арендатора? И когда он должен начинать платить аренду с повышением?

7.1. Если в договоре срок уведомления не указан, то уведомление должно быть в разумный срок. Обычно это 1 месяц.

8. Арендодатель хочет повысить стоимость аренды, прошло 5 месяцев со дня заключения договора, в котором прописано, что размер арендной платы может пересматриваться не чаще, чем один раз в год. Договор на полтора года. Если мы не согласны с повышением аренды, имеем ли мы право отказаться платить больше, не выселяясь? И если мы не согласны и будем съезжать с квартиры, то арендодатель должен выплатить нам сумму уплаченную агенству недвижимости в качестве комиссии?

8.1. Привет.
Конечно, повышение ставки арендной является СУЩЕСТВЕННЫМ нарушением договора аренды.
Вы имеете право не выселяться и платить строго по договору, поскольку вы его не нарушали.
.
Вы можете расторгнуть договор, двумя вариантами:
1 по соглашению с арендодателем, если договоритесь с ним, мол мы съезжаем, на вас не подаем на вас в суд, не взыскиваем убытки, в том числе за нового риэлтора который вам найдет новую квартиру, за транспорт по перевозки вещей, за агентство которое к вам пристроило, за новые обои которые поклеили и т.п., а вы нам просто возвращаете деньги за агентство и мы съезжаем
2. без соглашения в одностороннем порядке, но только через суд поскольку в договоре нарушены Существенные условия, и в суде уже можете взыскать все убытки

(обязательно все общение с арендодателем по бумагам делайте, пусть вам письменно все требования пишут, вы им тоже в ответ письменно).

Ограничения по размеру увеличения арендной платы

Вопрос-ответ по теме

Вправе ли Арендодатель увеличить размер арендной платы по договору аренды недвижимости на 40 %, при этом односторонний порядок увеличения арендной платы по инициативе Арендодателя путем предварительного письменного уведомления Арендатора предусмотрен условиями договора? Существуют ли какие-нибудь ограничения по размеру увеличения арендной платы (договором ограничение не предусмотрено)?

Ограничений по размеру увеличения арендной платы нет. Но необходимо иметь в виду, что сам договор должен содержать определенный механизм (формулу), которая бы позволяла определить конкретную сумму заранее.

То есть, если право на увеличение арендной платы не конкретизировано, то данное условие может считаться несогласованным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Пример из практики: суд отказал арендодателю в удовлетворении иска о взыскании задолженности, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы был установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями. Далее арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы. Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).

Представляется, что в данном случае суд встал на сторону арендатора главным образом по следующим основаниям:

 установив в договоре право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;*

 в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения возможны лишь по соглашению сторон.

Видео (кликните для воспроизведения).

Указанные обстоятельства также необходимо учитывать арендатору при возникновении спора о повышении арендной платы.

Источники


  1. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.

  2. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.

  3. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.
Является ли правомерным поднятие арендной платы на 30%
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here