Проверка квартиры при покупке на юридическую чистоту по документам

Самое важное в статье: "Проверка квартиры при покупке на юридическую чистоту по документам" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Приобретение квартиры требует максимальной осторожности и тщательного анализа совершаемой сделки. Ведь при попустительском отношении к собственной безопасности можно понести дополнительные расходы, а также лишиться недвижимого имущества или денег, потратив массу времени и средств на отстаивание своих интересов в суде. Во избежание любых негативных последствий необходима тщательная проверка юридической чистоты квартиры. Можно это сделать и самостоятельно, однако без достаточного опыта процедура может затянуться на долгое время, вследствие чего продавец вынужден будет искать другого покупателя.

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Прежде чем соглашаться на заключение сделки, необходимо выполнить целый ряд пунктов. При выявлении проблем по любому из них проще отказаться от подписания договора, нежели потом устранять последствия. Как проверить чистоту квартиры при покупке?

  • Потребуйте у собственника правоустанавливающие документы. Это не только свидетельство о регистрации прав (выписка из реестра), но и первичные документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д. Они позволят оценить риск оспаривания сделки третьими лицами (например возможными наследниками).
  • Получите справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, ведь при наличии долгов платить после регистрации сделки их придется Вам.
  • Тщательно ознакомьтесь с техническим паспортом жилья на момент нелегальных перепланировок.
  • Не стесняйтесь попросить у продавца справку из психо- и наркологического диспансера, исключив подписание договора лицом, не отдающим отчета своим действиям.
  • Поинтересуйтесь о наличии зарегистрированных лиц, в том числе и временно не имеющих права проживания (отбывающие лишение свободы, проходящие службу в армии и т. д.). Юридическая чистота квартиры в этом случае подтверждается выпиской из домовой книги, получаемой в МФЦ.
  • Убедитесь в отсутствии обременений и судебных споров, которые в будущем могут создать Вам проблемы. Квартира не должна находиться в залоге или аресте, а также не может быть отписана третьим лицам по договору ренты.

Наше предложение

Увы, немногие знают, как проверить чистоту квартиры при покупке в полном объеме и ограничиваются изучением основных документов на жилье. Специалисты проекта «КВАРТИРА БЕЗ РИСКОВ» готовы провести полную проверку чистоты недвижимости в кратчайшие сроки. Мы предлагаем:

  • выполнение всех процедур проверки в течение 24 часов вместо традиционных 3–5 дней в других компаниях;
  • оформление услуги онлайн: чистота квартиры может быть проверена нами без Вашего визита в офис;
  • фиксированную стоимость услуги в 6 000 рублей (пакет «Стандарт»), тогда как у конкурентов она стоит минимум 25 000 руб.

Если Вы не знаете, как проверить чистоту квартиры самому, или же сомневаетесь в своих силах – доверьте это профессионалам! Бездействие в будущем может обойтись куда дороже.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту

Любой человек, приобретающий квартиру, заинтересован в том, чтобы сделка прошла максимально быстро, с наименьшими затратами сил и средств. При этом одним из самых важных требований является гарантия юридической чистоты недвижимости.

Ни в коем случае нельзя полагаться лишь на слова продавца. Необходима тщательная проверка всех документов, справок и так далее. Если к приобретению квартиры привлечены риэлтерские компании, то такую проверку обязаны сделать их сотрудники. Если же покупка осуществляется собственными силами, то изучением документов придётся заниматься самостоятельно. В сложных или запутанных случаях лучше воспользоваться услугами опытных юристов, а не полагаться на собственные силы, поскольку цена ошибки в данном случае очень велика.

Под термином «юридическая чистота» в отношении объектов недвижимости понимается отсутствие, каких бы то ни было юридических препятствий для осуществления сделки, перехода права владения этими объектами. Причём препятствием может быть не только какой-либо факт, делающий саму сделку невозможной, а даже такие события, которые заставят покупателя совершать незапланированные ранее действия или траты.

Что должно обязательно проверяться при покупке квартиры.

  1. Подтверждение права владения продавцом данным объектом недвижимости и тем основаниям, на которых это право появилось.

Минимальные основания для оспаривания продажи квартиры будут у потенциальных наследников, если собственник получил эту квартиру в дар или лично участвовал в приватизации. Повышенное внимание покупатель должен уделить изучению всех документов, если в течение последних нескольких лет квартира неоднократно перепродавалась.

Если продавец стал собственником в результате приватизации необходимо выяснить, не участвовали ли в этом несовершеннолетние.

Не следует забывать, что сроком давности для сделок с квартирами считается трёхлетний период.

Рекомендуется не только ознакомиться со свидетельством о праве владения квартирой, но и заказать в отделении Росреестра выписку из ЕГРН. В данной справке будет отображена вся реальная история объекта недвижимости, включая:

  • всех собственников за последние 20 лет;
  • все зарегистрированные переходы права владения;
  • наличие или отсутствие ограничений на квартиру, существующих в настоящее время или бывших в прошлом.
  1. Личные документы продавца.

Важно, чтобы продавцом был тот же человек, который является собственником жилья. Если в качестве продавца выступает доверенное лицо нужно убедиться в актуальности доверенности (сделать это можно в той нотариальной конторе, где оформлялся документ).

Юридический портал bukva-zakona.com напоминает, что доверителем не может быть недееспособное лицо. Любая сделка от имени такого лица будет незаконной.

Если продавец выступает от имени несовершеннолетнего, то должно быть представлено одобрение будущей сделки от органов опеки.

Обратите внимание! Информация из данной статьи может быть не полной, по причине частого изменения законодательства. Кроме того, конкретно ваша ситуация возможно требует, более детального изучения. Поэтому советуем проконсультироваться с нашими специалистами по телефонам: в Москве +7 (499) 938-44-32, в Санкт-Петербурге: +7 (812) 467-34-03, По всей России 8 (800) 511-81-26 — это бесплатно, анонимно и профессионально!

Будет нелишним проверить продавца по общедоступным базам ФССП, арбитражного суда и ФНС РФ.

  1. Наличие ограничений на сделки с объектом недвижимости.

Большинство ограничений носят запретительный характер на совершение сделок с имуществом. Их наличие проверяется по выписке из ЕГРН.

  1. Техническая и кадастровая документация на квартиру.

Любые изменения в планировке квартиры должны быть узаконены и это должно подтверждаться наличием разрешительных документов. Некоторые виды перепланировок недопустимы в принципе и их наличие сделает невозможным проведение регистрационных действий. Другие виды перепланировок требуют согласования и разрешения.

Если продавец не сделает этого самостоятельно, то покупатель столкнётся с проблемами при регистрации права собственности на покупку. Может получиться так, что ему придётся за свой счёт устранять все изменения в планировке квартиры.

  1. Сведения о прописанных в данной квартире лицах на момент продажи и в предыдущие годы.
Читайте так же:  Алименты удерживаются до или после удержания ндфл

Эта информация содержится в выписке из домовой книги, заказать которую обязан продавец. Важными сведениями считаются указания на всех прописанных в данной квартире за весь период ведения учёта. Например, ранее имевший прописку в квартире человек, сейчас находится в тюремном заключении. На данный момент времени у него нет регистрации по данному адресу, но после освобождения он будет вправе претендовать на свою долю в недвижимости.

То же самое касается ранее выписанных несовершеннолетних, находящихся на длительном лечении и так далее.

  1. Сведения о доме, в котором располагается квартира.

Информация, которая важна в данном случае, не является ли дом аварийным. Сделки с квартирами в таких домах запрещены. Эти данные находятся в свободном доступе, и получить их не составляет труда.

  1. Наличие долгов по оплате коммуналки.

Информацию можно получить в управляющей компании или у поставщиков конкретных услуг.

Некоторые виды подтверждающих документов и справок покупатель может получить самостоятельно. За определённые услуги придётся заплатить, другие осуществляются абсолютно бесплатно. Стоимость информации по квартире несравнимо мала по сравнению со стоимостью сделки, поэтому экономия в данном случае неуместна.

Часть документов может получить только собственник. Но не стоит стесняться напоминать ему об этом или просить их оформить.

Если самостоятельно оценить информацию не представляется возможным, необходимо проконсультироваться со специалистами.

[3]

Проверка юридической чистоты квартиры

Настал этот день, когда Вы хотите вложить деньги в покупку квартиры. Это может быть новостройка или жилье на вторичном рынке. И там и там существуют огромные риски. Проверка юридической частоты квартиры поможет оценить ситуацию и принять правильное решение.

На этой странице указаны перечень услуг и цены на юридическую проверку при покупке квартиры на вторичном рынке. Если Вы покупаете квартиру в новостройке (в том числе по ДДУ), то просим Вас перейти сюда.

Работая в этой сфере с 2012 года, мы выяснили, что в Москве и Московской области каждая 5-я сделка таит в себе большие риски для покупателя. В других регионах этот процент ниже, но там чаще встречаются незаконные перепланировки, скрытые долги ЖКХ и обременения правами третьих лиц.

Проверка юридической чистоты документов по квартире при покупке

1. Проверка квартиры, проверка юридической чистоты документов при покупке квартиры. Описание

Проверка юридической чистоты квартиры необходима во всех случаях, когда вы хотите купить квартиру. Проверка квартиры страхует вас от большинства рисков, связанных со сделкой, только юристы смогут выявить все обременения, права третьих лиц на квартиру, которые желает утаить продавец.

В рамках проверки в частности, анализируются следующие проблемы, связанные с квартирой:

— обременения квартиры в виде ипотеки, долгосрочного найма;

— риски признания недействительными правоустанавливающих документов продавца на квартиру, например, вследствие неправомерной приватизации без участия несовершеннолетних, неправомерного вступления в наследство при наличии других наследников;

— судебные и исполнительные производства и аресты в отношении квартиры;

— риски судебных разбирательств для снятия с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц;

— риски признания сделки недействительной вследствие психического расстройства продавца, или наркологического расстройства, т.е. риски его недееспособности;

— необходимость согласия органов опеки и попечительства в ряде случаев;

— риски ненадлежащих полномочий представителей;

— наличие дома в программе реконструкции и сноса;

— наличие супругов и бывших супругов, могущих оспорить сделку;

Как можно увидеть риски в отношении покупаемой квартиры могут быть многочисленны и разнообразны. Любой из них может повлечь признание недействительным сделки по покупке квартиры и, следовательно, вашего права собственности на квартиру, либо право собственности может вовсе не перейти к вам, сделка «зависнет» в регистрирующем органе (Росреестр).

Правовое Бюро «ЮРИСТОКРАТ» располагает большим опытом в сфере проверки юридической чистоты объектов недвижимости, оформлении и сопровождении сделок с недвижимым имуществом. Обратившись к нам, вы застрахуете себя от правовых рисков и купите проверенную квартиру, ваше право собственности на которую, потом никто не сможет оспорить. Мы проверяем как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке.

2. Проверка юридической чистоты квартиры при покупке, проверка документов. Сроки.

Срок проверки юридической чистоты квартиры составляет:

При проверке квартиры по представленным вами документам – 3 р.д.

При проверке квартиры и сборе документов нами – 2 недели.

[1]

3. Проверка квартиры, проверка юридической чистоты квартиры при покупке, проверка документов. Порядок действий

  1. Вы передаете нам имеющиеся документы по квартире в офисе или по e-mail для проверки квартиры.
  2. Мы просматриваем документы, при необходимости просим предоставить дополнительные.
  3. Подписываем с вами договор на проверку юридической чистоты квартиры.
  4. Проводим подробный анализ рисков по квартире, по результатам проверки юридической чистоты подготавливаем заключение.
  5. Мы отвечаем на вопросы, возникшие по заключению по квартире, даем финальные разъяснения, сдаем его вам.

4. Проверка квартиры, проверка юридической чистоты квартиры при покупке, проверка документов. Гарантии

Мы обеспечиваем высочайшее качество исследования объектов недвижимости, гарантируемое нашей четкой отработанной процедурой и годами практики в сфере недвижимости. Наши юристы хорошо знакомы с судебной практикой по делам, связанным с квартирами, т.к. мы постоянно работаем в области признания прав собственности на квартиры, наследственным делам по квартирам, спорам о разделе имущества и прочим.

5. Â Проверка квартиры, проверка юридической чистоты квартиры при покупке, проверка документов. Результат

Результатом проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой является:

— подробное юридическое заключение обо всех особенностях и рисках, которые присутствуют в сделке, подробные рекомендации по их устранению по результатам проверки квартиры;

— ваше спокойствие в отношении приобретаемой проверенной квартиры, абсолютная прозрачность сделки.

6. Проверка юридической чистоты квартиры при покупке, проверка документов. Стоимость

№ п/п

Наименование услуги

Стоимость услуги (рублей)

Проверка юридической чистоты квартиры по документам, представленным вами (новостройка, вторичка)

По результатам проверки юридической чистоты квартиры вы получаете ПИСЬМЕННОЕ правовое заключение с указанием всех возможных рисков и путей по их устранению или минимизации

Проверка юридической чистоты квартиры — документы собирают наши специалисты (новостройка, вторичка)

Сбор документов производится по нотариальной доверенности от продавца, соответственно, продавец должен выдать такую доверенность.

Кроме того, по этому варианту мы получаем независимо от наличия доверенности следующие документы:

— выписка из ЕГРП;

— письма из префектуры, управы, ДЕЗ о наличии дома в программе реконструкции или сноса;

— справку об истории сделок с квартирой из открытых источников.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту: какие нужно проверить документы и сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость. При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой. Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Читайте так же:  Как реализуется авторское право

Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

  • Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
  • Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
  • Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
  • Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
  • Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
  • Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Видео (кликните для воспроизведения).

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении. Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

  1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
  2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
  3. Военнослужащие по призыву.
  4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
  5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Читайте так же:  Правила и порядок замены прибора учета электроэнергии (электросчетчика)

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

  1. Зайти на официальный сайт органа Росреестра, прокрутить немного вниз и кликнуть на надпись: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
  2. На открывшейся странице поставить галочку, выбрав вариант, по которому требуется найти информацию. Поиск ведется по кадастровому или условному номеру, адресу квартиры или номеру права. Нажать кнопку «Сформировать запрос».

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

Читайте так же:  Как наказать продавца

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Читайте так же:  Что такое межевание земельного участка и сколько оно стоит

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

1. Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

3. Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

4. «Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

5. Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании МИЭЛЬ Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «МИЭЛЬ Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи. Вам ответит наш специалист в течение 1 дня.

Источники


  1. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.

  2. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.

  3. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
Проверка квартиры при покупке на юридическую чистоту по документам
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here