Облагается ли доход от сдачи квартиры в аренду или в наем налогом

Самое важное в статье: "Облагается ли доход от сдачи квартиры в аренду или в наем налогом" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Минимизация налогов при сдаче жилья в аренду (НДФЛ, упрощенка или патент: что выгоднее?)

Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо , индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

  • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
  • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП — следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов

[1]

  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)
  • Пример
    И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
    35 000 * 12 * 0.13 = 54 600.
    Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры.

    Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

    Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

    Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

    Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

    Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

    Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

    Читайте так же:  Будет ли жена иметь право собственности на недвижимость при разводе

    Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

    Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

    • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
    • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
    • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
    • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

    Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

    Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

    В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

    Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Является Ли Доходом Сдаяа Квартиры В Аренду

    Бизнес на аренде квартир: выгодно ли сдавать посуточно? Плюсы бизнес плана

    • дороговизна общей стоимости и эксплуатации объекта завышает его себестоимость, что диктует условие высоких арендных ставок;
    • объект требует усиленного контроля со стороны арендодателя. Как правило, такие объекты находятся в обладании граждан с высоким уровнем занятости, что не позволяет принимать непосредственное участие в работе с жильём.

    Позиция налоговой инспекции на этот счёт однозначна: арендодатель вправе сдавать жильё, выплачивая налог и заполняя декларацию по форме 3-НДФЛ, т.к он получает доход от сдачи жилища в наем. Форма декларации регламентирована Приказом ФНС РФ, за № ММВ-7-3/760, утверждённого 10 .11.11 г.

    Конференция ЮрКлуба

    Стоимость возмещенных арендатором арендодателю — физическому лицу расходов на коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях с применением ставки 13 процентов.

    Вопрос: Организация на основании договора аренды нежилого помещения, заключенного с физическим лицом (арендодателем), возмещает стоимость текущих коммунальных услуг: электроснабжения, тепловой энергии, канализации и холодного водоснабжения — на основании копий оплаченных арендодателем счетов. Должна ли организация, учитывая положения п. 2 ст. 211 НК РФ, удерживать НДФЛ при оплате арендодателю возмещаемых коммунальных услуг?

    Облагается ли доход от сдачи квартиры в аренду или в наем налогом

    А кто оплачивает коммунальные услуги — собственник или прописанный? Арендатор лишь обязан соблюдать все условия договора и вовремя выплачивать вам необходимую сумму. Вы же получаете от него деньги, оплачиваете с них необходимые счета и налоги и оставшиеся средства можете считать своим чистым доходом.

    Представьте ситуацию, что у вас есть квартира, в которой вы по каким-либо причинам не живете. Она пустует, и тогда вы задумываетесь о сдаче ее в аренду или по найму. Возникает вопрос: получая доход от сдачи квартиры в аренду, должен ли арендодатель платить налог? Об этом вы узнаете в нашей статье.

    Доход от аренды квартиры

    Всегда следует иметь в виду, что государство проникнуто формализмом и система по сути отрицает «здравый смысл». В конце концов «рыночная цена» — это «средняя температура по больнице», она бы не сформировалась, если бы на практике от неё не было бы отступлений, как в ту, так и в другую сторону.

    Налоговая служба сможет в суде доказать получение прибыли от найма жилья ее владельцем только при наличии показаний наймополучателей, которые конкретно укажут на Вас, как на лицо, получившее от них средства за наем жилья. Других способов у налоговиков нет. Даже отсутствие оплаты от наймополучателя не дает права налоговиков требовать от Вас подоходный налог, Вы не получали доход и Вы не предприниматель, чтобы ежемесячно перечислять страховые и налоговые отчисления. Тут и нормы не нужны.

    Является Ли Доходом Сдаяа Квартиры В Аренду

    Согласно пункту 2 статьи 163 Налогового кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей, начисленными работодателем доходами работника, подлежащими налогообложению, являются признанные в бухгалтерском учете работодателя в качестве расходов (затрат) в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете и финансовой отчетности:

    Таким образом, вне зависимости от того с кем заключен договор аренды, с компанией и работники проживаю в квартире безвозмездно или с работником и компания за него оплачивает арендные платежи, имеет место получения работником доходов от работодателя в натуральной форме.

    Платить или не платить налог с доходов от сдачи квартиры в аренду

    Таким образом, если бы требования ГК РФ относительно регистрации договоров аренды выполнялись, государству было бы гораздо легче заставлять собственников квартир платить налог с доходов от сдачи в аренду. Тем не менее, лишь небольшое количество договоров регистрируется, да и то, если только одной из сторон является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

    Однако не все так плохо. Минфин России, ФНС, Верховный Суд, арбитражные суды к 2005 году пришли к выводу, что сдача физическим лицом своей квартиры в аренду, не является предпринимательской деятельность. Вообще, согласно ст.2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, работ, услуг лицами, зарегистрированными соответствующим образом. По мнению Минфина, ФНС, судов, сдача имущества в аренду – это фактически использование собственником этого имущества своего законного права на распоряжение этим имуществом. Здесь нет элемента экономической деятельности, который является важной составляющей предпринимательской деятельности.

    Читайте так же:  Какие отношения регулирует гражданское право

    Является ли аренда квартиры предпринимательской деятельностью

    При сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке в аренду, у каждого военнослужащего возникает вопрос об известной статье №10, взятого из Федерального Закона № 76. Это статья «О статусе военнослужащего». По своей сути, ее смысл сводится к тому, что военнослужащему запрещается вести любые виды предпринимательской деятельности. И многие солдаты, взявшие ипотеку, ошибочно полагают, что сдача квартиры – это вид предпринимательства.

    И еще один документ, который решает вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру по военной ипотеке – это постановление пленума Верховного Суда РФ. Дата постановления – 24.10.2006. Чтобы не читать весь текст постановления, можно остановиться только на триннадцатом пункте.

    Является ли доходом продажа квартиры

    Взыскание алиментов и их уплата является больным вопросом для лиц, у которых есть общие дети чей брак прекратил существование. Сложным моментом в данной сфере является определение тех источников поступления денежных средств, с которых должны удерживаться алименты.

    В рамках какой системы налогообложения (УСН или НДФЛ) будет облагаться данная сделка, если ИП перестанет использовать помещение в предпринимательской деятельности, расторгнет все договоры аренды и затем продаст помещение, сохраняя или не сохраняя статус ИП?

    Нужен адвокат срочно, у кого есть практика по алиментам с продажи доли в квартире в питере

    Нет, не облагается. Но особо рьяные деревенские судебные приставы пытаются взыскивать алименты и с сумм полученных от продажи имущества одним из родителей. Тогда, как Закон (СК РФ) четко и однозначно говорит о том, что у детей НЕТ ПРАВ на имущество родителей. Надеюсь в скором времени появится разъяснения ВС РФ по этому вопросу. Так как беспредел по захвату чужого имущества нарастает.

    [2]

    Смотря чья квартира сдавалась. Если она в собственности одного из вас и приобретена до брака (или получена по наследству), то вряд ли можно делить доход от ее сдачи между супругами при разводе. Если квартира приобретена совместно, то и доход делится пополам.

    Является ли доходом продажа квартиры

    Мы купили квартиру в 2010 году, оформили на ИМЯ ЖЕНЫ. Пришло время продавать, для улучшения жилищных условий. От первого брака двое детей на которых я выплачиваю алименты 30% от заработка, развелись в 2002, исправно платил алименты по 2006, задолженностей не имел.

    Является ли это доходом Все сложности стали возникать после 2008 года, когда вышел закон, согласно которому, алиментным отчислениям подлежат все договора, заключенные в соответствии с законом. Если перевести это на обычный язык для облегчения понимания, то это значит: средства, полученные по правовым договорам, подлежат алиментным отчислениям.

    Является Ли Доходом Сдаяа Квартиры В Аренду

    Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

    Это в корне неверно. В Российской Федерации пенсионеры освобождаются только от налогов на имущество. А вот налоги на прибыль они платят точно в таких же размерах, как и другие. Если сдаешь разово У тех, кто сдает помещение на сутки или даже на несколько часов, также возникает вопрос о необходимости уплаты налога.

    Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

    В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

    Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

    О нюансах уплаты налога за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев

    Вопрос о том, надо ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев, возникает у собственников, которые хотят существенно сэкономить. Многие считают, что это идеальный вариант для того, чтобы не учитывать этот доход при подаче декларации налоговому инспектору.

    Общая информация

    Многие владельцы от найма недвижимости жильцами получают неплохой доход. По закону при сдаче квартиры в аренду владелец жилья обязан заключать соответствующий договор. Неважно, физическое это лицо или юридическое (организация). Если соглашение на аренду оформляется на срок менее 12 месяцев, то его не нужно регистрировать.

    Независимо от сроков прибыль от сдаваемой квартиры считается доходом от предпринимательской деятельности, поэтому она облагается соответствующим налогом. Это может быть налог на прибыль (для физических лиц) или налог на доходы ИП. Уклониться от уплаты практически невозможно, так как за это предусмотрена серьезная ответственность.

    Если владелец жилплощади не имеет статуса ИП, то он вынужден оплачивать 13% от своей прибыли за определенный налоговый период. Под таким периодом следует понимать 1 календарный год. Плательщик, сдавая квартиру, обязан подавать в налоговую инспекцию соответствующую декларацию.

    Для расчета суммы налога используется такая формула: арендная плата за месяц*12*13%. К примеру, собственник сдает квартиру за 20 тыс. рублей в месяц. Для того чтобы определить, какая сумма подлежит налогообложению, нужно воспользоваться формулой. 20,000*12*13% = 31, 200 рублей. Именно столько нужно заплатить хозяину жилплощади за год.

    Справка: если арендатором выступает юридическое лицо то, как раз оно является налоговым агентом и поэтому самостоятельно удерживает 13% от всей суммы за своего арендодателя.

    Что касается индивидуальных предпринимателей, то способ оплаты налога на прибыль от сдачи жилья зависит от используемой системы налогообложения:

    1. УСН. При упрощенной системе все налоги рассчитываются с 6%-ной ставкой. Кроме того, есть еще обязательные страховые взносы. Поэтому расчеты будут осуществляться так: ежемесячная плата*12*6 + страховой взнос (его размер в 2019 году составляет 27 тыс. 990 рублей).
    2. Патентная система. Для расчета используется такая формула: сумма патента + половина от обязательного страхового взноса. Стоимость такого патента зависит от региона проживания. К примеру, в Москве она начинается от 12 тысяч рублей.

    Если собственник решил сдавать квартиру и заключил с жильцом договор, он будет вынужден выплачивать указанный налог. Но считается, что есть законные способы, позволяющие избежать оплаты.

    Сокращение налогов

    Многие владельцы не хотят выплачивать всю сумму налога и придумывают различные способы уклонения от своей обязанности. Часто используются следующие методы:
    1. Уменьшение арендной платы. Естественно, это происходит только на бумаге. Способ, действительно, помогает сэкономить, так как в налоговых органах расчет осуществляется на основании суммы, указанной в соглашении. Но если сумму занизить очень сильно, то пострадать может сам собственник. Арендатор может отказаться заплатить за квартиру оговоренную сумму. И хозяин будет получать копейки до тех пор, пока срок действия договора не закончится.
    2. Заселение родственника. Если собственник докажет родство и отсутствие финансовой выгоды, то налог на прибыль платить не нужно.
    3. Отсутствие арендного соглашения. Это является основанием для неуплаты, но если налоговой инспектор докажет получение прибыли, то оплатить НДФЛ все же придется. Но на практике даже договор не является доказательством получения платы за сдачу жилья в наем. К примеру, арендаторы могут банально задерживать выплаты.
    Читайте так же:  Как заказать строительство детской площадки во дворе

    Таких способов очень много и большинство из их успешно используются владельцами квартир и домов. На практике злостного неплательщика очень тяжело поймать на нарушении налогового законодательства. Но это далеко не все способы, используемые собственниками.

    Договор на 11 месяцев

    Зная, нужно ли платить налог, многие владельцы сдают квартиры на 11 месяцев. По закону такой договор аренды можно заключить без проблем. К тому же, тогда его не нужно регистрировать. А так как налоговый период составляет 12 месяцев, то формально эта прибыль не учитывается.

    Но на практике сотрудник налогового органа может доказать получение дохода, который будет облагаться все теми же 13% для физического лица. И если арендодатель утаит сведения о прибыли, то обязан будет также выплатить штраф. Для законопослушных плательщиков сдача аренды квартиры на срок менее года не играет никакой роли. Им необходимо указать доход за несколько месяцев и заплатить указанную сумму.

    Ответственность

    Если сдаете жилье и не платите налоги, то ответственность за это может быть очень серьезной. Чаще всего нарушителей привлекают по статьям 171 и 198 УК РФ, а также по статье 14.1 КоАП РФ. Санкции данных статей предусматривают:
    1. Штраф до 300 тыс. рублей, арест на полгода или исправительные работы за осуществление незаконной предпринимательской деятельности.
    2. Штраф от 100 до 300 тыс. рублей, арест на 6 месяцев, обязательные работы или тюремное заключение до 1 года при уклонении от уплаты налога в очень крупном размере.
    3. Штраф до 2 тыс. рублей за осуществление деятельности индивидуальным предпринимателем без соответствующей регистрации.

    Помимо штрафа собственнику придется оплатить сумму задолженности. Арест или исправительные работы используются крайне редко, но не стоит думать, что при злостной неуплате НДФЛ можно будет обойтись исключительно штрафом.

    Для того чтобы впоследствии не быть оштрафованным, нужно соблюдать налоговое законодательство. А так как среди налогов, которые платятся гражданами, если НДФЛ, то лучше не уклонятся от этой обязанности. Если говорить о том, надо ли арендодателю платить налог за сдачу своей квартиры в аренду на 11 месяцев, то и здесь все понятно. Нужно, независимо от срока аренды.

    Какой налог должен заплатить собственник жилья за сдачу своей квартиры в аренду?

    Согласно законодательству, собственник, сдавая личную жилплощадь, обязан уплачивать налог государству. Сегодня ставка его равна 13%, но уже в следующем году возможно повышение.

    Налогообложение распространяется на всех лиц как физических, так и юридических, которые получают прибыль.

    Сдача жилья в аренду или наем сопровождается получением материальной выгоды.

    Следовательно, собственник обязан уплатить налог в размере 13% для физических лиц или 6% для индивидуальных предпринимателей.

    Обязательно составляется и регистрируется договор, если помещение сдается более чем на 12 месяцев.

    Как регистрировать сделку сдачи жилья в наем?

    Договорившись о передаче права использования квартиры или дома нанимателю, обе стороны сделки должны закрепить ее письменным договором.

    В договоре жилого найма стороны именуются наймодатель и наниматель. Данное соглашение предусматривает дальнейшее проживание в помещении физлица-нанимателя и членов его семьи, например.

    Составляя договор, нужно учитывать возможные трудности, спорные моменты. Должно присутствовать описание имущества, находящегося в помещение, его внешний вид, условия решения спорных моментов, расторжения сделки и так далее.

    Составленный договор надо зарегистрировать. Данной процедурой занимается ФНС и администрация города.

    Для этого понадобятся документы:

    • технический, кадастровый паспорт на жилье;
    • гражданские паспорта сторон соглашения;
    • документы, подтверждающие право собственности на помещение;
    • 3 экземпляра договора;
    • заявление наймодателя;
    • доверенность, если действия совершаются не собственником;
    • квитанция оплаченной пошлины.

    Регистрация длится чуть более 2 недель. Подать пакет документов можно самому, отправить ценным письмом с описью вложения или в режиме онлайн.

    Расчет НДФЛ с собственника при сдаче жилья в наем

    Вне зависимости от того, зарегистрирован договор найма или нет, собственник должен уплачивать налог в бюджет государства, поскольку получает прибыль (объект налогообложения).

    Для определения суммы, подлежащей уплате, в договоре надо прописать ежемесячный платеж.

    Далее, физлицо, если оно является собственником помещения, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ – налог на доходы физических лиц.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Делается это один раз в год. Срок уплаты НДФЛ в 2015-2016 году установлен до мая года, последующего за годом, в котором квартира сдавалась в наем.

    Принимает декларацию налоговая инспекция по месту прописки владельца жилья. Ставка налога на сегодняшний день составляет 13%.

    Расчет налога владелец квартиры производит своими силами. Форму декларации надо взять в той же ФНС.

    При подсчете суммы надо учитывать такие нюансы:

    • если в договоре указано, что коммунальные услуги оплачивает наниматель, то с этих услуг надо уплатить 13% налога (вдобавок к общей сумме арендной платы);
    • в декларацию включаются объекты налогообложения за весь отчетный период (год): арендная плата от всех сданных квартир и домов, гонорары, оплата по гражданско-правовым договорам и так далее;
    • если собственник работает на предприятии или в фирме, то надо указать сумму налога с заработной платы, которую внес налоговый агент;
    • если собственник систематически сдает жилье в наем, то он считается предпринимателем, к которому применяются особые правила.

    Рассчитывается сумма налога по следующей формуле:

    Н = А * С * 13%,

    Н – размер налога к уплате;
    А — арендная плата (указана в договоре);
    С – количество месяцев, в которые квартира сдавалась в наем;
    13% — ставка налога при сдаче квартиры в аренду на 2015 год.

    Порядок уплаты НДФЛ с прибыли от сдачи жилья

    Заполнив декларацию и приложив к ней договор и личные документы, посетите налоговую службу. Узнайте у сотрудников банковские реквизиты.

    Совершить платеж можно и через отделение почты. Также оплатить заполненную квитанцию можно практически через любой банк в режиме онлайн со своего банковского счета.

    Далее, с квитанцией сдается и декларация НДФЛ.

    Если собственник зарегистрировался как предприниматель, то он также обязан подавать декларацию в ФНС. Однако уплате помимо налога подлежат и страховые платежи в Пенсионный фонд РФ, которые превышают 30 тыс. рублей в год.

    При использовании патента ИП уплачивает его стоимость и 50% страховых платежей.

    Облагается ли налогами и сборами наниматель жилья?

    Лицо, арендующее помещение, налоги не уплачивает.

    Единственной его обязанностью является уплата в срок и в полном объеме арендной платы владельцу жилья. Если же в договоре указан пункт о необходимости оплачивать коммунальные услуги, это также становится обязательным для жильцов.

    Читайте так же:  Как правильно оформить претензию, если был приобретен некачественный товар, и ее подать

    Исключением является случай, когда в самом тексте договора указывается, что налог должен оплачивать квартиросъемщик.

    Тогда, фирма является налоговым агентом своего сотрудника и выплачивает налог вместо собственника помещения, но за его счет.

    Последствия для собственника жилья при отказе от регистрации договора и неуплате налога

    Если помещение сдается на срок более одного года, договор надо зарегистрировать.

    Сумму налога можно значительно уменьшить, зарегистрировавшись в качестве ИП. Когда предприниматель выбирает «упрощенку», то в его обязанности входит оплата всего 6% от полученной прибыли.

    Если сдача квартиры в аренду производится без регистрации договора и, сответсвенно, без уплаты налога — собственника ожидает наказание.

    Если декларация не была предоставлена, а налог уплачен, собственнику грозит наказание – штраф в размере 5% от суммы прибыли, указанной в декларации, за каждый месяц просрочки (статья 119 НК РФ).

    Если и после штрафа собственник не уплатит налог, то штрафные санкции увеличатся еще на 20% от суммы, не внесенной в бюджет. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей.

    Помимо этого, к владельцу квартиры может быть применена даже уголовная ответственность за сокрытие налогов. Наступает она в том случае, если скрываются налоги в особо крупных размерах (свыше 600 тысяч рублей), которые собственник должен был уплатить в период до 3 лет.

    Статья 198 УК РФ определяет размер штрафа в этом случае – 100–300 тысяч рублей. Альтернативный вариант — принудительные работы на срок до 12 месяцев, арест, лишение свободы до одного года.

    Если даже в квартиру приходит работник полиции или прокуратуры и интересуется людьми, проживающими в жилье, доказать факт найма очень трудно.

    Зачастую жильцы представляются друзьями, родственниками, знакомыми.

    Документов, подтверждающих передачу денег, часто никто не составляет, ограничиваясь устными договоренностями.

    Целесообразнее заключить договор безвозмездного пользования, который гарантирует хотя бы сохранность имущества и помещения в первоначальном виде.

    Иначе собственник может не получить платы, обнаружить долг по коммунальным услугам или поломанную мебель в квартире.

    Видео: Как рассчитать налог на доходы от аренды жилья?

    В программе рассказывается, какие обязанности по уплате налога возлагаются на собственников- арендаторов жилья.

    Обсуждается в каком размере и в какой срок уплачивается НДФЛ с доходов от аренды жилья, как происходит процедура подачи декларации в налоговую и фактическая уплата налога, как собственнику минимизировать сумму налога к оплате.

    Налогообложение при аренде квартир

    Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

    Правила игры

    Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

    Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

    Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

    Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

    Законодательство

    Гражданский кодекс РФ:

    Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

    Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

    Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

    Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

    Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

    Налоговый кодекс РФ:

    Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

    [3]

    Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

    Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

    Уголовный кодекс РФ:

    Незаконное предпринимательство – Статья 171;

    Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

    Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

    Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

    Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» – о сдаче в аренду второй квартиры.

    Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

    Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

    Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

    Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

    Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

    Кто платит?

    Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

    Читайте так же:  Как восстановить гражданство рф

    Налоги для нанимателя (арендатора)

    По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

    Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

    То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

    Налоговый вычет при сдаче

    Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

    Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

    Порядок оплаты налога

    За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

    Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

    Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

    Последствия уклонения

    Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

    Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

    Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

    Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

    Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

    Преимущества оплаты налогов

    Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

    А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

    Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

    Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

    Источники


    1. Ларин, А.М. Я — следователь; М.: Юридическая литература, 2011. — 192 c.

    2. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.

    3. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
    4. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
    Облагается ли доход от сдачи квартиры в аренду или в наем налогом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here