Несёт ли какую-либо ответственность наниматель, производящий перепланировку без необходимого разреше

Самое важное в статье: "Несёт ли какую-либо ответственность наниматель, производящий перепланировку без необходимого разреше" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Права нанимателя жилого помещения

Одним из наиболее очевидных способов улучшения жилищных условий является перепланировка жилого помещения, включающая в себя его частичную реконструкцию. Подобное переустройство допустимо не только в собственной квартире, но и в помещениях, снимаемых по договору социального найма.

К сожалению, современный вариант жилищного и гражданского законодательства, действующего в Российской Федерации, не обеспечивает полноценную защиту имущественных прав арендаторов жилья, решивших произвести перепланировку помещения.

Сложившееся положение вещей обусловлено тем, что действующие правовые нормы не предоставляют развернутых объяснений самим понятиям «реконструкция» и «перепланировка». В связи с этим, в практике часто возникают неоднозначные толкования существующей терминологии.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Права нанимателя жилого помещения

Статья 678 Гражданского кодекса – единственная законодательная норма, которая описывает правовые отношения между съемщиком жилья и его владельцем. Она предусматривает возможность проведения арендатором реконструкции жилого помещения исключительно после получения согласия со стороны владельца недвижимости.

Общее объяснение терминов «перепланировка» и «переустройство помещения» дано в статье 25 ЖК РФ. Там же в главе 4 можно ознакомиться с порядком регулирования правовых отношений, в связи с переустройством функциональности жилых помещений. В частности в нее внесены предписания, которыми обязан руководствоваться наниматель жилья, проживающий в нем, согласно договору социального или коммерческого найма.

Переустройство и перепланировка жилых помещений: жилищный кодекс

Исключительным правом инициировать перепланировку или реконструкцию помещения наделен собственник объекта или лицо, уполномоченное собственником.

В соответствии с данной нормой, арендаторы, наниматели и другие категории граждан, пользующиеся объектом недвижимости, не могут самовольно начать процесс реконструкции, за исключением тех случаев, когда собственник предоставляет им соответствующий набор полномочий.

Заявка о будущем переустройстве жилого помещения, согласно статье 26 ч.2 ЖК, должна подаваться лицом, являющимся собственником недвижимости или уполномоченным им посредником.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры и еще нет?

Об информации для владельца квартиры касательно проекта перепланировки читайте тут.

Прием заявления осуществляется соответствующим муниципальным органом по месту нахождения объекта недвижимости. Полный список документов, которые необходимо представить на согласование, выглядит следующим образом:

Служба, проводящая согласование перепланировки, не может расширять список необходимых документов помимо тех, что указаны в статье 26 ч.2 ЖК.

В качестве примера рассмотрим реальный случай, описанный в журнале «Жилищное право» (№4, 2006 г.). В одной из статей рассматривалась ситуация, когда после подачи заявления и полного пакета документов на перепланировку квартиры, муниципальный орган дополнительно потребовал от заявителя нотариально засвидетельствованную копию согласия его дочери на реконструкцию.

Поскольку вместе с заявлением подавались все документы, перечисленные в статье 26 ЖК, заявитель отказался предоставлять дополнительную информацию. В подобных случаях съемщики квартир по договору социального найма могут обращаться для защиты своих прав в органы прокуратуры, поскольку требования органов являются незаконными.

Форма заявления о функциональном переустройстве жилого помещения должна соответствовать утвержденному образцу, требованиям, которые перечислены в правительственном Постановлении №266. Муниципальный орган, принявший на рассмотрение заявку, обязуется выдать расписку, в которой подтверждается факт принятия заявления на рассмотрение и перечисляются все сопутствующие документы, предоставленные заявителем. Также в расписке должна быть указана дата приема заявления.

Процедура подтверждения, осуществляемая на завершающем этапе перепланировки или переустройства помещения, должна соответствовать нормам, описанным в статье 28 ЖК.

Документальное подтверждение оформляется в виде акта приемочной комиссии. Также данная статья назначает ответственный орган, в который будет отправлен акт с последующим внесением данных в реестр жилой недвижимости.

В данный момент компетентным органом, рассматривающим акты, назначено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно подчинено Минэкономразвития, а функции агентства сформулированы в президентском Указе №724 от 12 мая 2008 года.

Самовольная перепланировка квартиры: последствия

За самовольно проведенную перепланировку помещения предусмотрена административная ответственность, согласно нормам действующего законодательства.

При обнаружении самовольно переустроенной перепланировки, муниципальные органы должны назначить срок, в течение которого помещение следует вернуть в прежнее состояние. Данные действия поручаются либо собственнику жилой недвижимости, либо съемщику жилья, проживающему в помещении по договору социального найма.

Обратившись в судебную инстанцию, собственник самовольно переустроенного жилья или съемщик, может опротестовать решение муниципальных органов и настоять на сохранении изменений в планировке.

Суд может разрешить сохранение новой планировки, если проведенное переустройство помещения не привело к нарушению прав других граждан, не несет в себе угрозы их здоровью и жизни.

Если ответственная сторона, на которую была возложена обязанность по возращению жилого помещения в прежнее состояние, не справилась с задачей в отведенный срок, муниципальный орган вправе подать судебный иск.

В результате судебного разбирательства могут быть приняты следующие решения:

  • Если самовольную перепланировку осуществил домовладелец, происходит продажа жилого помещения на открытых торгах с возмещением стоимости реализованного имущества его бывшему собственнику. Из компенсации вычитается сумма, которая потребуется для выполнения судебного решения. Новый собственник обязуется провести переустройство планировки для возвращения помещению его бывшего состояния.
  • Если самовольное переустройство помещения осуществил квартиросъемщик, происходит расторжение договора социального найма с квартиросъемщиком. Обязанность по возвращению изначального состояния помещения возлагается на владельца недвижимости. Если домовладелец не выполнил свои обязательства, помещение будет продано на открытом аукционе с последующей выплатой компенсации ее бывшему владельцу.

Какую ответственность несут новые владельцы жилья

Покупатель жилого помещения, в котором было проведено самовольное переустройство его бывшими владельцами, является согласно Жилищному кодексу ответственным за приведение такого жилья в нормальное состояние.

Данное обстоятельство может существенно осложнить положение новых жильцов (как владельцев, так и арендаторов), поскольку вместе с правами собственности, они получают дополнительную ответственность, также предполагающую серьезные денежные затраты на проведения необходимых работ.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуется тщательно изучать документы на квартиру перед ее приобретением. Нужно выяснить, не проводилась ли там перепланировка, а если проводилась, то законны ли эти изменения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

4.3. Самовольное переустройство и самовольная перепланировка объектов недвижимости. Порядок их узаконения

Самовольными считаются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные без основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.

Читайте так же:  Где можно посмотреть список очереди на земельный участок для многодетных семей

Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

[3]

Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера. Что касается гражданской ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Пункт 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст.

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Фактически жилищное законодательство предусматривает принудительное изъятие жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает.

Стоит отметить, что положения законодательства о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах — п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ договору;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести это помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу ст. 681 ГК переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п. 5 Постановления Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10).

Если спор в данном случае возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, то надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 14 Постановления Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5 (в ред. от 25.10.1996)).

Вопрос 146. Какие меры ответственности могут быть применены к нанимателю в случае, если он произвёл самовольную перепланировку?

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несёт предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Читайте так же:  Виды и организация проведения кадастровых работ

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечёт предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

3. Ответственность за самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилого помещения

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии предусмотренного жилищным законодательством основания (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ), т.е.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство*(289).

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Видео (кликните для воспроизведения).

Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера — собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Ответственность за незаконные переустройство и перепланировку жилья

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии установленных законом оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Читайте так же:  Обязательно ли останавливаться перед знаком «стоп»

B ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в порче жилых домов, жилых помещений, а равно порче их оборудования, самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений либо использовании их не по назначению (ч. 1 ст. 7.21), либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Общие требования к гражданам по обеспечению сохранности жилых домов определены ст. 142 ЖК РФ, согласно которой граждане обязаны бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, поддерживать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. B соответствии со ст. 128 ЖК РФ капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующих муниципальных органов.

Перепланировка жилого помещения влечет изменение предмета жилищных отношений, а следовательно, изменение договора найма жилого помещения. B соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса переустройство, перепланировка жилого помещения осуществляются с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, в том числе технических регламентов, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Все споры, которые связаны с отказом наймодателя, нанимателя либо совершеннолетних членов его семьи от переустройства или перепланировки жилого помещения, подсобных помещений в домах социального использования, разрешаются в судебном порядке. Если наниматель либо совершеннолетние члены его семьи произвели самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения или подсобного помещения, данные лица обязаны за счет собственных средств понести все необходимые расходы на восстановление жилого помещения или подсобного помещения в прежнем состоянии.

Если жилое помещение было предоставлено по договору коммерческого найма, наниматель не вправе производить переустройство, реконструкцию, перепланировку жилого помещения без предварительного получения согласия самого наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК РФ). Нарушение данного правила влечет восстановление прежнего состояния за счет собственных средств нанимателя. Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой разновидности договора найма. Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению.

[2]

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Обязанность оплаты пользования жильем — важнейшая для нанимателя. Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление, газ) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через балансодержателя дома (жилищно-эксплуатационную организацию), меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию.

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 681 Гражданского кодекса переоборудование, перепланировка, реконструкция жилого дома, в котором находится жилое помещение, переданное по договору коммерческого найма, если подобные действия могут существенно изменить условия пользования жилым помещением, производятся только после предварительного получения согласия нанимателя этого жилого помещения. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма.

B найме жилья действует тот же принцип, что и вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения закреплен за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки — помещения — за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения. B отличие от соответствующей нормы жилищного законодательства настоящая статья несколько ухудшает положение постоянно проживающих в помещении дома, которому предстоит переоборудование. Согласие нанимателя на переоборудование дома требуется для наймодателя лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (что вносит неопределенность в толкование формулировки закона о существенном изменении условий). Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается во внимание, тогда как прежнее жилищное законодательство (исходя из равенства жилищных прав) учитывало их согласие или отказ от согласия на переоборудование.

Кроме того, в качестве критерия предстоящего переоборудования жилого помещения устанавливалась его цель — повышение благоустройства квартиры, что в ст. 681 ГК РФ отсутствует. Законодатель употреблял понятие «перепланировка жилого помещения» наряду с его переоборудованием, но определение данного термина также отсутствует, хотя он продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации.

1. Какие виды переустройства жилого помещения предусмотрены законом?

2. Какие мероприятия включает в себя переоборудование?

3. Каков перечень документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки?

4. Является ли перечень документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, открытым?

5. Каковы основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения?

6. Какие решения может принять суд в случае незаконных перепланировки и (или) переустройства, если жилое помещение не переведено в прежнее состояние?

ОБРАЗЕЦ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ

[1]

B N-ский городской суд ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович, прож.: г. N, ул. Октябрьская, д. 5, кв. 59.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно первоначального плана БТИ, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Этого требует жилищное законодательство РФ и Москвы.

Если вы нарушите установленный порядок согласования перепланировки то, вас ждет ряд административных санкций, объем которых напрямую зависит от «тяжести содеянного».

Если у вас уже есть предписание жилищной инспекции о согласовании ранее выполненной перепланировки, то наша организация будет рада разработать для вас техническое заключение о допустимости и безопасности ранее произведенной перепланировки.

Первое нарушение и штраф за незаконную перепланировку квартиры

При отсутствии разрешительных документов перепланировка считается самовольной, а следовательно — незаконной. В этом случае, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, вас ждет штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей . Для юридических лиц он значительно больше — от 350 тыс. до 1 млн. рублей.

Однако штраф не является самой большой неприятностью в этой ситуации — за незаконную перепланировку квартиры вы получите от инспектора предписание, согласно которому будете обязаны или узаконить перепланировку или вернуть планировку квартиры в исходное состояние.

  • Это означает, что вам понадобится получить у автора проекта вашего дома техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оговоримся, что это услуга стоит весьма недешево.

Однако незаконные перепланировки без нарушений встречаются довольно редко. Обычно они, так или иначе, но противоречат строительным и санитарным нормам. В случае если будут выявлены какие-либо нарушения, предписание потребует от вас вернуть квартиру в прежнее состояние, в соответствии с первоначальным планом БТИ, или «откатить» ремонт до согласуемого состояния – например, частично замонолитить слишком широкий проем в несущей стене.

Постановления, предписания и штрафы за незаконную перепланировку, фото:

Многократные нарушения и последующие санкции

В случае, если собственник откажется выполнить предписание, ему будет выписан повторный штраф, размер которого может быть выше, чем в первый раз. В случае злостного невыполнения ее предписаний, Мосжилинспекция обратится в суд. Последний имеет полномочия выселить нарушителя из квартиры и продать ее с торгов. Кроме того, недавно было заключено соглашение между Мосжилинспекцией и Службой судебных приставов, в соответствии с которым выезд за границу граждан, уклоняющихся от узаконения самовольной перепланировки, может быть ограничен.

Читайте так же:  Сколько дней отдыха полагается работнику при сдаче крови

Несмотря на все это, далеко не каждый владелец квартиры стремится узаконить свою перепланировку. Многим кажется, что если отказаться от согласования, выполнить все работы самостоятельно, то можно сэкономить на проведении подготовительного этапа. Многие полагают, что если аналогичная перепланировка уже была выполнена кем-то из знакомых, то она теперь официально относится к разрешенным.

О незаконной перепланировке рано или поздно узнают сначала соседи, а с их помощью, и работники Мосжилинспекции, но гораздо больше неприятностей могут доставить вам неправильно выполненные работы. Например, многие забывают о запрете на демонтаж несущих стен, что со временем может привести к возникновению трещин, а затем даже к обрушению стены.

Причем, если в квартирах у соседей верхних и нижних этажей уже была выполнена аналогичная перепланировка, то вероятность обрушения стены значительно увеличивается. В случае возникновения какой-либо аварийной ситуации вся ответственность будет лежать на тех, кто выполнил перепланировку , и помимо выплаты штрафа за незаконную перепланировку, необходимо будет устранять все последствия полностью за свой счет.

Постановления, предписания и штрафы за незаконную перепланировку, часть вторая, фото:

Виды перепланировок, на которые нельзя получить разрешение

Также существуют определенные виды перепланировок, на которые нельзя получить разрешение ни в обычном порядке, до начала работ, ни тем более после их завершения. К таким перепланировкам относятся, например, демонтаж вентиляционного короба, или перепланировка, в результате которой затрудняется доступ к стоякам или отключающим устройствам. Запрещены работы, заведомо ухудшающие условия проживания в квартирах соседей и в вашей квартире.

  • Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных.
  • Превращение жилых помещений в нежилые.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
  • Демонтаж или урезание каналов вентиляции.
  • Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
  • Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
  • Устройство теплых полов с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
  • Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

Если вы объединили балкон и жилую комнату или кухню и вынесли на балкон для обогрева батарею центрального отопления, то даже если балкон полностью остеклен и утеплен, вам придется отказаться от выполненных работ, а после выплаты положенного штрафа за незаконную перепланировку балкона вам необходимо будет либо возвращать балкон в прежний вид.

Жилищная инспекция не согласует работы по переносу помещений «мокрых зон». Если вы, например, поменяли местами ванную комнату и кухню, получить разрешение на уже выполненные работы вам не удастся, и после выплаты административного штрафа за перепланировку вам опять же придется возвращать квартире прежний вид.

В заключение отметим, что ответственность за перепланировку всегда лежит на нынешних владельцах квартиры. Случаи, когда самовольная перепланировка обнаруживается спустя несколько десятилетий — не редкость. Но даже если сами работы были выполнены еще прежними владельцами квартиры, то устранять все ее последствия придется уже вам, как нынешнему владельцу жилья.

И даже если вы и не подозревали о демонтированной перегородке или перенесенном дверном проеме, даже в этом случае вы будете обязаны сначала уплатить штраф, а потом вы можете либо узаконить работы «задним числом», либо вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения и квартир в 2019 году

Все о штрафах за перепроектирование недвижимости без разрешения:

Изменение конфигурации помещения и перенос инженерных коммуникаций нельзя делать без согласования с Жилищной инспекцией или районной администрацией. При этом нужно учитывать, что на некоторые работы разрешение не выдается. Например, не всегда можно присоединить к комнате балкон или лоджию, убрать перегородки в панельных строениях. Подобные изменения могут навредить соседям или начать разрушение здания. Расскажем про ответственность за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году.

Что входит в самовольную перепланировку в многоквартирном доме

Некоторые работы можно делать без узаконивания, просто зарегистрировав их в БТИ. К ним относится:

  • Увеличение размеров кухни, санузла и комнаты за счет коридора или кладовки.
  • Остекление балконов.
  • Установка новой техники (без нарушения коммуникаций).
  • Расширение дверного проема.
  • Объединение санузла.

На любое другое вмешательство в изначальный проект жилья, нарисованный в техническом плане, нужно получить письменное разрешение. Для этого понадобится архитектурный план будущего жилья, разработанный инженерами, подтверждение права собственности и подписи других собственников.

Если ни того, ни другого нет — ремонт считается самовольным. Таким же он будет, если положительное решение от муниципалитета было получено, но в процессе ремонта владелец изменил одобренный архитектурный проект. Это выяснится сразу после завершения строительства. Контролирующая организация назначит комиссию, которая проверит соответствие проведенных работ плану.

Такой объект не получится ввести в эксплуатацию, пока он не будет приведен в нужное техническое состояние. Все определения и правила касательно процесса согласования указаны в Жилищном кодексе РФ, статьи 25-29.

Какой штраф назначают за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году

Заглянем в ст. 7.21 КоАП РФ. Согласно этой статье, нарушитель получает взыскание от 2 до 2,5 тысяч рублей. Сумма кажется небольшой, но ею дело не ограничится. Инспектор выпишет вам предписание узаконить все преобразования или вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Второй вариант для тех случаев, когда работы вредят устойчивости здания или комфортному проживанию соседей.

Если же собственник отказывается выполнять предписания, на него подают в суд. Согласно п. 5, ст. 29 ЖК РФ, оштрафованную квартиру могут продать с публичных торгов. Часть вырученной суммы удерживается для проведения ремонта, остальное получает владелец. Кроме того, граждане, не исполняющие предписания районной администрации, ограничены в выезде в другие страны.

В случае с социальным жильем, в такой же ситуации разрывают договор с нанимателем, а ответственность за преобразования несет владелец.

Как может быть обнаружена незаконная перепланировка

Просто так с проверкой к вам никто не придет, но постоянным шумом и горами габаритного мусора могут заинтересоваться соседи и пожаловаться на стройку. Инспектор нанесет визит при нарушении прав других жильцов. Например, вы переоборудовали жилье на свой вкус и забрали часть общей территории, или затопили проживающих под вами людей из-за расширения ванной комнаты на жилую территорию. В этом случае еще одним возможным последствием становится компенсация соседям.

Читайте так же:  Образец договора дарения земельного участка и сопроводительные документы для подачи заявления в роср

Также инспекция проводит проверку, когда внутри или снаружи здания появляются трещины. Если обнаружится, что виноваты вы – штраф и обязательство узаконивания или устранения деятельности. Другие частые ситуации, при которых обнаруживается проблема:

  • Продажа. Продавать такую недвижимость можно, но есть один нюанс. Ответственность за переоборудование несет покупатель, поэтому его сложно найти. В связи с этим продавцу часто приходится занижать стоимость.
  • Ипотека. Такие трудности могут возникнуть при покупке перестроенной квартиры в кредит.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения

К таким объектам относятся отдельно стоящие здания, недвижимость на первых этажах многоквартирных домов и подвалы. В первом случае получить разрешение немного легче, так как не требуется согласие остальных жильцов. Нужно собрать документы, сделать архитектурный проект в бюро с допуском СРО, получить согласие БТИ, СЭС, Пожарной службы и предоставить их в местную жилищную инспекцию. Осуществить это может как собственник, так и арендатор.

Заявление рассматривают в течение тридцати дней. Если ремонт нужно узаконить постфактум, время на рассмотрение заявки увеличивается до трех месяцев.

Чтобы начать строительные работы, необходимо иметь письменное разрешение. Его отсутствие чревато материальным взысканием. Точную сумму штрафа за незаконную перепланировку нежилого помещения найти сложно, так как в разных регионах она может быть разной. Примерные цифры:

  • Для физического лица — 2-2,5 тыс.руб.
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.
  • Для юридических лиц — до 350 тыс. руб.

Как и в случае с обычными квартирами, выплатой штрафа не обойтись. Если из-за переоборудования был причинен ущерб — выплачивается возмещение. Также потребуется либо узаконить внесенные изменения, либо вернуть все в прежний вид. Если нарушитель систематически игнорирует предписания жилищной инспекции, на него подают в суд и могут изъять объект недвижимости из собственности.

Еще одно последствие — проблемы с продажей объекта, в котором были проведены несогласованные и незарегистрированные изменения. Такую сделку невозможно провести, пока документы или техническое состояние здания не будут приведены в надлежащее состояние.

Порядок назначения штрафа

  • Представитель контролирующей организации выявляет нарушения при плановом осмотре или проверке по поступившей жалобе, заявлению.
  • Составление акта о проверке и протокола с указанием административного наказания.
  • Одновременно составляется предписание об устранении найденных несоответствий.

Решение инспекции можно обжаловать в течение десяти дней с момента его получения. Далее расскажем куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей.

Что делать, если в доме проводят несогласованное переустройство

Часто владельцы предпочитают не получать разрешение на такие строительные работы. Это не страшно, если задуманы простые манипуляции с не несущими стенами — тогда проблемы будут только у собственника. Но может быть так, что человек в желании улучшить жилье переходит разумные границы и сносит, утяжеляет важные конструкции. Поэтому если появилось подозрение, что затянувшийся соседский ремонт затрагивает ваши интересы или грозит безопасности здания — действуйте по следующему алгоритму.

  • Убедитесь, что опасения не беспочвенны. Придите к соседу и попросите у него документы, полученные в контролирующей организации или поинтересуйтесь у бригады, что они планируют делать в помещении. Но вас могут не впустить внутрь и даже не открыть дверь, так как имеют на это право.
  • Если все произошло именно так, обращайтесь в управляющую компанию. В ней должна храниться копия разрешения. Может случиться, что в УК нет постановления или они не реагируют на сигнал от жильцов.
  • Тогда, чтобы выяснить, было ли проведено согласование ремонта, нужно лично посетить Жилищную инспекцию или районную администрацию.
  • В случае отсутствия у них разрешения на действия, производимые соседом, пишется жалоба или заявление в свободной форме с описанием ситуации. Хорошо, если документ подпишет большинство жильцов.
  • В течение 30 дней представители инстанции должны провести проверку и уведомить вас о решении в письменной форме. Требования к нарушителю они предъявят самостоятельно.

Если по прошествии месяца вы не получили ответа, придется действовать дальше и жаловаться на бездействие чиновников в прокуратуру.

Также вы можете подать заявление в суд, но для этого нужно иметь пакет документов с результатами обращений в управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру. Кроме того, важно предоставить максимум сведений, подтверждающих несанкционированный ремонт.

Как быстро запретят проведение работ

Если собственник не будет игнорировать посещение и предписания инспектора, опасные работы запретят сразу же. Устранение уже сделанных преобразований займет два-три месяца. В случаях, когда владелец отказывается нести ответственность, процесс затягивается. Контролирующий орган подает на него в суд, а это может растянуться на многие месяцы. В итоге, помещение могут продать на аукционе и возложить обязанность по приведению жилья в порядок на нового собственника.

Если из-за действий соседа проживание в вашей квартире становится опасным, придется арендовать другую квартиру. Позаботьтесь о том, чтобы можно было вернуть потраченные деньги. Пригласите независимого оценщика для выяснения реального размера ущерба и управляющую компанию, чтобы они зафиксировали разрушения. Сохраните все чеки, квитанции и официальный договор аренды для последующего возмещения убытков через суд.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку нежилого помещения

Порядок действий почти такой же.

  • Если вам кажется, что объект переделан без учета строительных норм, и это затрагивает права и интересы других собственников, обратитесь в управляющую компанию.
  • При отсутствии действий с их стороны, можно подать жалобу в жилищную инспекцию или районную администрацию. Иметь подтверждение того, что ремонт несанкционирован, необязательно.
  • Организация обязана провести проверку после поступившего сигнала и предоставить ответ о выявлении или не выявлении нарушений.
  • Следующая инстанция, в которую могут обратиться жильцы дома — суд.

Подведем итог. Что будет за незаконную перепланировку квартиры:

  • Штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей.
  • Предписание узаконить преобразования или привести жилье в прежний вид.
  • Проблемы с дарением, продажей помещения.
  • Возможная принудительная продажа жилья.
Видео (кликните для воспроизведения).

С нежилым объектом дела обстоят почти также, за исключением суммы взыскания и сделок с недвижимостью — продать ее не получится.

Источники


  1. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.

  2. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.

  3. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
  4. Дмитриев, О. В. Экономическая преступность и противодействие ей в условиях рыночной системы хозяйствования / О.В. Дмитриев. — М.: ЮРИСТЪ, 2005. — 400 c.
Несёт ли какую-либо ответственность наниматель, производящий перепланировку без необходимого разреше
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here