Можно ли признавать имущественные права на квартиру, которая находится в фактически сооруженном доме

Самое важное в статье: "Можно ли признавать имущественные права на квартиру, которая находится в фактически сооруженном доме" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

– Купили квартиру в ЖК «Березки дачные». Сдачу задержали уже больше чем на четыре года. Счета у застройщика пустые. Дом стоит, но есть много недоделок. Есть люди, что заселились и живут. Если я въеду фактически на стройку, могут ли меня потом выселить?

Отвечает президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, член попечительского совета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Екатерина Романенко:

Вероятно, речь идет о реально достроенном, но по каким-то причинам не сданном доме. Например, застройщик не сделал благоустройство, не перечислил причитающиеся платежи городу, не рассчитался по инвестпроекту, налогам, арендным и имущественным платежам, не передал городу причитающуюся долю квартир, не построил объекты инфраструктуры, согласно договору. Дом стоит, не подключенный к инженерным сетям, с неоформленными документами. Формально акта-приемки нет, есть недоделки, тепло и электричество подключены по временной строительной схеме, собственности на квартиру нет.

Вселение в несданный дом — это крайняя мера, понятно, что в недостроенном реально доме никто жить не сможет. Проблем у «сквоттера» возникнет много. Ведь, пока дом не сдан, он находится на балансе у застройщика, и застройщик обязан оплачивать все расходы. Только после этого дом может быть подключен по постоянной схеме. В некоторых случаях, даже при отсутствии долгов, подключение может занимать месяцы. Размеры платежей у застройщика совсем другие, чем у частных лиц. Они гораздо выше. К тому же физическое лицо, не являясь собственником, оплатить их не может — нет оснований, по сути. За что платить? За чужое имущество? В итоге растущие серьезные долги мешают сдаче дома, они растут и создают порочный круг. Могу сказать одно: если Вы добросовестный покупатель, выполняете или уже выполнили свои обязательства перед застройщиком, то вряд ли он будет вступать с Вами в конфликт, а тем более выселять.

Реально выселить из нового дома Вас могут по причине двойной продажи квартиры, однако сегодня это встречается очень редко — ДДУ защищает права покупателей. Если это произошло, обращайтесь к компетентному юристу, который сможет отстоять Ваши права.

Отвечает юрист, старший партнер юридической компании «Интеллект» Алихан Дадаев:

Прежде чем въехать в квартиру в доме, Вам необходимо знать следующее. Если квартира фактически имеется в наличии, то Вы должны обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру или права собственности на долю в незавершенном строительством доме. Действующее законодательство позволяет гражданам признавать право собственности на незавершенный объект строительства. В Гражданском кодексе это статьи 130, 218, 219.

При этом Вы также должны знать, что вместе с другими дольщиками Вы имеете право зарегистрировать ЖСК и обязать застройщика передать права на объект ему. Конечно, Вам необходимо будет доплатить за устранение недоделок в этом доме, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Также получение разрешения позволит подключить данным дом к необходимым коммунальным сетям. Данный выход является юридически грамотным, так как объект, который не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, может быть опасным для проживания граждан. Дом не может быть официально подключен к сетям и обслуживаться, и, соответственно, Вы можете быть выселены из квартиры.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Из вопроса не совсем понятно, введен дом в эксплуатацию или нет, и на основании чего заселились покупатели. Если разрешение на ввод дома не получено, прежде чем заселиться, лучше оформить право собственности в судебном порядке. В этом случае никто не сможет выселить собственника из квартиры. Следует учесть, что зарегистрироваться по месту жительства до получения права собственности в таком доме невозможно. Кроме того, скорее всего, все коммуникации в доме до сих пор подключены по временной схеме — для строительства. В таком случае размер платы за коммунальные услуги для проживающих в доме будет в разы больше, чем после его ввода в эксплуатацию.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Объект передается на основании акта приема-передачи, и с этого момента Вы законно заселяетесь в объект недвижимости. Если этот объект не введен в эксплуатацию, то данный вопрос необходимо решать через специальные правительственные комиссии.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Выселение, то есть освобождение жилого помещения, является мерой, направленной на защиту прав законного владельца недвижимого имущества от посягательств со стороны третьих лиц на его собственность. Законным владельцем квартиры как части здания многоквартирного дома является застройщик. Соответственно, застройщик вправе потребовать освобождения квартиры, предъявив соответствующий иск в суд по месту нахождения спорной квартиры к лицу, которое самоуправно вселилось в такую квартиру без согласия застройщика. Лицо (участник долевого строительства), вселившееся в квартиру без согласия застройщика, в целях защиты своих прав вправе подать иск в суд о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры. В случае признании судом такого права собственности дольщика застройщику будет отказано в иске.

Вместе с тем, следует также отметить, что из Градостроительного кодекса РФ вытекает запрет эксплуатировать объект капитального строительства, не введенного в эксплуатацию. Частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность эксплуатанта (физического лица) за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию в виде штрафа в размере от 500 до 1 тысячи рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

С какого момента наступает право собственности на имущество по завещанию

В сентябре 2006 года умерла моя мать. Я единственный сын и наследник по завещанию. В апреле 2007 г открыто наследственное дело. В августе 2008 г я получил свидетельство от нотариуса на право собственности. А в сентябре 2008 г свидетельство о гос. регистрации. Сейчас я продаю это этот домик. Нужно ли платить налог? С какого момента я считаюсь собственником?

В дополнение к ранее сказанному, хотелось бы отметить, что позиция Минфина РФ, касающаяся порядка исчисления срока владения недвижимым имуществом изложена достаточно обобщенно и в некоторых случаях весьма спорна. Более правомерна позиция исчисления срока владения с момента открытия наследства, что находит свое подтверждение в Письме УФНС России по г.Москве от 8 октября 2010 г. N 20-14/4/105331, в котором, в частности, указано: при решении вопроса о порядке налогообложения дохода от продажи имущества, перешедшего в порядке наследования, необходимо учитывать что

статьей 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. На основании статьи 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу (п. 1 ст. 1153 ГК РФ), то согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ такое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество (если такое право подлежит государственной регистрации). Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество. В соответствии со статьей 1162 Гражданского кодекса РФ свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным на основании закона совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Исходя из этой позиции, которая по моему мнению более правомерна, срок Вашего владения недвижимым имуществом превышает трехлетний период. А следовательно, сумма дохода, полученного от продажи Вами недвижимого имущества полученного в порядке наследования, не подлежит налогообложению и соответственно декларированию.

Читайте так же:  Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги жкх

Решение суда по приобретательной давности на квартиру

Приобретательная давность на квартиры и другое недвижимое имущество — это вопрос, которым задаются многие граждане, длительное время использующие имущество, при этом, не имея на него юридических прав.

Для многих данная тема является непонятной, это не странно, ведь приобретательная давность — это достаточно сложный и непохожий на другие процесс перехода имущества в собственность фактическому владельцу, который распоряжается имуществом, не имея на то полноценных законных прав.

Подобный способ перехода права собственности очень неоднозначен, ведь с одной стороны, часто — это единственный способ доказать справедливость, а с другой стороны — это отличный способ получения прав на собственность для мошенников.

Давайте попробуем детально разобраться в данном вопросе и узнаем, что собой представляет приобретательная собственность, на основе каких законодательных документов проходит процесс перехода права собственности, а также ознакомимся с судебной практикой по данному вопросу.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

[3]

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Понятие приобретательной давности

Ни для кого не секрет, что получить в пользование имущество можно купив его, обменяв, а также получив в подарок или наследство. В любом из этих случаев, все предельно понятно, и с процедурой перехода, так или иначе, знаком каждый. Все делается на основе ряда документов, которые разными способами переходят от одного владельца к другому.

Но существует и другой способ получения права на недвижимость – приобретательная собственность. Подобный вариант возможен, если гражданин открыто владел каким-либо имуществом на протяжении длительного времени. По истечению определенного срока, этот человек может стать полноправным владельцем имущества.

Существует и ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться, чтобы действительно можно было получить права на квартиру:

[1]

  • Добросовестное отношение к имуществу. Человек, проживающий в квартире, должен добросовестно относиться как к самому помещению, так и к имуществу, находящемуся в нем. Но что собой представляет хорошее отношение, вопрос остается открытым. Чаще всего, все опирается на чистоту, порядок, наличие ремонта, условия жизни, квитанции за уплату коммунальных платежей, а также положительные отзывы соседей;
  • Непрерывность пользования. Говоря о квартире, человек должен постоянно в ней проживать. Конечно, он может отлучаться на некоторое время из-за различных причин. Но, все же, если бросить квартиру на длительный период, получить на нее права не выйдет;
  • Открытость пользования. Семья, родственники, друзья и прочие заинтересованные лица должны знать о том, что человек использует имущество на протяжении всего периода времени. Это необходимо для того, чтобы доказать, что заинтересованные лица были не против подобного варианта.

И все же самым главным условием является то, что владеть имуществом человек должен как собственным. То есть он не должен его попросту хранить, а должен полноценно использовать.

Допустим, гражданин заключил договор найма с собственником. После его смерти, наследника не нашлось, а на протяжении всего времени, наниматель проживал и использовал имущество как свое жилье. В таком случае, он имеет полное право претендовать на переход права собственности к нему.

О приобретательной давности на долю в квартире читайте тут.

Закон о приобретательной давности

Вся информация о вопросе приобретательной давности отражена в ст. 234 Гражданского кодекса. Именно на основании ее текста выносятся судебные решения по данному вопросу.

Рассмотрим основные моменты, которые указаны в данной статье:

  • Человек, который использует имущество как свое собственное, может оформить на него законные права, если прошел определенный срок. Для недвижимого имущества (в том числе, квартиры), это срок 15 лет, для другого имущества — 5 лет;
  • Право собственности на такое имущество наступает с момента государственной регистрации имущества. Сразу после получения документов о регистрации права собственности, человек становится владельцем и может полноправно распоряжаться данным имуществом. Подобное правило распространяется только на имущество, для права владением которым необходима государственная регистрация;
  • Пока свидетельство о регистрации права собственности не получено, юридический владелец имущества может отстаивать свои права;
  • В случае, когда имуществом владел один человек, а после смерти — его наследник, то срок не обнуляется. Рассмотрим пример: отец проживал в квартире 8 лет, а после его смерти, в нее переехал его сын. При этом прав на квартиру ни у того, ни у другого не было. Заявить права на квартиру сын может уже по истечении оставшихся 7 лет, которые он проживал на данной жилплощади;
  • Если имущество было изъято у гражданина на основании статей 301 и 305 ГК РФ, то срок приобретательной давности начнется только после окончания срока исковой давности.

Приобретательная давность на недвижимое имущество

Следует понимать, что получить право на имущество может только гражданин, который не имеет на имущество других прав. Например, если речь идет о договоре найма, договоре аренды или ренте, получить права на основе приобретательной давности не представляется возможным.

При этом нужно знать, что гражданин, владеющий имуществом, должен доказать факт пользования им в суде. Помимо этого, юридический владелец должен отсутствовать, либо он может просто не проявлять никакого интереса к имуществу.

Приобретательная давность не применяется в случаях, когда жилплощадь была занята самовольно, без ведома хозяина. Здесь речь идет об одном из главных условий владения – открытость.

В случаях, когда имущество находится в долевой собственности, новый собственник может претендовать только на определенную долю, которая оказалась никому, кроме него, не нужной.

Сроки приобретательной давности

Как уже говорилось ранее, в соответствии с действующим законодательством, существует два варианта:

  • 5 лет владения для движимого имущества;
  • 15 лет владения для недвижимого имущества. Но стоит помнить, что по истечении 15 лет, владелец имеет право в течение искового срока давности вернуть себе жилье. Данный срок приравнивается к 3 годам, а значит, ждать придется не менее 18 лет.

Также важно знать, что приобретательная давность на муниципальное и государственное имущество вступила в силу только с 1990 года, а значит, предыдущий срок владения не учитывается. Хотя это, скорее, формальность, ведь прошло уже намного больше 18 лет, и это означает, что заявлять права на данный вид имущества можно, начиная с 2008 года.

Практика судебных решений по приобретательной давности на квартиру

Главным документом, на основе которого принимаются решения в суде по данному вопросу, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Читайте так же:  Что делать, если работодатель постоянно дает сверхурочные задания, не оплачивая их

Подавать исковое заявление в суд может любой гражданин, который владел имуществом определенный срок, согласно всем правилам и нормам, прописанным в законодательстве.

В данном случае, ответчиком по иску будет владелец имущества. После подачи иска, он будет оповещен о заседании по данному вопросу.

Не редки случаи, когда человек, владеющий имуществом, не знает собственника, а соответственно не знает, кто будет являться ответчиком по данному делу.

Также после подачи иска, государственные органы должны постараться найти ответчика, изучив документы на недвижимость. Бывает так, что ответчика уже давно нет в живых, он может числиться без вести пропавшим или просто он может проживать в другой стране и не проявлять никакого интереса к недвижимости.

Считается, что ответчик не проявляет интереса в том случае, если получив уведомление о судебном заседании, он его игнорирует.

Теперь разберемся с тем, кто же такие государственные регистраторы. Согласно действующему законодательству, бесхозное имущество должно переходить в муниципальную или государственную собственность, а после — к новому владельцу. Государственные регистраторы — это люди, которые и занимаются данной процедурой.

Но при этом подобные процедуры с переводом собственности проводить не обязательно. Связано это с тем, что в Гражданском кодексе четко прописано, что человек, непрерывно владеющий имуществом как собственным и поддерживающий его в надлежащем состоянии, может стать полноправным собственником.

Как уже говорилось ранее, существует всего одна статья, которая регулирует данный вопрос. Но подобной информации часто недостаточно, и для многих она остается непонятной.

Для таких случаев, есть несколько положений, которые были приняты Высшим Арбитражным судом:

Следует сказать, что подавать иск необходимо в районные суды по месту расположения объекта недвижимости. Районные суды являются первой инстанцией.

Самая главная задача истца — доказать факт владения имуществом на протяжении 15 лет как своим собственным. То есть истец должен владеть имуществом не по договору, а также должен рассказать суду, при каких обстоятельствах имущество перешло к нему. Если эти обстоятельства не противоречат закону, и все формальности были соблюдены, иск будет удовлетворен.

Обратить внимание стоит и на государственную пошлину, которую придется заплатить обязательно. Размер ее не является фиксированным, а зависит от рыночной стоимости объекта недвижимости. Чем больше стоимость, тем больше и размер государственной пошлины.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Стены — тоже собственность

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

Видео (кликните для воспроизведения).

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Читайте так же:  Как проходит неторжественная регистрация брака

Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний «третьих лиц». На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что «иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет». Это облсуд не увидел. ВС сказал еще — нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Признание имущественных прав на объект незавершенного строительства в судебном порядке

Инвестирование в строительство многоэтажных жилищных домов в последнее время стало очень популярным. Относительно небольшие цены на квадратный метр недвижимости, элитные районы и, что самое главное, возможность выплачивать взносы за квартиру частями — все это выгодно для большинства жителей городов. Но всегда ли заманчивые предложения, которые можно увидеть в метро или на рекламных щитах, настолько хороши? И какие риски могут ожидать инвесторов, вложивших свои деньги в строительство?

Взаимоотношения, связанные с инвестированием в жилье, чаще оформляются инвестиционными договорами, реже — договорами долевого участия в простом товариществе, но их суть при этом мало меняется. Предмет подобных договоров — привлечение инвестиций в строительство жилого дома. Инвестор обязуется осуществить инвестирование путем оплаты его стоимости в полном объеме и по условиям оплаты, предусмотренным договором. А фирма-застройщик в свою очередь обязуется вкладывать деньги инвестора в строительство дома и в случае выполнения инвестором своих обязательств и сдачи дома в эксплуатацию предоставить инвестору все необходимые документы для оформления права собственности на квартиру.

Сегодня существенно увеличилось количество случаев, когда инвесторы остаются у разбитого корыта — без денег и без жилья. Очень часто строительство жилых домов просто «замораживается» в связи с отсутствием средств у фирмы-застройщика. Также бывает, что одна квартира мошенническим путем может по несколько раз продаваться разным инвесторам.

Конечно, можно в судебном порядке расторгнуть договор и попытаться взыскать денежные средства, направленные на инвестирование строительства, но скорее всего это окажется напрасным. Если даже суд примет решение в пользу инвестора, вероятность того, что у фирмы-застройщика будут подлежащие взысканию активы, ничтожно мала. Поэтому лучше выбрать другие, более эффективные способы борьбы за права на жилье.

По праву собственности

Одним из таких методов может стать признание права собственности на объект инвестирования (квартиру в жилом доме) в случае сдачи объекта в эксплуатацию.

Речь идет о ситуации, когда дом уже достроен и сдан в эксплуатацию, но инвесторы никак не могут туда вселиться. В ряде случаев у фирмы-застройщика просто возникают проблемы с оформлением разрешительной документации, но возможно, что застройщик умышленно препятствует оформлению таких документов.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса (ГК) Украины, право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности, со сделок. В статье 876 ГК Украины указано, что собственником объекта строительства или результата строительных работ является заказчик, если другое не предусмотрено договором. Таким образом, для признания права собственности на квартиру необходимо, чтобы дом был сдан в эксплуатацию, а также следует иметь в наличии инвестиционный договор и все квитанции об уплате инвестиционных взносов. Как свидетельствует судебная практика, суды чаще принимают решения в пользу инвесторов. В своих решениях они чаще всего отмечают, что поскольку суду предоставлены доказательства принятия дома в эксплуатацию, а истец не имеет возможности получить право собственности на свое имущество в связи с отсутствием у ответчика правоустанавливающих документов, право собственности на квартиру должно быть признано за истцом (инвестором).

Успеть заранее

Если же жилой дом еще не введен в эксплуатацию, инвестор может попытаться признать имущественные права на объект незаконченного строительства (объект инвестирования).

В соответствии с частью 2 статьи 331 ГК Украины право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения) возникает с момента окончания строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.

Таким образом, исходя из положений этой статьи, инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до введения дома в эксплуатацию.

Во множестве случаев жилой дом может простоять годами недостроенным. Поэтому инвестору необходимо уменьшить все возможные риски того, что его квартира может достаться кому-то еще. Лучшим способом будет признание имущественных прав на объект незавершенного строительства (объект инвестирования).

Согласно статье 16 ГК Украины, каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного и имущественного права и интереса, одним из способов защиты прав и интересов может быть признание права на объект инвестирования.

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» указывает, что имущественные права — это какие-либо права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе и те, которые являются составляющими частями права собственности (права владения, распоряжения и пользования), а также другие специфические права и право требования.

В своем постановлении от 30 января 2013г. № 6-168цс12 Верховный Суд Украины определяет имущественное право как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право — это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на определенное имущество в будущем.

Поэтому признание прав на объект даст в будущем возможность как-то идентифицировать свою квартиру среди других, если на нее будет претендовать иное лицо.

В соответствии с пунктом 5 статьи 7 и статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом и результатом инвестиций (объектами инвестиционной деятельности могут быть любое имущество, а также имущественные права). В статье 2 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что объект инвестирования — это квартира или помещение социально-бытового предназначения в объекте строительства, которое после окончания строительства становится отдельным имуществом.

Следовательно, даже если этаж, на котором находится квартира инвестора, еще не достроен, признать права на нее можно как на часть в объекте инвестирования. Даже когда она физически еще не существует.

Конечно, признание прав на квартиру как объект инвестирования не наделяет инвестора правомочиями владельца, но закрепление таких прав в судебном порядке — первый шаг к признанию права собственности на квартиру, если дом впоследствии все же будет сдан в эксплуатацию.

Читайте так же:  Образец заполнения анкеты на визу в великобританию (англию)

Целесообразность данного варианта заключается в том, что в случае возникновения спорных правовых требований относительно одной квартиры у нескольких инвесторов или появления нового застройщика шансы признания права собственности на квартиру или получения компенсации от нового застройщика значительно увеличатся.

Андрей Гевко — юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович», г. Киев

имущественные права на квартиру

Адвокатская компания «СЕАРТ»

В 2006 г. на отечественном рынке строящегося жилья (так называемой «первички») произошли изменения, поставившие за грань закона привычные многим инвестиционные контракты и договоры долевого участия. Им на смену пришли ФФС, венчурные фонды, облигации… Помнится, поначалу покупатели квартир ко всем этим «изыскам» относились с недоверием, но с годами они стали привычнее. Тем не менее, каждая из этих схем имеет ряд недостатков, что нередко заставляет задуматься о «старом добром» прямом финансировании, когда покупатель перечисляет деньги не финансовому учреждению или компании-«прослойке», а непосредственно застройщику, приобретая не ценные бумаги и т.

Бесплатная юридическая консультация

Если дети не являются собственниками долей в квартире — то в случае продажи квартиры, которая является личной собственностью вашего супруга по дарению, они не имеют права на доли в указанной квартире, кв.м или выплату стоимости долей.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Возврат налога при покупке квартиры

Вы можете вернуть себе деньги, уплаченные государству в виде налогов, либо не уплачивать налог (на определенную сумму). Для этого необходимо получить так называемый налоговый вычет. то есть уменьшить налогооблагаемый доход. Налоговый вычет – это сумма, которая уменьшает размер дохода, с которого взимается налог. Часто доход, который Вы получаете, — это только 87% от того, что Вы заработали. Потому что 13 рублей из каждых 100 рублей Ваш работодатель (или иной налоговый агент) платит за Вас в качестве налога (налога на доходы физических лиц, иначе называемого подоходный налог).

Имущественные права на квартиру

Ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено право граждан Российской Федерации, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях.

Имущественный вычет при приобретении имущества

На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

Имущественный вычет

при долевой собственности имеет ряд особенностей оформления, а также получения вычета за несовершеннолетнего ребенка. Распределение вычета при общей долевой …

при совместной собственности можно перераспределить с выгодой для собственников. Оформление совместной собственности по налоговым последствиям является самым идеальным …

— это возможность вернуть часть своих расходов на покупку или строительство недвижимости (дома, квартиры, земельного участка с домом), на уплату процентов по кредиту, а при определенных условиях можно также учесть расходы на ремонт.

Имущественный налоговый вычет – 2015

Для получения налогового вычета необходимы: либо свидетельство о регистрации и договор купли-продажи, либо акт приема-передачи и договор долевого участия.

Кроме этого налогоплательщик должен иметь налогооблагаемый доход по ставке 13%. Например, если ИП применяет упрощенную систему налогообложения, то получить налоговый вычет он не сможет.

Если налогоплательщик купил квартиру в 2013 году, а свидетельство о регистрации получил в 2014-м, то, начиная с 2014 года, он имеет право получить имущественный налоговый вычет.

Имущественный налоговый вычет

Если гражданин получает доходы, с которых удерживается НДФЛ по ставке 13%. тогда он имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть себе до 13% денег потраченных на покупку квартиры, дома или земельного участка.

Связано это с тем что, для имущественного налогового вычета установлено ограничение по расходам (которые можно использовать в качестве вычета) в 2 млн.

Признание права собственности на квартиру в недострое

Признание права собственности на квартиру в новостройке возможно только через суд. Необходимость в признании права собственности на квартиру в новостройке может быть обусловлена множеством факторами, среди которых чаще всего являются:

  • заключение с дольщиком вместо договора участия в долевом строительстве иного договора (предварительного договора купли-продажи, инвестиционного и т.д.), заставляет в последующем дольщика обращаться в суд для признания права собственности на недострой;
  • наступление заморозки в строительстве часто приводит к необходимости дольщика признать право собственности на недострой даже в случае заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве;
  • просрочка в сдаче квартиры, особенно на длительный срок также является основанием для подачи иска о признании права собственности;
  • начало процедуры банкротства в отношение застройщика подталкивает дольщика к обращению в суд за защитой своих прав.

Вышеуказанные причины не являются исчерпывающими, но наиболее частыми и правильными для обращения в суд для признания права собственности на квартиру или долю в квартире в недостроенном доме.

Какие требования через суд можно предъявить дольщику одновременно с иском о признании права собственности

Через суд можно потребовать признание права собственности на всю квартиру, если дольщик является единственным инвестором, признание права собственности на долю в квартире (пример, дольщик оплатил только половину стоимости квартиры, в этом случае он может потребовать признания права собственности на ½ долю в квартире). При предъявлении требования о признании права на квартиру или долю в ней, не нужно отдельно требовать признания права в доли совместной собственности будущих жильцов (лестничные площадки, придомовая территория).

Одновременно с подачей иска о признании права собственности, дольщик имеет право требовать:

  • взыскание неустойки за просрочку в сдаче обусловленную договором квартиру, если просрочка фактически произошла;
  • взыскание морального вреда за просрочку в завершении строительства или за то, что вместо договора участия в долевом строительстве с ним подписан иной договор;
  • почтовые издержки, расходы на представителя.

Все эти требования могут быть указаны в иске о признании права собственности в недострое.

Определение подсудности при подаче иска о признании права собственности на недострой

Согласно пункту 9 ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Таким образом, если дольщиком выступает гражданин, приобретающий квартиру для личных целей, то эти правоотношения подпадают по действие ФЗ “О защите прав потребителей” в той мере, в которой они не урегулированы ФЗ “О долевом строительстве…”, поскольку определение подсудности не регулируется указанным законом, нужно использовать п.2 ст.17 ФЗ “О защите прав потребителей”, который предоставляет дольщику право выбора: подают в суд по своему месту жительства, месту нахождения ответчика, месту заключения договора и т.д.

Читайте так же:  Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Вышеуказанная подсудность является ошибочной, поскольку не учитывается п. 5 “Обзора”, который указывает на то, что при подаче иска о праве собственности, необходимо руководствоваться статьей 30 ГПК — подавать иск по месту нахождения объекта строительства в том числе и незавершенного.

В силу статей 23, 24 ГПК РФ, иски о признании права собственности нужно подавать не в мировой суд, а в районный.

Если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то исковое заявление о признание права собственности на квартиру в незавершенном строительстве необходимо подавать в суд, где ведется дело о банкротстве (п.1 ст. 201.4 ФЗ “О банкротстве”).

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на квартиру в недострое

При подаче иска о признании права собственности на недострой возникает вопрос о необходимости оплаты государственной пошлины и определения её размера. Многие дольщики при подаче подобного иска полагают, что они освобожденны от уплаты госпошлины, поскольку применяется пункт 3 статьи 17 ФЗ “О защите прав потребителей”.

  1. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Также ссылаясь на пп.4 п.2 ст. 333.36 НК РФ, который указывает на то, что истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины.

Данное мнение является ошибочным. Согласно пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей.

  1. При подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи ( в том числе и истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей ), освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Согласно Письму ФНС России от 01.08.2012 N ЕД-4-3/[email protected] «О размере государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности на дом и земельный участок», при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Кодекса в зависимости от стоимости имущества, как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.

При расчете государственной пошлины необходимо использовать пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ.

1) при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска:

до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;

от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;

от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;

от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;

свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей;

Учитывая вышеуказанное при расчете госпошлины при подаче иска о признании права собственности на недострой необходимо оплачивать государственную пошлину по статье 333.19 НК РФ с учетом пп.4 п.2 и п.3 ст. 333.36 НК РФ. Например, дольщик заключил договор с застройщиком по которому передал денежные средства на строительство в размере 2 500 000 руб. При подаче им иска о признании права собственности на квартиру в недострое, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 20 700 руб.

2 500 000 руб. (цена иска) — 1 000 000 руб. (сумма по которой истец освобожден от уплаты госпошлины) = 1 500 000 руб. (облагаемая госпошлиной сумма).

1 500 000 Х 0,5% = 7 500 руб. + 13 200 руб = 20 700 руб.

Особенность рассмотрения спора о признании права собственности в недострое

Верховный суд в “Обзоре” допускает вынесение решения о признании права собственности в недострое при наличии одного из двух условий: если застройщик ко времени рассмотрения дела в суде не получил разрешение на ввод помещения в эксплуатацию или строительство дома не завершено.

В ходе процесса, необходимо доказать наличие сделки и ее действительность. Дольщику необходимо доказать факт передачи указанных в договоре денежных средств застройщику.

Суд должен запросить информацию в регистрирующий орган о наличие зарегистрированных прав у третьих лиц на спорное имущество. Если будет установлено, что имеются такие лица, то они должны быть привлечены к процессу.

Необходимо, чтобы спорная квартира находилась в построенной части дома и была учтена органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства (п. 16 “Обзора”).

Видео (кликните для воспроизведения).

Истцу необходимо доказать, что организация привлекающая денежные средства дольщиков являлась сама застройщиком, либо была наделена соответствующими полномочия от него. В противном случае суд может отказать в признание права собственности на недострой.

Источники


  1. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.

  2. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.

  3. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
  4. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
Можно ли признавать имущественные права на квартиру, которая находится в фактически сооруженном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here