Каков налог на недвижимость, сданную в аренду собственником, находящимся за пределами российской фед

Самое важное в статье: "Каков налог на недвижимость, сданную в аренду собственником, находящимся за пределами российской фед" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Как платить налог по территориально отдаленным объектам недвижимости

Порядок уплаты налога на имущество по объектам недвижимости зависит от их местонахождения. Объекты недвижимости могут числиться:

  • на балансе организации (головного отделения организации);
  • на балансе обособленного подразделения.

Территориально удаленная недвижимость

Объект недвижимости, местонахождение которого не совпадает с местонахождением балансодержателя, считается территориально отдаленным. Его следует рассматривать как единый обособленный комплекс.

В этот комплекс включается имущество, указанное в технической документации на объект, а также дополнительное оборудование, установленное в ходе капитальных вложений и неразрывно связанное с объектом (например, лифты, встроенные вентиляционные системы, коммуникации и т. п.).

Имущество, которое не требует монтажа и может быть использовано независимо от объекта недвижимости (компьютеры, мебель, средства видеонаблюдения и т. п.), в состав единого обособленного комплекса не включается.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 сентября 2008 г. № 03-05-05-01/57.

Налоговая база

Налоговую базу по территориально отдаленным объектам недвижимости формируйте отдельно в общем порядке (п. 1 ст. 376 НК РФ). Остаточную стоимость территориально отдаленного объекта недвижимости определите по данным бухучета. Такие правила установлены пунктом 1 статьи 375 и пунктом 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ.

Расчет налога

Если территориально отдаленные объекты недвижимости располагаются в разных регионах России, налог уплачивайте по ставке, установленной в данном субъекте РФ (ст. 385 НК РФ).

Ситуация: по какой ставке уплачивать налог на имущество по объектам недвижимости, которые расположены за границей?

Налог на имущество по объектам недвижимости, которые расположены за границей, начисляйте по ставке, действующей в том регионе, где находится балансодержатель этих объектов: головное отделение организации либо обособленное подразделение с отдельным балансом.

Это следует из положений пункта 3 статьи 383 Налогового кодекса РФ. При расчете налога на имущество по таким объектам, необходимо учитывать положения межгосударственных соглашений (договоров) об устранении двойного налогообложения (ст. 7 НК РФ).

Суммы налога, фактически уплаченные по законодательству другого государства, можно учесть при уплате налога с этого имущества по российскому законодательству. Размер засчитываемых сумм не должен превышать величины налога, подлежащего уплате с этого имущества в России. Об этом сказано в пункте 1 статьи 386.1 Налогового кодекса РФ.

Для проведения зачета в налоговую инспекцию по местонахождению организации нужно представить:

  • декларацию по налогу на имущество за налоговый период, в котором налог был уплачен за пределами России;
  • заявление о проведении зачета;
  • документ об уплате налога за границей, подтвержденный налоговым ведомством иностранного государства.

Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 386.1 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: по какой ставке платить налог на имущество с недвижимости, расположенной на континентальном шельфе России и принадлежащей иностранной организации? Организация не имеет в России постоянного представительства

Платить налог на имущество в такой ситуации не нужно.

Континентальный шельф не является территорией России (ст. 67 Конституции РФ). В то же время для иностранной организации, не имеющей в России постоянного представительства, объектом обложения налогом на имущество является недвижимость, расположенная на территории России (п. 3 ст. 374 НК РФ). Из этого следует, что в такой ситуации объект налогообложения у иностранной организации не возникает.

Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 9 марта 2006 г. № 03-06-01-04/62.

Сумму авансовых платежей по налогу на имущество за отчетный период и сумму налога по итогам года рассчитывайте так же, как и в целом по организации.

Уплата налога

Рассчитанную сумму налога (авансового платежа) перечисляйте в ту налоговую инспекцию, в которой зарегистрирован территориально удаленный объект недвижимости (ст. 384 НК РФ). При этом учитывайте, что местонахождением морских, речных и воздушных судов является порт их приписки (место государственной регистрации) (подп. 1 п. 5 ст. 83 НК РФ, ст. 130 ГК РФ).

Подробная схема уплаты налога на имущество в зависимости от его местонахождения приведена в таблице .

Пример расчета и уплаты налога на имущество по месту расположения недвижимости

ЗАО «Альфа» находится в г. Москве. У организации есть обособленное подразделение в г. Подольске Московской области. Подразделение не имеет отдельного баланса. По местонахождению подразделения у организации есть объект недвижимости (здание).

Все имущество «Альфы» учитывается на балансе головного отделения организации. По территориально отдаленному объекту недвижимости бухгалтер организации рассчитал налоговую базу и сумму налога отдельно.

Данные об остаточной стоимости основных средств «Альфы» приведены в таблице:

Средняя стоимость недвижимого имущества в г. Подольске за I квартал составила:
(5 000 000 руб. + 4 950 000 руб. + 4 900 000 руб. + 4 850 000 руб.) : 4 = 4 925 000 руб.

Сумма авансового платежа за I квартал равна:
4 925 000 руб. × 2,2% : 4 = 27 088 руб.

Авансовый платеж по налогу на имущество в сумме 27 088 руб. был перечислен в налоговую инспекцию г. Подольска по месту постановки на учет объекта недвижимости (здания).

[3]

Средняя стоимость имущества «Альфы» за исключением здания в г. Подольске за I квартал составила:
(2 000 000 руб. + 1 950 000 руб. + 1 900 000 руб. + 1 850 000 руб.) : 4 = 1 925 000 руб.

Сумма авансового платежа за I квартал составила:
1 925 000 руб. × 2,2% : 4 = 10 588 руб.

Авансовый платеж по налогу на имущество в сумме 10 588 руб. был перечислен в налоговую инспекцию г. Москвы по месту постановки «Альфы» на налоговый учет. Про расчет остаточной стоимости имущества для налога на имущество прочтите в нашей статье.

Ситуация: как платить налог на имущество (подавать декларацию) по территориально удаленному объекту недвижимости? На момент уплаты налога (подачи отчетности) у организации нет документов о постановке на налоговый учет по местонахождению недвижимости

Чтобы исполнить обязанность по уплате налога, организации придется встать на налоговый учет по собственной инициативе.

Обязанность перечислить налог на имущество (авансовый платеж) и представить налоговую отчетность возникает по истечении периода, в котором территориально удаленный объект недвижимости был принят на баланс организации. Перечислять налог и подавать отчетность нужно в налоговую инспекцию по местонахождению объекта (ст. 385, п. 1 ст. 386 НК РФ).

Порядок действий в случаях, когда обязанность по уплате налога возникла, а документов о постановке на налоговый учет по местонахождению объекта недвижимости организация не получила, налоговым законодательством не установлен. При этом сама по себе постановка на учет в инспекции представляет собой лишь форму налогового контроля и не является условием для возникновения обязанностей налогоплательщика. Значит, независимо от постановки на учет при наличии объекта налогообложения организация должна рассчитать сумму налога на имущество (авансового платежа), перечислить его в бюджет и представить налоговую отчетность.

Читайте так же:  Нужна ли виза в данию для россиян и как ее получить

Такой вывод следует из положений статей 44, 80, пункта 1 статьи 374, пункта 1 статьи 386 Налогового кодекса РФ и подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июня 2010 г. № А42-8835/2009).

Однако технически исполнить эти обязанности организация не сможет: без документов о постановке на учет у нее не будет данных, необходимых для заполнения платежного поручения на перечисление налога и составления отчетности (например, КПП).

Чтобы решить эту проблему, представители налоговой службы рекомендуют обратиться в инспекцию по местонахождению территориально удаленного объекта недвижимости с заявлением о постановке на налоговый учет (письмо ФНС России от 6 сентября 2013 г. № БС-4-11/16221).

В заявлении нужно указать, что организация не располагает информацией о поступлении в инспекцию сведений о регистрации права на объект недвижимости. К заявлению следует приложить копии свидетельства о постановке на налоговый учет по местонахождению организации, договора купли-продажи объекта, акта приема-передачи, свидетельства о регистрации права собственности (при наличии) или документа, подтверждающего передачу правоустанавливающих документов на госрегистрацию.

На основании поданного заявления налоговая инспекция откроет организации лицевой счет, присвоит КПП со значением 41 и сообщит об этом организации.

О налогообложении иностранной компании при сдаче в аренду недвижимости на территории РФ

Иностранная компания (Мальта, Великобритания или Кипр) сдает в аренду недвижимость на территории РФ. Какие налоговые обязательства с этим связаны?

В ситуации, когда в качестве арендодателя нежилого помещения выступает иностранная организация, которой принадлежит на праве собственности объект недвижимости на территории РФ, возникают следующие налоговые обязательства:

— по налогу на прибыль

В соответствии со ст. 246 НК РФ иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками налога на прибыль в РФ.

Из п. 2 ст. 306 НК РФ следует, что законодательство устанавливает следующие признаки постоянного представительства:

— наличие обособленного подразделения или любого места деятельности иностранной организации на территории РФ;

— осуществление иностранной организацией предпринимательской деятельности на территории РФ;

— осуществление такой деятельности на регулярной основе.

При одновременном наличии совокупности указанных признаков деятельность иностранной компании в РФ приводит к образованию постоянного представительства.

По мнению контролирующих органов, сдача в аренду имущества иностранной организацией может привести к образованию постоянного представительства, если она осуществляется на систематической основе (Приказ МНС России от 28.03.2003 № БГ-3-23/150, Письмо УФНС России по г. Москве от 19.01.2007 № 20-12/05685).

Так, например, в п. 2.4.1 Приказа МНС России от 28.03.2003 № БГ-3-23/150 указано, что «…сам факт владения иностранной организацией имуществом на территории Российской Федерации не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства на территории Российской Федерации (п. 5 ст. 306 Кодекса), однако использование такого имущества в коммерческих целях может при определенных условиях создавать постоянное представительство иностранной организации. В случае если иностранная организация систематически сдает в аренду принадлежащее ей имущество, осуществляя поиск арендаторов, заключая с ними договоры аренды, а также договоры на проведение текущего ремонта и поддержание помещений в нормальном состоянии и т.п., то такая деятельность иностранной организации может привести к образованию постоянного представительства в Российской Федерации».

Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества носит длящийся характер (ежемесячная арендная плата), то налоговые органы могут в данном случае определить деятельность иностранной компании как приводящую к образованию постоянного представительства. Следовательно, обязательства по исчислению и уплате налога на прибыль и НДС будут возложены на иностранную компанию.

При этом если сдача в аренду объекта недвижимого имущества иностранной компанией не носит регулярного характера, то указанная деятельность предпринимательской не признается. Следовательно, обязанности по исчислению и уплате в бюджет налога на прибыль и НДС возлагаются на российскую организацию (арендатора), признаваемую налоговым агентом.

В случае сомнений у иностранной компании относительно образования ею постоянного представительства при осуществлении сдачи имущества в аренду, следует обратиться с письменным запросом в налоговый орган для получения разъяснений. В ответ на запрос налоговый орган выдаст справку о подтверждении наличия постоянного представительства или уведомление о том, что деятельность иностранной компании не приводит к образованию такого представительства. Справку или уведомление налоговый орган должен выдать в срок не позднее 30 календарных дней от даты получения запроса.

Налог с доходов от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории РФ, исчисляется по налоговой ставке 20% на основании пп. 1 п. 2 ст. 284 и абз. 4 п. 1 ст. 310 НК РФ.

В соответствии со ст. 7 НК РФ если международным договором РФ, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные НК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров РФ.

Двусторонний договор об избежании двойного налогообложения с Республикой Мальта не заключен.

Согласно п. 1 ст. 6 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества» от 15.02.1994 доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогами в этом другом Государстве. Положения данной статьи применяются также к доходам, получаемым от прямого использования, сдачи в аренду или использования в любой другой форме недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 05.12.1998 доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Это положение применяется к доходу, получаемому от прямого использования, сдачи в аренду или использования недвижимого имущества в любой другой форме.

Читайте так же:  Что такое наследование по праву представления и особенности его оформления

Учитывая вышеизложенное, сдача в аренду иностранной организацией недвижимого имущества, расположенного на территории РФ, может рассматриваться как осуществление активной предпринимательской деятельности в РФ, приводящей к образованию постоянного представительства и, соответственно, подлежащей обложению налогом на доходы в общеустановленном порядке в соответствии с российским законодательством о налогах и сборах.

Налогоплательщиками НДС согласно п. 1 ст. 143 НК РФ являются, в том числе, иностранные организации. Согласно п. 2 ст. 144 НК РФ иностранные организации имеют право встать на учет в налоговых органах в качестве налогоплательщиков по месту нахождения своих постоянных представительств в Российской Федерации. Постановка на учет в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании письменного заявления иностранной организации.

Статьей 148 НК РФ установлено, что местом реализации работ (услуг) признается территория РФ, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ.

Операции по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, иностранной компанией подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

Если иностранный арендодатель не состоит на учете в РФ как плательщик НДС, налог удерживается и уплачивается в бюджет российским арендатором, выступающим в качестве налогового агента (п. п. 1, 2 ст. 161, п. 4 ст. 164 НК РФ).

— по налогу на имущество организации

Иностранная компания при приобретении в собственность недвижимого имущества на территории РФ становится плательщиком налога на имущество и обязана встать на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества.

Если иностранная компания имеет постоянное представительство в РФ, то она является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 373 НК РФ). В этом случае налог на имущество рассчитывается так же, как и для российских предприятий.

Объектом налога на имущество является движимое и недвижимое имущество, которое относится к объектам основных средств (п. 2 ст. 374 НК РФ).

В случае, если иностранная компания не имеет постоянного представительства в РФ, то она также являться плательщиком налога на имущество, но объектом налогообложения признается только находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее ей на праве собственности (п. 3 ст. 374 НК РФ).

2 комментария: О налогообложении иностранной компании при сдаче в аренду недвижимости на территории РФ

Вопрос к авторам статьи.
Как будет облагаться налогом имущество, приобретенное Кипрским ЮЛ в России, если его сдача в аренду осуществляется при посредничестве риэлторской организации и приобреталось как инвестиции по договору с этим риэлтором и при его посредничестве?

Константин, здравствуйте!
Ваш вопрос направлен автору.
Он свяжется с Вами персонально.

В чем выгода владения недвижимостью в РФ через нерезидента

Популярное по теме

Видео (кликните для воспроизведения).

Передача российской недвижимости в собственность дружественного нерезидента – весьма распространенная на практике ситуация. Помимо банальных антирейдерских мер безопасности такая схема владения позволяет экономить на налоге на прибыль, налоге на имущество, а также оптимизировать сделку по продаже объекта.

Какую выгоду получают от владения имуществом через нерезидента

Чтобы воспользоваться налоговыми выгодами, имущество оформляется на дружественного нерезидента, деятельность которого не образует постоянного представительства в России.

Налог на имущество. Недвижимость таких нерезидентов облагается налогом, если она находится на территории России и принадлежит им на праве собственности. Согласно новым правилам, инспекция сама ставит иностранную организацию на учет по местонахождению объекта (п. 5 ст. 83 НК РФ, п. 14 приказа Минфина России от 30.09.10 № 117н, который на момент выхода журнала еще не вступил в действие). Ранее для постановки на учет требовалось заявление нерезидента.

Экономить налог на имущество позволяет тот факт, что он рассчитывается исходя из стоимости недвижимости по данным БТИ (п. 2 ст. 375, п. 5 ст. 376 НК РФ). Которая во многих случаях меньше, чем налоговая база по такому же имуществу для резидентов. Но поскольку стоимость по данным БТИ не амортизируется, то эффект от налоговой экономии со временем уменьшается.

Кроме того, налогом на имущество не могут облагаться морские и воздушные суда, принадлежащие нерезидентам без постоянного представительства в России (письмо Минфина России от 20.01.09 № 03-05-04-01/07).

[2]

Налог на прибыль при получении дохода в России. Как правило, реальные владельцы после перевода имущества на нерезидента продолжают использовать его на территории России. Например, сдавать в аренду. При отсутствии представительства налог в общем случае удерживает налоговый агент (подп. 7 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ).

Экономия основана на том, что агент обязан удержать налог только при реальной выплате дохода. Если же он является дружественным лицом, то стороны могут сами выбирать, когда именно перечислять доход. Такие действия дают экономию даже при работе с резидентами офшорных юрисдикций.

Еще одна возможность – налог у источника не платится, если, согласно международному соглашению, доходы от использования недвижимости облагаются только в стране получателя. Соответственно, если иностранная ставка налога на доходы будет меньше российского уровня, то в целом группа лиц экономит.

Так, в российско-кипрском договоре (п. 2 ст. 6 Соглашения от 05.12.98) закреплено, что «морские, воздушные суда и дорожный транспорт не рассматриваются в качестве недвижимого имущества». Тогда как, согласно российскому законодательству, все это – недвижимость. Следовательно, если такими объектами владеет резидент Кипра, налог с доходов от сдачи его в аренду в России не уплачивается. Аналогичные положения содержатся и в большинстве других межгосударственных налоговых соглашений.

НДС с внутрироссийских операций. Если иностранная организация не состоит на учете в РФ в качестве плательщика НДС, этот налог обязан удержать налоговый агент (подп. 1 п. 1 ст. 148, п. 4 ст. 174 НК РФ). Тот, кто выплачивает доход, например арендатор. Если же нерезидент встанет на налоговый учет как плательщик НДС, то он сможет заявить вычет как по самому имуществу, так и по расходам на его содержание.

В общем случае на учет в качестве плательщика НДС обязаны вставать только те иностранные организации, которые действуют через обособленные подразделения (п. 4 ст. 83 НК РФ). Оно считается образованным при создании хотя бы одного стационарного рабочего места на срок более одного месяца (п. 2 ст. 11 НК РФ). При этом оно может совершенно не обладать признаками постоянного представительства и не влиять на уплату налога на прибыль. Например, рабочее место может использоватся только для ведения переговоров или контроля.

Читайте так же:  Что такое ппт в строительстве и как он разрабатывается

О возможности постановки на учет для нерезидентов, у которых нет подразделений, НК РФ умалчивает. По нашему мнению, у инспекции нет права отказать в регистрации. Хотя надеяться на добровольное согласие не стоит.

Налог на прибыль и НДС при дальнейшей реализации недвижимости. При продаже недвижимости нерезидентом, не имеющим представительства в России, возникает вопрос с российскими налогами. Если покупатель российский, то он удержит НДС и налог на прибыль (подп. 6 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ).

Если же недвижимость приобретает другая иностранная организация, не имеющая постоянного представительства, налоги в России хоть и возникают, согласно той же норме, но налоговым агентом выступать при этом некому. Следовательно, налог не удерживается. Впрочем, у налоговиков иное мнение (письмо УФНС по г. Москве от 18.09.08 № 19-11/088411). Они считают, что после совершения сделки иностранный покупатель становится на учет в налоговом органе, поэтому он и должен перечислить в бюджет РФ налог у источника.

На практике безопаснее и выгоднее продавать не саму недвижимость, а доли или акции нерезидента, которому она принадлежит. В этом случае (если покупатель – нерезидент) сделка вообще может целиком проходить вне российского правового поля и не облагаться российскими налогами.

Есть три способа передать недвижимость иностранцу

Самый безопасный вариант – это когда недвижимость приобретается сразу на имя нерезидента. Но такое получается не всегда, поэтому многие переводят активы со своей российской компании на иностранную. Для этого чаще всего используется три способа.

Владелец вносит недвижимость в уставный капитал иностранной компании. Операция не признается реализацией, и поэтому у российского учредителя не возникает основания для уплаты НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Но он должен восстановить ранее принятые к вычету суммы НДС по имуществу. И поскольку иностранная организация не состоит на налоговом учете в России, то к вычету эти суммы она принять не сможет. То есть этот вариант выгоден, если потерь от восстановления НДС нет или они незначительны.

Иностранная компания покупает недвижимость у дружественного лица. Это выгодно, если объект продается дружественной российской организацией по минимально возможной цене. Например, ниже балансовой стоимости. В этом случае нагрузка по НДС и налогу на прибыль будет невелика. Также прямая купля-продажа выгодна, когда недвижимость продает лицо, не являющееся плательщиком НДС. Но явное занижение цены, без которого здесь не обойтись, создает немалые риски для российского продавца.

Владелец передает актив через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее – ЗПИФН) . Для этого российский владелец недвижимости создает ЗПИФН, которому передает в управление свое имущество. При этом он восстанавливает НДС с недоамортизированной стоимости актива (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Но управляющая компания фонда, являющаяся плательщиком НДС по договору доверительного управления, сможет принять его к вычету.

При такой передаче владелец утрачивает право собственности на имущество и приобретает ценную бумагу – пай, удостоверяющую долю в праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 14, п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»). Эта ценная бумага реализуется впоследствии дружественному нерезиденту по себестоимости (см. схему 1).

В дальнейшем иностранный пайщик имеет право на получение от фонда дохода, который может не облагаться налогом у источника. Ведь такой доход прямо не поименован в статье 309 НК РФ в качестве объекта обложения налогом у источника. И межгосударственными налоговыми соглашениями России может быть предусмотрено, что доходы, прямо не поименованные в таком документе как облагаемые у источника выплаты, облагаются только в стране получателя. Такая норма содержится, например, в действующем соглашении с Кипром (п. 1 ст. 22 Соглашения).

Однако после ратификации нового протокола с Кипром от 07.10.10 (когда это произойдет – неизвестно) эта лазейка будет закрыта и такие выплаты должны будут облагаться налогом на прибыль в России в режиме, аналогичном доходам от использования недвижимости (20%). Либо в режиме, аналогичном дивидендам (5–10%), если капитал ЗПИФН не целиком сформирован недвижимостью.

Еще одно преимущество фонда – он не платит налог на прибыль в России, так как не является юрлицом. Доверительный управляющий лишь исчисляет и уплачивает НДС.

Также сейчас активы ЗПИФН не облагаются налогом на имущество. Но Госдумой в третьем чтении уже приняты поправки в НК РФ, согласно которым платить этот налог с 2011 года должны управляющие компании.

Продавать российскую недвижимость выгоднее вне поля зрения налоговиков

На дружественного нерезидента часто переводят недвижимость с целью ее продажи вне правового поля России. Как уже упоминалось, продают не сами активы, а акции компании, которая ими владеет (подробнее об этом см. на стр. 42). При этом в российском Едином госреестре прав на недвижимое имущество независимо от операций с акциями иностранной компании она продолжает все время оставаться собственником объекта.

Налоговая нагрузка здесь зависит от резидентства учредителей, которые будут продавать акции. Так, если это физлицо – налоговый резидент России, оно должно подать в инспекцию по месту своей регистрации декларацию о доходах и заплатить НДФЛ. Но на практике такой вариант встречается редко. Как правило, российский бенефициар «прикрыт» еще одной или несколькими компаниями-учредителями.

Например, российский бенефициар непосредственно владеет компанией с Британских Виргинских островов, та, в свою очередь, владеет кипрской, которой и принадлежит российская недвижимость. Акции кипрской организации продаются конечному покупателю, при этом доход образуется у виргинского юрлица и облагается налогами в соответствии с местным офшорным законодательством (см. схему 2).

Конечно, многие страны предпринимают меры против такой оптимизации. Как правило, это выражается нормой межгосударственного соглашения о том, что доходы, полученные от реализации акций компаний, активы которых состоят более чем наполовину из недвижимости, могут подлежать налогообложению в государстве нахождения таких объектов. К примеру, такие нормы имеются в новом протоколе с Кипром, который Россия еще не ратифицировала. На практике такие препоны обходят с помощью реализации акций компании-учредителя, которая владеет недвижимостью.

Кроме того, для применения подобных норм налоговым органам потребуется получить доказательства из иностранной юрисдикции, что представляется затруднительным. Особенно если компания из страны, не имеющей соглашения с Россией об обмене информацией. Все это разумно учесть при выборе юрисдикции, в которой регистрируется нерезидент, владеющий российской недвижимостью (см. табл.).

[1]

Как иностранцу заплатить налог на недвижимость в России?

Гражданин Украины имеет собственность в России как заплатить налог на недвижимость?

Читайте так же:  Что такое ипотечный кредит

Налог на недвижимое имущество, который устновлен в России с 1 января 2015 года действует как для граждан России, так и для граждан других стран, имеющих недвижимость в Российкой Федерации.

Подробнее о расчета налога, налоговых ставках и объектах, с которых подлежит уплате налог на имущество, можно прочитать в специальной статье по ссылке. Что касается сроков оплаты налога, то налог должен уплачиваться не позднее 1 октября каждого года. При этом подразумевается, что налоговая инспекция по месту расположения объекта недвижимости самостоятельно исчисляет сумму налога и высылает ее по известному ей адресу налогоплательщика. В реальности, даже если Ваш адрес в Украине налоговой известен, нет никаких гарантий, что налоговое извещение по этому адресу будет отправлено, или дойдет до адресата. Поэтому, возможно, Вам имеет смысл занять активную позицию и озаботиться этим вопросом самостоятельно.

Из возможных мер, которые можно предпринять иностранцам, имеющим недвижимость в России и желающим своевременно оплачивать налог на имущество, можно порекомендовать следующие:

1. Направить в налоговую инспекцию по адресу местонахождения объекта недвижимости заказное письмо с уведомлением и описью вложения, информирующее налоговый орган, что Вы являетесь собственником такого-то объекта недвижимости и Ваш официальный адрес местонахождения такой-то (в Украине или другой стране мира), просите направлять налговые уведомления по указанному адресу.

2. В случае приобретения на территории России нового объекта недвижимости, информировать об этом налоговую инспекцию (так как с 1 января 2017 года за невыполнение этой обязанности, вводится штраф). Подробную инструкцию о том как правильно проинформировать налоговую в России о наличии недвижимости, машины или квартиры можно найти по ссылке. При отсылке такого уведомления, также акцентировать внимание на том, по какому адресу Вы проживаете и находитесь (за рубежом).

Какие налоги платят в России владельцы недвижимости за рубежом?

Государственные миграционные программы, действующие во многих странах Европы и Карибских островов, позволяют не только купить недвижимость за рубежом, но и получить вид на жительство или гражданство. Благодаря этим статусам вы сможете проживать в приобретенном объекте неограниченный срок. Однако покупка недвижимости влечет за собой и налоговые обязательства. О них и пойдет речь в нашей статье.

Где можно оформить ВНЖ/гражданство за покупку недвижимости?

Этой теме недавно мы посвятили отдельную статью. Если вас интересует статус в Европе, то лучше всего приобрести:

    недвижимость на Кипре (дает возможность получить гражданство Кипра); недвижимость на Мальте (ПМЖ/гражданство Мальты); недвижимость в Испании (вид на жительство); недвижимость в Португалии (вид на жительство); недвижимость в Греции (вид на жительство)

Если же вы планируете получить экономическое гражданство Карибов, выбирайте:

Статусы ВНЖ, ПМЖ или гражданства дают вам право проживать в соответствующей стране без ограничений или не проживать в ней вовсе.

Нужно ли платить налоги на недвижимость за рубежом?

Власти любого государства отвечают на этот вопрос однозначно: нужно. Однако прежде всего, нужно определить, налоговым резидентом какой страны вы являетесь. От этого и будут зависеть ваши налоговые обязательства. Резидентство наступает при проживании в стране более 183 дней в году. Это общее правило для большинства стран. То есть если вы живете за рубежом более указанного срока, то автоматически попадаете в налоговое поле страны. Список и суммы налогов вам рассчитывают в местном муниципалитете.

Если же вы купили недвижимость в Европе или на Карибах, но продолжаете жить в России более 183 дней в году, то обязаны платить налоги по российскому законодательству как налоговый резидент.

Какие налоги платит российский резидент – владелец зарубежной недвижимости?

В законодательстве РФ налоги за саму покупку недвижимости за рубежом не предусмотрены. Налоговые обязательства возникают, если вы получаете от дома, квартиры финансовую выгоду – сдаете в аренду.

Если владелец – физическое лицо

В этом случае вам нужно заплатить 13% налога НДФЛ от суммы дохода, который вы получили от сдачи зарубежной недвижимости в аренду. Зачастую этот доход подлежит налогообложению и в России, и за рубежом. При этом не столь важно, где именно вы будете платить этот налог. К примеру, если недвижимость находится в Испании, вы сделаете налоговую выплату в этой стране, а в налоговую службу РФ предоставите подтверждающий документ. Или наоборот – уплатите налог в России и отчитаетесь перед испанской налоговой.

Чтобы уберечь налогоплательщиков от двойного налогового бремени, страны заключают с Россией международные договоры об избежании двойного налогообложения. Они действуют между РФ и всеми перечисленными выше странами. Поэтому дважды платить один и тот же налог вас не заставят. Ознакомиться с условиями налогообложения вы можете в статье 232 Налогового кодекса РФ.

Также физлица в зарубежных странах могут платить налог на имущество, однако он действует далеко не везде. Например, на Кипре и в карибских странах его нет.

Если владелец – юридическое лицо

Однозначного ответа об объеме налогового бремени не существует. Она зависит от страны, где зарегистрирована компания, налогов на ее доходы от сдачи недвижимости в аренду. Отдельные страны (Кипр, государства Карибского моря) максимально упрощают для юрлиц налогообложение, поэтому вы сможете выгодно оптимизировать налоги. Как вариант зарегистрируйте компанию на Карибах, а владеть элитной недвижимостью и получать от нее доход вы можете в Европе. Налоговое законодательство карибских стран позволит вам минимизировать суммы налогов.

Российские законы позволяют признать зарубежную компанию, владеющую недвижимостью, в качестве контролируемой иностранной компании. В этом случае можно включить прибыль в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ. Ознакомьтесь с деталями в Федеральном законе № 376-ФЗ (от 24 ноября 2014 года) «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)».

В целом налогообложение юридического лица в каждом отдельном случае нужно анализировать и рассматривать индивидуально.

Налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Российский закон не запрещает вам приобретать недвижимость за рубежом с использованием кредитов, ипотечных займов. Однако если кредитная ставка будет ниже 9% годовых (а в Европе и на Карибах она может составлять 2-3%) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то вы заплатите налог на материальную выгоду. Он высчитывается с разницы между процентами.

Читайте так же:  Как проводится снос дома и что положено собственникам жилья

В этом случае вы экономите на процентной ставке, то есть получаете доход. Налогообложение материальной выгоды составляет 35% НДФЛ. То есть если вы взяли за рубежом кредит на покупку недвижимости под 3% годовых, то налогообложению подлежат 9% – 3% = 6% вашей выгоды. С деталями можно ознакомиться в статье 212 Налогового кодекса РФ.

Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?

В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.

По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.

Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.

Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.

При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.

ГЛАВБУХ-ИНФО

Пятница
13 сентября 2019 г.

МРОТ:
Учетная ставка ЦБ:
11280 руб.
7,5%

Типовые бланки

Полезности

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Управленческий учет

Классификаторы

Разработка сайта:

Видео (кликните для воспроизведения).

Главный редактор:

О налоге на имущество организаций в отношении объектов недвижимости, расположенных за пределами РФ

Ответ:

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Кодекса с для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 Кодекса.

Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, определяется в соответствии со статьей 375 Кодекса, согласно которой при определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей главы 30 Кодекса определяется без учета таких затрат (пункт 3 статьи 375 Кодекса).

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется отдельно в отношении имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации (месту постановки на учет в налоговых органах постоянного представительства иностранной организации), в отношении имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, в отношении каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации, в отношении имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения, в отношении имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость, а также в отношении имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам (пункт 3 статьи 382).

Пунктом 3 статьи 383 Кодекса установлено, что в отношении имущества, находящегося на балансе российской организации, налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате в бюджет по местонахождению указанной организации с учетом особенностей, предусмотренных статьями 384, 385 и 385.2 Кодекса.

На основании статьи 386.1 Кодекса фактически уплаченные российской организацией за пределами территории Российской Федерации в соответствии с законодательством другого государства суммы налога на имущество в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства, засчитываются при уплате налога в Российской Федерации в отношении указанного имущества.

При этом установлено, что размер засчитываемых сумм налога, выплаченных за пределами территории Российской Федерации, не может превышать размер суммы налога, подлежащего уплате этой организацией в Российской Федерации в отношении указанного имущества.

Для зачета налога российская организация должна представить соответствующие документы в налоговый орган по месту нахождения российской организации вместе с налоговой декларацией за налоговый период, в котором был уплачен налог за пределами территории Российской Федерации.

Таким образом, если налог на недвижимость в другом государстве не уплачивался, то налог на имущество организаций в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, уплачивается в сумме, исчисленной исходя из налоговой базы, определенной в соответствии с пунктом 3 статьи 375 Кодекса, и ставки налога, установленной законом субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 статьи 380 Кодекса по месту нахождения организации в Российской Федерации.

Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РФ от 25 мая 2016 г. N 03-05-05-01/29886.

Источники


  1. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.

  2. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.

  3. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.
  4. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.
Каков налог на недвижимость, сданную в аренду собственником, находящимся за пределами российской фед
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here