Как взыскать неустойку с застройщика по дду

Самое важное в статье: "Как взыскать неустойку с застройщика по дду" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Покупка новых квартир по ДДУ – сегодня достаточно частое явление. К сожалению, нередки случаи, когда застройщики срывают сроки сдачи объектов недвижимости, сдают квартиры качество которых не соответствуют условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Что делать участнику долевого строительства, если застройщик не надлежащим образом выполнил свои обязательства? Для компенсации потраченных средств можно обратиться в суд и взыскать неустойку с застройщика. Получить компенсацию с застройщика можно двумя способами:

  1. Попробовать самостоятельно взыскать неустойку.
  2. Обратиться к юристу.

Какой вариант лучше? Давайте подробно разберемся и выберем оптимальный способ взыскания неустойки по ДДУ.

Самостоятельная подача иска

Казалось бы, при сегодняшнем обилии информации нет ничего сложного в том, чтобы самостоятельно представлять свои интересы в суде и взыскать неустойку по договору долевого участия.

На самом деле все не так просто. Ошибки в оформлении искового заявления приведут к потери вашего времени, т.к без соблюдения требований, установленных Гражданским процессуальным кодексом РФ суд вправе вынести определение об оставлении искового заявления без движения, либо вообще отказать в принятии иска.Практика показывает, что такое может случиться не один раз. Но даже правильно составленный иск – отнюдь не гарантия успешного завершения дела. Чтобы все прошло удачно, человек, представляющий собственные интересы в суде, должен иметь достаточный опыт в подобных делах. В процессе слушания дела потребуется доказать обоснованность заявленных требований, а также не допустить снижение неустойки судом в значительном размере.

Главный недостаток при попытке самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ – потеря времени. Каждый раз, когда ваш иск будут рассматривать и, возможно, отправлять обратно для исправления неточностей и несоответствий, драгоценные дни, недели и даже месяцы буду уходить безвозвратно. Кроме того, без помощи опытного юриста предлагаемая вами сумма компенсации может уменьшиться в несколько раз по решению суда.

Помощь юриста при взыскании неустойки

Плюсы обращения к специалисту очевидны – опытный юрист грамотно составит исковое заявление с первого раза, таким образом будет сэкономлено время. Во время слушания специалист в юридической сфере не только сможет с легкостью оперировать терминами, но и сошлется на законы и поправки к ним, постановления пленумов Верховных судов РФ, добиваясь максимальной суммы компенсации. Обычно в ходе судебного процесса размер неустойки судьи уменьшают. Только от опыта юриста зависит, насколько конечная компенсация будет отличаться от заявленной в иске. Для получения максимальной компенсации требуется умело вести дело, приводить в пример разъяснения Верховного суда по спорным моментам, ссылаться на законодательную базу. Только от опыта юриста и его способностей зависит, на сколько процентов требуемая сумма компенсации будет урезана судьей.

Обычно дольщики выбирают самостоятельный способ подачи иска, волнуясь о вознаграждении, которое потребуется выплатить юристу. Но обращаясь в правовую компанию «Зевс Эксперт» Вы получаете возможность избежать лишних трат – стоимость услуг юриста включена в иск, то есть за вас платит ответчик. В случае проигрыша плата также не взимается, что является дополнительным стимулом для специалистов.

Если кратко резюмировать вышесказанное – взыскать неустойку с застройщика по ДДУ самостоятельно довольно сложно, поэтому для успешного разрешения вопроса лучше всего обратиться к специалисту с опытом ведения подобных дел.

Если вы стали жертвой недобросовестного застройщика – оставьте заявку в специальной форме и наши специалисты проконсультируют вас и ответят на все появившиеся вопросы. Первичная консультация абсолютно бесплатна.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Ст. 6 Закона № 214-ФЗ позволяет взыскать неустойку по ДДУ, если со стороны строительной организации будет нарушен срок передачи объекта. Штрафная санкция начисляется за все время просрочки, т.е. до даты подписания передаточного акта. О том, как защищаются интересы граждан по Закону № 214-ФЗ, и что нужно учитывать при оформлении претензий и исков, расскажем в этом материале.

Читайте так же:  Как узнать свой номер снилс онлайн

Основания для взыскания

Программа долевого участия в возведении МКД позволяет получить право на часть здания, т.е. на конкретное жилое помещение. Одним из обязательных условий договора является определение периода, в пределах которого гарантируется передача готового жилья. Для этого применяются следующие правила Закона № 214-ФЗ:

  • срок должен быть одинаков для всех граждан, заключивших договоры со строительной компанией;
  • если проектная документация и договор содержат разные даты передачи, будут применяться договорные правила;
  • строительная компания может продлить срок сдачи с предварительным уведомлением за 2 месяца, однако обязана компенсировать расходы на аренду жилья, возместить иные убытки по нормам ГК РФ и положениям договора.

Естественно, передать квартиру застройщик может только после ввода МКД в эксплуатацию по акту приемочной комиссии. Ввиду этих правил, может возникать спор об определении даты передачи жилых помещений. Например, в договор может включаться ссылка об обязанности передать квартиру не позднее года после окончательного возведения МКД. Предъявлять требования в такой ситуации можно на следующий день после истечения 1 года с даты ввода в эксплуатацию.

Взыскать неустойку с застройщика можно:

  • до подписания акта, если строительная компания затягивает сроки и не пытается найти компромисс с дольщиками;
  • после оформления этого документа и получения ключей, когда становится известным точный период нарушения обязательств.

Однако нужно учитывать срок давности для обращения в судебные ведомства, регламентированный ГК РФ. Он составляет 3 года с момента нарушения прав, либо когда гражданин должен был узнать о таком нарушении. Например, если подписан акт спустя 3 месяца после истечения согласованного времени по договору, указанный период войдет в срок давности, так как гражданин должен был узнать о нарушении своих прав.

Порядок взыскания неустойки

На договор долевого строительства с участием граждан распространяются нормы Закона № 2300-1 «О защите прав потребителя». Это означает, что до обращения в суд необходимо предъявить застройщику письменную претензию, потребовать надлежащего исполнения обязательств и возмещения неустойки. При применении Закона № 2300-1 граждане получают следующие преимущества:

  • размер неустойки будет выше в 2 раза (это правило подтверждено и в ст. 6 Закона № 214-ФЗ);
  • обязанность доказывания по таким спорам возлагается на застройщика, т.е. ему придется доказывать соблюдение договорных сроков;
  • для защиты интересов дольщиков, закон позволяет взыскать с недобросовестной строительной организации штраф, размер которого составит 50% от присужденной суммы (эту выплату получит гражданин, чьи интересы были нарушены).

Кроме штрафных санкций, гражданин сможет взыскать компенсацию морального вреда. Ее размер определит суд после оценки нравственных и психических страданий, причиненных по вине застройщика.

Алгоритм действия граждан, которые столкнулись с нарушением сроков по ДДУ, выглядит следующим образом:

  • нужно убедиться, что возникли основания для предъявления претензии, т.е. что срок передачи пропущен;
  • нужно проверить через федеральный реестр, не подал ли застройщик на банкротство (в этом случае требования придется подавать через арбитражный суд, наравне с другими кредиторами);
  • оформляется письменная претензия, в которой нужно сделать ссылку на пункт договора о сроке, рассчитать неустойку на дату обращения (впоследствии можно представить расчет на дату подачи иска или подписания передаточного акта);
  • претензионное письмо нужно вручить под роспись уполномоченному представителю строительной фирмы, либо направить по почте письмом с уведомлением (от даты получения претензии будет зависеть, когда можно обращаться в суд);
  • на рассмотрение претензии дается не более 10 дней, а при получении отказа или отсутствии реакции на обращение, можно подавать исковое заявление в суд;
  • для направления иска нужно рассчитать размер неустойки, так как от этого зависит, какой суд будет рассматривать дело (при цене иска до 50 тыс. руб., обращаться нужно в мировой суд);
  • для участия в судебном процессе можно воспользоваться услугами представителя (юриста, адвоката, иного лица), а его полномочия нужно зафиксировать в нотариальной доверенности.

Если застройщик подал на банкротство, для взыскания каких-либо штрафных санкций нужно обращаться в арбитраж. Узнать такие сведения можно через общедоступный федеральный реестр. Для этого нужно заполнить форму поиска по ссылке: https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name. Чтобы получить информацию, достаточно указать наименование застройщика, его коды ИНН, ОГРН и ОКПО (эти реквизиты можно уточнить из содержания договора или на сайте организации). Если поиск подтвердил, что застройщик приступил к банкротному производству, нужно подавать документы в арбитраж наравне с другими кредиторами.

Если застройщик платежеспособен и не подавал на банкротство, ему нужно направить письменную претензию. В тесте этого документа нужно указать:

  • сведения об участнике долевого строительства или приобретателя по договору цессии;
  • ссылка на реквизиты договора (дата и номер);
  • ссылка на нарушение застройщиком своих обязательств, пункт договора о сроках передачи;
  • период просрочки на дату обращения;
  • требование о выплате неустойки и передачи готового объекта.

О правилах расчета штрафных санкций расскажем ниже. При подаче документа нужно убедиться, что на втором экземпляре поставлена дата вручения и роспись представителя застройщика. При отказе получить претензию, ее нужно направить по юридическому адресу юридического лица.

Подача иска и расчет суммы неустойки

На рассмотрение претензии дается 10 дней. Если застройщик признал вину, он должен удовлетворить требование о выплате неустойки на дату фактической передачи квартиры. Если получен отказ на претензию, либо ответ вовсе не поступил, нужно подавать исковое заявление. Для этого гражданин должен рассчитать сумму неустойки по следующим правилам:
  • согласно ст. 6 Закона № 214-ФЗ, неустойка взыскивается в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка России за каждый день просрочки;
  • для расчета применяется цена договора долевого участия в строительстве;
  • период расчета включает время со дня, следующего за сроком передачи объекта по договору, и до подписания акта (если на момент обращения в суд квартира не передана, позднее можно представить перерасчет суммы).

Приведем пример расчета суммы неустойки, если цена объекта по ДДУ составляла 4 млн. руб., период просрочки 16 дней, а подавался иск в январе 2019 года. В январе 2019 года действовала ставка рефинансирования 7,75% (уточнить действующую ставку можно на сайте ЦБ РФ). Следовательно, сумма неустойки составит:

4000000 × 16 х 1/150 × 7,75/100 = 33066,67 руб.

Так как указанная сумма не превышает 50 тыс. руб., иск можно подавать в мировой суд. По итогам судебного процесса, сумма штрафа за нарушение прав потребителей составит 50% от суммы 33066, 67 руб., т.е. 16533,34 руб. Аналогичный порядок расчета применяется в случае, если часть денег кредитные средства. Однако если процент по кредиту превышает размер учетной ставки для расчета неустойки, можно взыскать убытки в виде разницы.

Читайте так же:  Как и кем можно уехать работать в австрию оформление рабочей визы

При составлении иска нужно указать сведения, ранее включенные в претензию, а также ряд иных данных:

  • ссылка на соблюдение претензионного порядка разрешения спора с приложением доказательств (второго экземпляра претензии с отметкой о получении, либо почтовую квитанцию);
  • доводы застройщика, указанные в ответе на претензию (если он был представлен);
  • дата фактической передачи квартиры (копию акта приема-передачи нужно приложить к иску);
  • ссылка на иные обстоятельства, связанные с нарушением прав со стороны застройщика.

Поскольку срок по договору и фактическая дата передачи по акту легко проверяются по содержанию документов, застройщику практически невозможно выиграть судебный процесс. Снижение размера неустойки также нереально, так как предметом спора является нарушение прав потребителя.

После получения судебного акта и исполнительного листа, могут возникнуть сложности с получением взысканных денег. Для принудительного взыскания нужно обратиться в отдел ФССП, подать заявление о возбуждении исполнительного производства. В рамках производства будут арестованы счета застройщика для списания долга, арестовано и реализовано его имущество. Если на момент обращения к приставам квартира еще фактически не передана, суд должен указать в исполнительном листе на порядок расчета неустойки. Следовательно, пристав будет обязан сам провести перерасчет, когда получит сведения о подписании акта приема-передачи на квартиру.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы

Содержание статьи

Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:

  • нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
  • нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.

Обратите внимание!

Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с взысканием неустойки по ДДУ, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Размер неустойки

Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.

Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере. Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

  • расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
  • стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Порядок взыскания неустойки

На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:

  • обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
  • суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
  • сумму и порядок расчета размера неустойки;
  • разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
  • намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.

Обратите внимание!

Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).

Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.

Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.

По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.

Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.

В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.

Обратите внимание!

В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.

Пакет необходимых документов

Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Кому выгоден экспресс-кредит

В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:

  • копия всех страниц ДДУ;
  • копия паспорта;
  • копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
  • копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.

В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:

  • копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
  • ответ на претензию (если он был);
  • перерасчет неустойки на дату подачи иска;
  • доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • нотариально удостоверенную доверенность представителя.

[2]

Как взыскать неустойку с застройщика в суде по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)?

В этой статье подробно разберём тему про взыскание неустойки со строительной компании за просрочку ДДУ, ответим на многие вопросы. А если вам не охота читать много полезной информации — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Обязательно ли обращаться в суд для взыскания неустойки с застройщика?

В суд нужно обращаться в том случае, если застройщик отказался добровольно выплатить неустойку в досудебном претензионном порядке. Можно, конечно, и сразу напрямую пойти в суд, не обращаясь к застройщику. Но в этом случае вы потеряете право требовать штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке согласно Закона «О защите прав потребителя».

Поэтому в интересах дольщика лучше поступить следующим образом: сначала обратиться с застройщику с претензией и попросить добровольно выплатить неустойку. И если застройщик откажет либо предложит заплатить меньше, чем вы считаете разумным — тогда следует идти в суд и требовать помимо законной неустойки выплату штрафа.

Нужно учитывать тот аспект, что когда вы обращаетесь к застройщику с просьбой выплатить неустойку добровольно, в настоящее время застройщики научились быть хитрее. Есть застройщики, которые умеют достаточно хорошо работать с подобной категорией споров. и они вам не откажут. Они предложат выплату. Они сами вам примерно рассчитают сколько примерно на практике удовлетворяется сумма требований в суде. И предложат чуть меньше, но здесь и прямо сейчас.

Например, у вас сумма неустойки 500000 рублей. Застройщик понимает, что вам присудят примерно половину — 250000 рублей. И предлагает клиенту: «Давайте мы вам без суда заплатим 200000 или 180000 рублей. Зато сейчас. Или вы полгода по судам будете ходить и тратить время и деньги.» Здесь нужно всё взвесить — журавль в небе или синица в рукаве.

Поэтому в некоторых случаях ,когда застройщик предлагает меньшие деньги, но всё же адекватную сумму и сразу, нужно согласиться.

Обязательно ли писать претензию застройщику или можно сразу идти в суд?

Можно сразу пойти в суд. Но в этом случае вы потеряете право на взыскание дополнительного штрафа со строительной компании, в случае, если застройщик добровольно не удовлетворит требования.

[3]

В случае, если вы напишите претензию, то у вас появится возможность получить деньги быстрее, чем через суд (может застройщик действительно заплатит адекватную сумму). А если застройщик откажется или проигнорирует вашу претензию, то вы дополнительно можете рассчитывать на компенсацию в виде штрафа в размере 50% от присужденной неустойки.

Поэтому претензию застройщику писать настоятельно рекомендуется.

В какой суд обращаться на застройщика?

Так как отношения между застройщиком и клиентом-дольщиком регулируется Законом «О защите прав потребителей», то можно обращаться в суд как по месту нахождения застройщика (по его юридическому адресу), так и по своему месту жительства, то есть по месту регистрации. То есть вы вправе выбирать где вам удобнее. На практике дольщик этих деталей не знает.

Совет: Можно открыть сайт суда по месту нахождения застройщика. Там найти примеры судебных решений именно с этим застройщиком по его наименованию. Возможно вы не первый. И смотрите какая там складывается практика. Скорее всего, по вашему делу будет примерно такое же решение. Также можно посмотреть какая практика с другими застройщиками в суде по вашему адресу регистрации. На основе анализа судебной практики в разных судах можно выбрать куда лучше обращаться.

Практика показывает, что лучше обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения застройщика. В таком случае больше вероятности избежать возможной заинтересованности и ангажированности со стороны судов.

Какие документы нужны для суда?

Примерный перечень документов для взыскания неустойки:

  1. Договор участия в долевом строительстве.
  2. Акт приёма передачи, если подписан.
  3. Дополнительные соглашения, подписанные с застройщиком.
  4. Документы, подтверждающие оплату квартиры (квитанции, платёжные поручения и т.п.).
  5. Официальные письма от застройщика.
  6. Претензия застройщику, если официально направляли.
  7. Исковое заявление.
  8. Расчёт неустойки.
  9. Доверенность (если интересы в суде будет представлять доверенное лицо).

Как проходит судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика?

  1. Вам нужно будет рассказать всю ситуацию судье: когда был заключён договор, когда и в какой сумме оплатили, какой срок сдачи по договору, как рассчитана неустойка, какие требования предъявляете. Некоторые судьи сами зачитывают исковое заявление, а вам задают вопросы только по существу.
  2. Далее заслушивают мнение представителя застройщика. Как правило, застройщик будет настаивать на снижении неустойки.
  3. Все объяснения заносятся в протокол судебного заседания.
  4. Нужно быть готовым к тому, чтобы представить контрвозражения на возражения ответчика. Лучше заранее подготовить «возражения на возражения» и придти в суд подготовленным, чтобы не откладывать судебное заседание, а сразу предоставить свою мотивированную позицию на возражения ответчика. В некоторых случаях удается решить всё дело в 1 заседание.
  5. Суд вынесет решение, которое вступает в силу через 1 месяц.

Как долго длится суд со строительной компанией?

Споры с застройщиками затягиваются исключительно из за того, что у суда есть определенная загрузка, есть график судебных заседаний.

После подачи документов в суд, суд назначает, как правило заседание примерно через 1 месяц. Первое заседание — предварительное (или его еще называют «беседа»). Первое судебное заседание может сразу перейти в основное, если позиции сторон ясны и с документами всё в порядке.

Но чаще всего весь процесс проходит в 2 судебных заседания: предварительное и основное. После предварительного суд назначает основное заседание тоже в пределах 1 месяца.

Таким образом, примерно за 2 месяца рассмотрение данного вопроса должно завершиться. Еще дается 1 месяц на вступление решения суда в законную силу. Получается всего 3 месяца.

Застройщик, возможно будет обжаловать данное решение, каким бы оно ни было, с целью затянуть момент вступления в силу данного решения ,чтобы оттянуть момент выплаты денег. Апелляционное обжалование занимает еще 2 месяца.

Что делать после решения суда?

  1. Если это решение суда 1-ой инстанции, то нужно подождать 1 месяц пока оно вступит в силу.
  2. Далее следует написать «Заявление на получение исполнительного листа».
  3. Исполнительный лист можно передать в ССП — службу судебных приставов или направить в банк, где открыт счёт вашего застройщика. Если застройщик успешно стоит на ногах и ему легко рассчитаться с дольщиком, он не будет прятаться и открывать счета в других банках, то исполлист лучше направить в банк для исполнения. Банк за 3 дня должен списать деньги со счёта застройщика и перечислить на ваш счёт. Если вы не уверены, что у застройщика есть деньги или не знаете его счёт — то лучше исполлист отдать судебным приставам. Через приставов, конечно процесс будет проходить дольше, но в ситуации неизвестности это более надежнее, чем отдавать в банк.
Читайте так же:  Как оформить визу в южную корею

Что делать если застройщик не платит по решению суда?

Нужно работать со службой судебных приставов. Если в рамках исполнительного производства проведены все меры, которые возможны, живых денег у компании нет, то нужно будет включаться в «Реестр требований кредиторов», возможно инициировать процедуру банкротства, при условии, что у вас есть право требовать не только неустойку, а, например, вы отказались от квартиры, расторгли договор и потребовали возврата денег за квартиру с возвратом компенсации за пользование чужими денежными средствами.

Если право требования основного долга более 300000 рублей — вы можете инициировать процедуру банкротства в отношении должника. но если у вас только неустойка, то инициировать процедуру банкротства вы не можете.

Можно найти других таких же пострадавших, скооперироваться, собрать коалицию. В таких делах часто имеют значение политические аспекты, привлечение СМИ и т.д. Нужно отслеживать и мониторить информацию по застройщику, потому что он рано или поздно начнёт банкротиться.

Что делать если застройщик банкротится?

Нужно включаться в реестр кредиторов по правилам 7-го параграфа закона о банкротстве.

У вас появляется право требования не только в виде денежных средств, но и право требования объекта, который строился. Часто бывают моменты, когда застройщик банкротится чуть-чуть недосдав дом. Дом практически готов, остались небольшие недоделки. И дальше объект можно достроить, создав ЖСК — жилищно-строительный кооператив.

А есть ситуации, когда застройщик банкротится на стадии котлована. Конечно, нужно всё равно включаться в реестр кредиторов, но эта ситуация более сложная, так как объект вообще не построен.

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

В связи с изменениями законодательства о долевом строительстве РФ в 2019 году, а также в первой половине 2019 года будет бум строительства домов застройщиками за счет привлеченных денег дольщиков.

И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

Кроме того, по причине отсутствия лишних денег у подавляющего большинства российских строительных компаний – большая часть из них прекратит деятельность и покинет этот рынок. Оставшиеся будут искать кредиты на строительные работы в банках и станут учитывать оплаченный процент по полученным кредитам в себестоимость квартир. Как итог, средняя стоимость квартир в новостройках по стране в 2019 году подрастёт процентов на 10.

Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам. Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

Неустойка – когда подавать и как считать

  • Как самому посчитать неустойку?

[1]

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

  • Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

  • Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

  • Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

  • Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

Досудебная претензия по ДДУ

  • Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны. Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе. Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

  • Куда нужно направлять претензию?

Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

Читайте так же:  Некоторые аспекты изъятия водительских удостоверений

Суд с застройщиком

  • Нужен ли адвокат или юрист для подачи иска в суд?

Кто-то может провести судебный процесс самостоятельно и в судах бывает часто. Кто-то вообще ни разу не был в суде и не знает, как там себя вести. Определитесь со своими возможностями и примите решение. Адвокаты по взысканию неустойки стоят не дорого. Кроме того, Ваши затраты на адвоката суд взыщет с застройщика.

Лучше, пока дом еще строится. Когда дом будет сдан и появится куча исков – застройщик может и добровольно обанкротиться, лишь бы не платить неустойки. Поэтому, лучше подавать поочередно несколько исков. Вначале за неполной срок. Потом еще раз, за второй период. Можно взыскание неустойки по ДДУ разделить и на три этапа. Почему нет? Зато у Вас будет больше гарантии, что решения судов превратятся в деньги!

В суд по месту своего жительств или по официальному месту регистрации юридического адреса застройщика. Если Вы судитесь через адвоката – доверьте выбор ему. Он точно знает – где результат будет лучше.

В иске указываем сумму неустойки, которую ранее просили в претензии, компенсацию морального вреда и 50% штраф. Перед вынесение решения суда лучше уточнить исковые требования и пересчитать сумму неустойки и штрафа с учетом периода судебного спора. С 2019 года неустойку можно просить в иске за бедующий период, что очень удобно.

  • Можно ли взыскать затраты на аренду жилья?

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Некоторые судьи без проблем взыскивают подтвержденные суммы на аренду жилья, совпадающие с периодом просрочки передачи квартиры. Некоторые судьи требуют подтвердить факт проживания временной регистрацией. В общем в каждом регионе страны этот вопрос решается в судах по-разному.

  • Когда суд может уменьшить неустойку по ДДУ?

Если неустойка получается слишком большой и почти равна цене квартиры, судья может её срезать. Так же это зависит и от того, сдал ответчик дом на момент вынесение судебного решения или всё еще является нарушителем сроков.

  • На сколько суд может снизить неустойку?

Четкой градации в законе нет. Зависит от региона, настроения судьи, любых других обстоятельств. Так в Ростове-на-Дону неустойку по ДДУ в суде практически не режут. В Москве и Питере часто урезают в два раза. В Краснодаре принято делить её на 10, что конечно же несправедливо!

Обычно это два-три судебных заседания. За три месяца вполне можно управиться. Но, так как застройщики обычно не очень торопятся с выплатой проигранных сумм, они любят обжаловать решения суда в апелляционной инстанции, даже не имея каких-либо перспектив для пересмотра. Делается это просто для затяжки времени. В этом случае можете смело добавить еще два-три месяца ожидания окончания пересмотра дела.

Исполнение решения суда и получение денег с застройщика

Ждать вступления решения в законную силу, забирать исполнительный лист и сдавать его в банк, где открыт расчётный счет у ответчика.

  • Как сдать исполнительный лист в банк застройщика?

В банк сдается оригинал исполнительного листа. Кроме него, заполняется заявление (образец в банке), в котором указываются реквизиты Вашего расчетного счета, куда будут перечислены деньги.

Если они на счету у организации имеются – 3 рабочих дня. Если их нет – пока не появятся.

  • Что делать, если у застройщика нет денег на счету?

Если исполнительный лист Вы сдали в банк, где нет денег – забрать его и сдать в службу судебных приставов по месту регистрации организации застройщика.

Важные моменты
  • Как правильно подписать акт приема передачи?

Если Вы видите, что в акте имеется пункт о том, что Вы обязуетесь не взыскивать неустойку с застройщика – попросите исправить акт и убрать этот пункт. При несогласии – не подписывайте акт и направьте претензию с требованием убрать пункт, исключающий ответственность застройщика из акта. Следует учитывать, что во многих регионах исправленные акты прима-передачи квартиры не принимаются в Росреестре и возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

  • Прислали письмо о продлении сроков – что делать?

У Вас есть договор долевого участия и в нем указан срок передачи квартиры. Зачем Вам какие-то письма, дополнительные соглашения о переносе сроков и другие предложения от нерасторопного строителя? Пусть он отвечает рублем за свои промахи!

  • Стоит ли доверять юридическим фирмам, которые судятся без предоплаты или за 50% штраф?

В последнее время появилось много юридических фирм, которые сами обзванивают дольщиков, расклеивают объявления в подъездах, стучатся в квартиры и предлагают свои юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Иногда они сидят чуть ли не в соседних офисах с застройщиками. Людей подкупает, что им предлагают посудиться без предоплаты. Но тут есть два подводных камня. Во-первых, по окончании суда Вы отдадите таким юристам немаленькую сумму (иногда даже всю сумму взысканного 50% штрафа). Во-вторых, такие фирмы часто дружат с застройщиком и получают вознаграждение и с Вас, и с противоположной стороны. По этой причине в этом случае не стоит удивляться урезанию в суде неустойки в два и более раза. Просто юрист, находящийся на подкормке у застройщика не сильно будет этому противиться в судебном процессе, и может сам в кулуарах дать понять судье, что его устроит половинчатая победа.

  • В соцсетях люди уговаривают друг друга не судиться с застройщиком – прислушаться?
Видео (кликните для воспроизведения).

Часто в интернете, особенно в соцсетях создаются открытые и закрытые группы по строящимся домам. При наличии проблем со сроками строительства, часто в таких группах можно увидеть инициативных людей, которые очень переживают за достройку объекта, пугают банкротством застройщика и уговаривают не подавать на неустойку. Учтите – часто это вымышленные профили несуществующих людей, созданные сотрудниками застройщика.

Источники


  1. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2010. — 152 c.

  2. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.

  3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
  4. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.
Как взыскать неустойку с застройщика по дду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here