Как происходит расторжение или продление договора аренды в случае смерти одной из сторон договора

Самое важное в статье: "Как происходит расторжение или продление договора аренды в случае смерти одной из сторон договора" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Содержание

Энциклопедия решений. Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды

Договор аренды может прекратить свое действие, в частности:

— в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015);

— в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ);

— в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

— в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1).

Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

*(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

Расторжение договора аренды арендатором досрочно

ВОПРОС:

Я являюсь собственником нежилого помещения. Сдал помещение в аренду под магазин. Согласно договору срок аренды составляет одиннадцать месяцев. Через шесть месяцев после заключения договора аренды арендатор сказал, что торговли нет, соответственно, арендную плату платить нечем, поэтому он расторгает договор аренды. На следующий день после уведомления арендатор освободил помещение: вывез из магазина торговое оборудование и свой товар, после чего передал мне ключи от магазина. Хотя по договору арендатор был обязан предупредить арендодателя за один месяц до расторжения договора. Можно ли взыскать с арендатора убытки за досрочное расторжение договора аренды, то есть с момента, когда он выехал из помещения, до момента, когда я найду нового арендатора?

ОТВЕТ:

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Читайте так же:  Положен ли отпуск солдатам срочной службы (тем, кто служит один год)

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из данных положений Гражданского кодекса РФ следует, что договор может быть расторгнут только по решению суда, если законом или договором не предусмотрено, что такое расторжение в одностороннем порядке возможно по заявлению одной из сторон до истечения срока действия договора. Применительно к данному случаю, законом такая возможность не предусмотрена.

Таким образом, если в договоре аренды не было предусмотрено, что арендодатель или арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то такой отказ от договора является недействительным. В этом случае Вы вправе взыскать с арендатора убытки, вызванные досрочным расторжением договора: арендную плату за оставшиеся пять месяцев.

Если в договоре аренды было предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора аренды, как односторонний отказ какой-либо из сторон, Вы вправе взыскать только убытки, вызванные нарушением срока уведомления об одностороннем отказе от договора, то есть за один месяц, который был предусмотрен договором аренды.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

Прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны обязательства

ВОПРОС: При жизни сестрой в качестве арендатора был заключен договор аренды нежилого помещения, который использовался под магазин. Возможна ли после смерти замена (изменение) стороны в договоре или происходит только прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны обязательства?

ОТВЕТ: Согласно п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст.418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
Исходя из указанных положений, прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны договора происходит в том случае, если обязательство неразрывно связано с его личностью, и по общему правилу замена (изменение) стороны в договоре невозможна.

Учитывая изложенное прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом, и если обязательство неразрывно связано с личностью наследодателя, в остальных случаях законом предусмотрена замена (изменение) стороны в договоре.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НАСЛЕДСТВУ:

Как происходит расторжение или продление договора аренды в случае смерти одной из сторон договора?

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2014 г. N Ф04-5544/14 по делу N А70-9690/2013 (ключевые темы: истечение срока договора — неопределенный срок — заключение договора аренды — арендодатель — новый срок)

г. Тюмень
25 июня 2014 г. Дело N А70-9690/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Простор» на решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Безиков О.А.) и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-9690/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Простор» (625056,г. Тюмень, д. Метелева, проезд Воронинские горки, 194, ОГРН 1027200846672, ИНН 7203065060) к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (625002, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 24, ОГРН 1027200857980, ИНН 7202029213) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Простор» — Макаров В.Н., по доверенности от 30.01.2013

общество с ограниченной ответственностью «Простор» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (далее — департамент) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

Решением от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В кассационной жалобе общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права; судами применен не подлежащий применению пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Общество полагает, что спорный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ;

от департамента не поступало возражений в связи с использованием спорного имущества обществом.

В судебном заседании представитель общества поддержал свои доводы.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

[1]

Из материалов дела следует, что 27.11.2008 между сторонами заключен договор N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304 (далее — договор).

Читайте так же:  Как лишить отца родительских прав если он не платит алименты

Срок договора определен сторонами с 10.10.2008 по 09.09.2009.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что договор считается расторгнутым по истечении срока действия при отсутствии соглашения о его продлении.

27.02.2013 общество обратилось в департамент с предложением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора.

Департамент письмом от 25.03.2013 N 14-06-503 отказал обществу в связи с истечением срока действия договора.

Считая действия департамента по отказу в продлении договора незаконными, общество обратилась в суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия в деле доказательств наличия заключенного между сторонами соглашения о продлении договора, а также уведомления о необходимости продлении договора или намерении заключения нового договора, направленного в адрес департамента в установленный договором срок.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 264 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания пунктов 5.1, 7.1, 7.2 договора следует, что общество было вправе заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее истечения срока договора. При этом все изменения, дополнения к условиям настоящего договора осуществляются на основании письменного соглашения сторон, за исключением случаев предусмотренных пунктом 3.4 настоящего договора. Продление и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором).

Соответственно, в силу статьи 425 ГК РФ обязательства сторон из договора прекратились по истечении срока, на который он был заключен.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка либо выкупить его не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок либо продать его.

Вывод арбитражных судов в указанной части соответствует позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Видео (кликните для воспроизведения).

Кроме того, согласно изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснениям, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Учитывая, что обществом не представлены доказательства передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды двух инстанций обоснованно признали, что оспариваемыми действиями департамента права общества не нарушены.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (п.2.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 621 ГК РФ.

Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Кроме того, судами установлено отсутствие в деле доказательств согласия собственника земельного участка на продолжение пользования имуществом.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам права и обстоятельствам дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений судом норм материального и процессуального права кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Согласно пункту 15 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» при подаче кассационных жалоб на судебные акты по заявлениям о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от размера государственной пошлины, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, то есть в размере 1 000 руб. для юридических лиц.

Читайте так же:  Должен ли отец совершеннолетнего сына, обучающегося в колледже, оплачивать на него алименты

В силу статьи 104 АПК РФ и пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная при подаче кассационной жалобы государственная пошлина в размере 1 000 руб. подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-9690/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Простор» из федерального бюджета 1 000 (одна тысяча) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 20.05.2014 N 1442. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

[2]

Председательствующий Н.В. Орлова
Судьи В.В. Сирина
С.Н. Тамашакин

Обзор документа

Арендатор предложил арендодателю заключить допсоглашение о продлении договора аренды земельного участка. Но ему было отказано в связи с истечением срока действия договора.

Кассационная инстанция согласилась с нижестоящими судами, которые не удовлетворили иск арендатора о признании такого отказа незаконным.

Обязательства сторон из договора прекратились по истечении срока, на который он был заключен.

Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить участок в аренду на новый срок.

В соответствии с ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу этой нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В договоре аренды предусматривалось, что он считается расторгнутым по истечении срока действия при отсутствии соглашения о его продлении. Такое условие препятствует применению в данном случае нормы ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок.

Из условий договора следует, что его продление на неопределенный срок по истечении срока действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок. Либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений. В связи с чем в рассматриваемом случае норма о возобновлении договора на неопределенный срок не применяется.

В деле отсутствуют доказательства того, что собственник земельного участка согласился на продолжение пользования имуществом.

Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры

Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды безусловно прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК).

Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК)*(228).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК)*(229).

Перекрывают ли ст. 619-620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619-620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер). При этом ни ст. 619, ни ст. 620 ГК не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, непредусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как этого требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора об аренде).

Читайте так же:  Как подать заявление на разделение имущества после развода

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. 619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы (п. 26 Обзора об аренде), так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества (п. 25 Обзора об аренде).

В литературе иногда высказывается мнение, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью*(230). С этим мнением трудно согласиться. Статьи 619-620 ГК дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619-620 ГК, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 422, 619, 620 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются, поскольку каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

Статья 13. Изменение, расторжение, прекращение и продление договора. 1. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

2. Реорганизация организации — арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменений условий или расторжения договора.
3. По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора.
4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.
5. При прекращении договора с арендатором — гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.
В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором.
Арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступление в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

Читайте так же:  Существует ли ответственность за причиненный ущерб

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

[3]

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

Видео (кликните для воспроизведения).

ГК «РосКо — Консалтинг и аудит» образована в 2004 году. Являемся членом Московской ТПП, Палаты Налоговых консультантов, СРО «Российский союз аудиторов» и НП «Партнерство РОО».

Источники


  1. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.

  2. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.

  3. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
  4. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.
  5. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.
Как происходит расторжение или продление договора аренды в случае смерти одной из сторон договора
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here