Как продать или приобрести квартиру без помощи риелтора

Самое важное в статье: "Как продать или приобрести квартиру без помощи риелтора" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Как продать или приобрести квартиру без помощи риелтора?

Принятие решения об обращении в суд

Всегда можно договориться

Правила написания искового заявления.

В Москве 35 районных суда и более 300 мировых судей! Какой из них нужен Вам?

За правосудие тоже надо платить

Подать заявление тоже нужно правильно!

Подготовка дела к суду и предварительное судебное заседание.

Основное судебное заседание.

Решение еще надо получить

Работа с судебными приставами-исполнителями

Запись на консультацию: 8 (495) 585-82-43

Адрес: г. Москва, Варшавское ш. Д.132 стр. 9, оф. 589

3 минуты от м.»Южная», 15 минут от м.»Пражская»

Как продать или приобрести квартиру без помощи риелтора?

Задать вопрос юристу, либо записаться на косультацию Вы можете по телефону:

+7 (495) 585-82-43 (в будние дни с 9:00 до 20:00).

Предварительная консультация по телефону бесплатна!

[3]

Самые интересные новости, связанные с изменениями текущего законодательства.

Как продать квартиру без риэлтора

Первый этап — оценка своей недвижимости. Для этого необходимо изучить информацию в риэлторских изданиях. Цены в рекламных источниках в большинстве своем немного завышены, т.к. предполагается возможность торга. Можно определить среднюю рыночную стоимость кв. м в вашем районе, при этом учитывая местоположение, тип дома. Также необходимо учитывать факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта, — этаж, состояние квартиры, подъезда и др.

Следующий важный этап — подача квартиры в рекламу. Можно воспользоваться услугами печатных изданий или разместить объявление в интернете. Рекомендуется размещать объявления не реже двух раз в неделю. Далее начинаются переговоры с потенциальными покупателями и организация просмотра квартиры. Здесь главная задача — выдержать торг.

Далее необходимо обсудить условия предстоящей сделки и зафиксировать серьезность намерений сторон. Взаимные права и обязанности сторон по планируемой сделке, а также все существенные условия основного договора купли-продажи необходимо отразить в письменном документе. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений вносит продавцу деньги либо в качестве предоплаты, либо в качестве обеспечения обязательств. В последнем случае вы несете финансовую ответственность за неисполнение своих обязательств и возвращаете полученную сумму в двойном размере, если иное не предусмотрено договором.

В процессе подготовки к сделке вам необходимо собрать основной пакет документов для оформления и государственной регистрации договора купли-продажи. Традиционный перечень документов включает правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о государственной регистрации права собственности (до 1999 года выдавались свидетельства о собственности на жилище, но не во всех случаях), выписку из домовой книги, подтверждающую факт регистрации лиц на жилой площади, экспликацию и поэтажный план, выдаваемые органами ТБТИ. В случае если квартира является совместной собственностью продавца и его супруги (супруга), то для сделки необходимо нотариальное согласие супруга.

Самый сложный и ответственный момент — расчеты по сделке. Традиционный способ — расчеты с использованием банковской ячейки. При применении данного способа необходимо внимательно проверить содержание договора аренды банковской ячейки, обратить внимание на условия доступа в ячейку. Проверку закладываемых в ячейку денежных купюр лучше заказать в банке.

Следующий этап — заключение договора купли-продажи. Существуют две законные формы договора купли-продажи квартиры — простая письменная и нотариальная. Договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Завершающий этап исполнения сделки — фактическая передача квартиры по подписываемому продавцом и покупателем передаточному акту. В подтверждение получения денег продавец предоставляет покупателю соответствующую расписку.

Источник: Финансовые Известия

Как продать квартиру с риэлтором что нужно чтобы б ыстро продать, обменяем квартиру.

Сделай сам: как купить и продать квартиру без помощи риелтора и юриста

Люди не перестают покупать и продавать недвижимость даже в кризис, другое дело, что сейчас не у всех есть возможность нанять профессионалов для сопровождения сделки. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как правильно действовать, отчуждая и приобретая квартиру, без помощи риелторов и юристов.

Подготовка покупателя

Предположим, вы уже присмотрели себе подходящую квартиру. Неважно, предшествовало ли выбору будущего жилья какое-то исследование — например, вы просмотрели множество вариантов и в каждом случае провели анализ адекватности стоимости — или же, напротив, решение по конкретному объекту принималось быстро. В любом случае эксперты советуют проверить чистоту выбранных «квадратных метров».

«Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо посмотреть историю квартиры. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны: все собственники объекта, актуальные ограничения и обременения прав, например, ипотека, решение суда, залог, описание объекта, вид, номер и дата государственной регистрации права», — рассказывает заместитель генерального директора по правовым вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Матвеева.

Также она советует получить данные обо всех жильцах, прописанных в квартире, посетив паспортный стол вместе с собственником, поскольку такая информация недоступна посторонним лицам. Если указанных лиц нельзя снять с регистрации до совершения сделки, для минимизации рисков рекомендуется получить от них перед сделкой нотариально удостоверенные заявления, в которых будет зафиксирован их отказ от права пользования и обязательство сняться с регистрационного учета в срок, указанный в договоре купли-продажи.

«До совершения сделки нужно выяснять, не будут ли нарушены в результате продажи недвижимости права несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. В противном случае есть риски признания сделки недействительной», — обращает внимание собеседница агентства. По ее словам, если приватизация квартиры проводилась в 90-е годы, нужно просмотреть заявление, где будут указаны все прописанные на момент тот момент жильцы и их решение: согласие или отказ от приватизации.

Таким образом можно выявить не участвовавших в приватизации, но прописанных несовершеннолетних детей. Юрист предупреждает, что по таким сделкам существует риск оспаривания, и лучше в целях собственной безопасности, встретиться с каждым, кто достиг совершеннолетия, и получить письменное заявление об отсутствии претензий с их стороны.

Кроме того, до того, как будет подписан договор купли-продажи, необходимо выяснить, на каком основании продавец владеет квартирой. Если это наследство, то помимо свидетельства о госрегистрации нужно запросить у него свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя, отмечает Матвеева.

«Также лучше убедиться в отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным платежам, за электричество и телефонные переговоры. Это можно сделать, запросив у собственника квитанции об оплате», — делает акцент эксперт.

Инструкция продавца

Продавец перед совершением сделки тоже должен подготовиться, учесть все нюансы и возможные нестыковки. Естественно, нужно адекватно оценить стоимость жилплощади, но надо учесть, насколько быстро необходимо продать квартиру. «Если продать нужно как можно быстрее, лучше выставлять сразу ту стоимость, за которую вы готовы продать квартиру. Более низкая цена увеличит круг потенциальных покупателей», — рекомендует Матвеева.

Она утверждает, что продавать квартиру удобнее покупателям со «свободными» деньгами. «Особенно актуально это, если вам необходимо получить наличные как можно быстрее. Потому что, если покупатель планирует приобрести вашу квартиру, продав свою, то проведение такой сделки потребует дополнительного времени. Не надо стесняться задать вопрос о том, на какие средства планируется приобретать квартиру, «свободные» ли у него деньги», — обращает внимание эксперт из «Миэль».

Для подтверждения серьезности намерений покупателя приобрести объект нужно подписать соглашении о задатке или предварительный договор. После подписания документа продавец должен предоставить расписку о получении денег. Причем эксперты советуют сделать, написав от руки, поскольку в случае судебного разбирательства подделать рукописный текст будет сложно.

В договоре и расписках должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. Нужно указать ФИО и паспортные данные сторон договора, место проживания, итоговую цену квартиры, ее точное описание, включая адрес, площадь и другие характеристики, обозначить сумму задатка и сроки исполнения обязательств, рассказывает генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ» Антон Толмачев.

Основные подписи

При совершении сделки подписывается договор купли-продажи квартиры, при передаче квартиры от продавца к покупателю — акт.

По словам Толмачева, в договоре купли-продажи в «шапке» документа стандартно прописываются ФИО сторон, паспортные данные и адреса. Кроме того в документе нужно максимально полно раскрыть информацию об объекте: полный адрес объекта, метраж, кадастровый номер, прописать площадь, этаж, количество комнат и другие характеристики квартиры.

По словам Матвеевой, стороны прописывают в документе и другие важные условия сделки, о которых договорились ранее. «В обязательном порядке должны быть данные, на каком основании продавец является собственником квартиры, цена, порядок расчетов, а также перечень всех лиц, зарегистрированных в квартире на момент подписания договора, и сроки их снятия с регистрационного учета», — добавляет эксперт из «Миэль». В случае отсутствия согласования цены квартиры договор будет считаться незаключенным», — обращает внимание Толмачев.

Юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян советует включить в договоре срок фактической передачи квартиры, факт которой подтверждается актом. По словам, оба документа можно подписать в один день, но тогда все риски переходят на покупателя. «То есть он будет нести ответственность за сохранность квартиры до включения сведений в ЕГРП, то есть до того момента, когда он официально станет собственником квартиры», — уточняет эксперт. Он рекомендует указать срок порядка пяти дней и подписать акт после регистрации права собственности.

Еще один момент, которому следует уделить внимание, это передача денег. Самым надежным способом передачи является банковская ячейка. «Деньги закладываются туда покупателем в присутствии продавца до подписания договора купли-продажи, а вынимаются продавцом после регистрации договора купли продажи», — объясняет Матвеева.

Финишная прямая

После подписание договора купли-продажи необходимо просвети государственную регистрацию прав сделки, путем подачи заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги, рассказывает Матвеева.

Документы предоставляются по месту нахождения имущества от обеих сторон, замечает Мстоян из бюро «Леонтьев и партнеры». Это можно сделать как через сайт Росреестра и офисы ведомства, но и многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

В паркет документов входят оригинал заявление о государственной регистрации перехода права от продавца и еще одно от покупателя, документы удостоверяющие личность участников сделки и договор купли-продажи, выписку из домой книги, нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

В отдельных случаях могут потребоваться, например, письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если объект продается или покупается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, а также другие документы.

Если в отношении квартиры БТИ ранее был осуществлен государственный технический учет, то при подаче документов на регистрацию предоставление кадастрового паспорта является необязательным, говорит Матвеева. «Но нужно обязательно выяснить поставлена ли ваша квартира на кадастровый учет, если нет, то будет приостановка в регистрации. Выяснить эту информацию можно на сайте Росреестра либо в МФЦ», — объясняет собеседница агентства, добавляя, что для постановки квартиры на кадастровый учет нужно обратиться в МФЦ.

Также потребуется уплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей. Узнать реквизиты можно на сайте Росреестра. Обычно такие расходы несет покупатель, но договором можно предусмотреть и другие условия, обращает внимание Мстоян.

Как купить квартиру без риэлтора?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

  • консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
  • если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
  • если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
  • не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • паспорта всех владельцев недвижимости;
  • документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

  • все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
  • если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
  • продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
  • не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Как продавать недвижимость риэлтору: пошаговая инструкция

Как продавать квартиры риэлтору правильно, выгодно и быстро, пошаговая инструкция, в которой разберем пошагово, от подачи объявления, приема звонков, до осуществления показов и работы с клиентами на просмотрах (обработка покупателя).
как продавать квартиры риэлтору

Как риэлтору продать квартиру: пошаговая инструкция

Шаг 1 Выставление объектов в рекламу

Способы рекламы:

  • Интернет-реклама (заводим отдельный Email);
  • Федеральные и местные СМИ;
  • Партнерство с риэлторами своего агентства и других в городе;
  • «Утки»;
  • Рекомендации и «сарафанное радио»;
  • Услуги и предложения сторонних организаций;
  • Массовые компании;
  • Иные каналы.

Способ найти наиболее перспективную для размещения объявлений площадку:

  1. Вбиваете в строку поиска запрос «купить 1-комнатную квартиру в москве»;
  2. В результатах поиска выбираем 3-5 порталов, где будем выставлять объявления, потому что именно они покажутся покупателю при поиске;

Результаты по Яндексу:


Результаты в Google:


Региональные сайты вашего города могут бесплатно размещать объявления и ими желательно пользоваться.

В федеральных СМИ рекламировать только объекты, продаваемые в городах федерального значения. В местных СМИ можно подавать те объекты, в которых вы уверены, что продадутся и вы получите вознаграждение.

Партнерство с риэлторами и агентствами хорошо работает, если:

  • заключен эксклюзив;
  • квартира знакомого или друга;
  • собственник в другом городе.

Плюсы в расширении потенциальной базы клиентов (другие агентства будут предлагать ваш объект).

Как формируется комиссия:

  • Они набавляют свою «дельту»;
  • Вы делитесь с ними своей комиссией.

Объявления-«утки» — это несуществующие квартиры, но с реальными адресами, фото взятыми с Интернет.

Объявления-«утки» используются в случаях:

  • С первого дня работы риэлтора-новичка;
  • Когда у вас нет своих объектов;
  • Вы хотите работать с покупателями и генерируете входящие звонки.

Алгоритм работы с поступающими звонками на объявления-«утки»:

  • объект в продаже, но надо уточнить, не продался ли и такова ли стоимость, указанная в объявлении;
  • предлагаем уже собранные под это объявление объекты из базы агентства;
  • отвечаете, что у вас есть варианты, которые ему подходят, но надо по ним уточнить, берете контакт и согласие, что покупатель будет ждать вашего звонка (т.е. вы даете причину, чтобы оставить вас контакт);
  • затем отрабатываете его по базе агентства.

Партнёритесь с дизайнерами, которых рекламируете и если они сработают с клиентом, вы получите вознаграждение. Сотрудничаете с желающими заработать 5000 рублей за рекомендацию.

Подробнее о способе наработки клиентов в статье Как быстро набрать клиентскую базу риэлтору

Массовые компании — это использование максимального количества рекламных инструментов для продажи квартир, которые надо срочно реализовать.

[2]

Правила эффективного объявления:

  • Яркий цепляющий заголовок;
  • Техническое описание жилья в тексте;
  • Эмоции;
  • Ограничение предложения в рекламе;
  • Призыв к действию;
  • Нестандартность, отстройка от конкурентов.

Примеры

  • Заголовок: Отличные соседи, реальная цена!
  • Описание техническое перемешиваем с эмоциями: Площадь кухни превращает готовку еды в удовольствие
  • Ограничения предложения: последняя хорошая квартира в этом доме.
  • Призыв к действию (что делать покупателю после прочтения объявления): Приезжайте сегодня и вы окажетесь первыми!
  • Пример отстройки от остальных агентов по недвижимости: выделяйте объявление среди массы других

Шаг 2 Обработка входящих звонков

Алгоритм (пошаговая инструкция):

  1. Отвечаем на вопросы звонящих покупателей;
  2. Выявляем потребности покупателя (достаточно одну-две);
  3. Определяем, подходит ли клиенту то, что вы хотите ему предложить или это наверняка «пустой» показ, на который потратите время вы, продавец и клиент;
  4. Убедились, что объект недвижимости подходит покупателю — рассказываем преимущества квартиры, исходя из того, что ищет клиент (в чем его потребность), но только ключевые, не растекаемся мыслью по древу;
  5. Предлагаем варианты (как свои варианты, так и коллег в данном районе поиска);
  6. Договариваемся о сотрудничестве, на случай если не подойдет, то предложите еще варианты от агентства);
  7. Договариваемся на день и время просмотра с покупателем и собственником.

Выявить потребности по телефону просто — задавайте вопросы, например:

  • в каком состоянии ему нужна квартира;
  • важны ли соседи;
  • окружение, т.е. много семей с детьми, чтобы дети клиента могли играть с кем-то;
  • наличие детской площадки во дворе;
  • и т.д.

Позже, на показе уже будете знать, что предлагать и продавать!

Особенно обратите внимание на покупателей с детьми. Обычно родители очень любят своих детей и все, что им важно для детей будет работать на вас и поможет продать квартиру.

Шаг 3 Показ квартиры

Пошаговый алгоритм показа объектов недвижимости:
1. Отвечать на вопросы;
2. Рассказать о преимуществах по выявленным потребностям;
3. Задавать вопросы;
4. Не возражаем на выявленные недостатки;
5. Выясняем потребности;
6. Договариваемся.

Вы проводите показ объекта недвижимости, собственник только отвечает на уточняющие вопросы, обговаривает технические моменты и не вмешивается в проведение показа и продажу квартиры.

Собственник не маркетолог, поэтому не сумеет презентовать жилье так, чтобы оно понравилось клиенту

В начале показа стараться говорить мало, больше наблюдать, с целью:

  • выявить на что покупатель обращает внимание в первую очередь, что ему интересно, чтобы выявить дополнительные потребности;
  • покупатель по максимуму должен вылить негатива, высказать то, что ему не понравилось, чтобы вы отработали возражения, а завершили это грамотно преподнесенными преимуществами (об этом ниже).

Как вышли за порог жилища, договоритесь о том, что:

  • позвоните, чтобы узнать, что надумали;
  • на показ другой квартиры, которая может подойти покупателю и тд.

Вопросы после просмотра:

  • Что вы ищите (параметры объекта недвижимости). Если долго не может найти, узнайте причину, возможно, вы не сможете ему помочь;
  • Источник денег (ипотека, наличные, продажа своей квартиры);
  • Сроки поиска (как давно и если ипотечники, то сколько времени до конца выделенного банком срока осталось);
  • Прямая покупка или «обмен» (предложить ему заняться продажей);
  • Когда удобно смотреть квартиры.

Как продавать недвижимость риэлтору

Выбираем несколько наиболее перспективных для продажи объектов недвижимости:

  • с собственниками заключены эксклюзивы или продавец склонен к заключению договора;
  • документы готовы для любого покупателя (наличка, ипотека и т.д);
  • цена по аналогам более-менее в рынке;
  • состояние «надо брать».

Что делать:

  • На перспективные квартиры даем качественную рекламу;
  • Если нет эксклюзива — предлагаем подписать;
  • На входящих звонках подбираете покупателю квартиры по его потребности;
  • Рекламные объявления подавать с разными формулировками, вариантами описания;
  • Группируете объекты недвижимости по схожим параметрам и подаете одно объявление вместо 3-5 шт, а когда будут звонить, предлагаете сразу показать несколько вместо одного, как это делают большинство риэлторов;
  • Тестировать рекламные каналы (откуда идут обращения, на той площадке и подавайте объявления).

Работа с перспективными покупателями:

  1. Предлагать им подыскать жилье, если ваши объекты не подошли;
  2. Группировать покупателей по параметрам объектов и как только у вас или ваших коллег появится подходящий объект – позвонить и договориться на просмотр;
  3. Узнавать подробности выявленных потребностей (прямо ведите дневник по каждому клиенту);
  4. Не бросать звонивших вам покупателей и стараться предлагать им все, что им может подойти пока не продадите.

Работа с объявлениями:

  • Замерить, как работает тот или иной канал, которым пользуетесь (выясняйте, где нашли объявление);
  • Чередуйте заголовки;
  • Фиксируйте тенденции спроса по количеству звонков;
  • Тестируйте разные цены;
  • Тщательнее работайте с перспективными квартирами.

Вы узнали, как правильно и пошагово продавать квартиры риэлтору, работать с рекламой, покупателями и продавцами жилья, получили пошаговую инструкцию с подробным разбором и советами.

Как продавать квартиры от застройщика риэлтору

Как продавать новостройки риэлтору, советы из реального опыта по риэлторской услуге на первичном рынке недвижимости, нюансы успешной работы с покупателем, взаимодействие агентства и отдела продаж застройщика.

О том, как работают риэлторы с застройщиками мы разбирали в прошлой статье.

Напомню кратко, как наладить сотрудничество:

  • обратиться, как представитель агентства (желательно крупного);
  • показать свою компетенцию;
  • показать, что у вас есть база потенциальных покупателей, заинтересованных в реализуемой застройщиком недвижимости.

Статистика за 2015-2018 года говорит о том, что даже на оживленных рынках недвижимости Юга России наблюдается спад покупательской способности. В связи с этим застройщики будут нуждаться в риэлторах, чтобы реализовать свои объекты, а значит, у вас есть шанс заработать.

Как продавать новостройки риэлтору

Из опыта скажу, что есть несколько инструментов привлечения покупателей новостроек:

  • предоставление рассрочки платежа до окончания строительства;
  • предоставление полной информации на сайте о реализуемых квартирах (застройщика или агентства недвижимости);
  • обзоры и экспертные заключения по каждому объекту (жилому комплексу), т.е. юридическая проверка, инженерная и т.д., ;
  • выяснение потребностей у клиента перед покупкой новостройки по подбор подходящего под них объекта;
  • и если застройщик продает только свой объект, то вы, как риэлтор владеете информацией по всем объектам в городе и можете покупателю дать заключение по каждому, помогая выбрать именно то, что ему подходит. Застройщик заниматься этим не будет априори.

Застройщик в среднем платит комиссию 3%, но может предложить и 6%, если не уверен, что объект достаточно хорош и только вам решать работать с таким застройщиком или нет.

Риэлтор несет как минимум моральную ответственность за то, что покупатель купит неликвидное жилье или имеющее скрытые недостатки, которые проявят себя только после ввода дома в эксплуатацию.

Важно с застройщиком оговорить сразу, что в случае, если покупатель получил от вас консультацию по объекту и вы это оформили документами, а затем клиент обратился напрямую к застройщику, то вам полагается часть комиссии, которая предусмотрена в случае, если вы привели клиента.

Покупатель приобретая квартиру в новостройке покупает свое будущее на несколько десятков лет, а может и на всю жизнь, поэтому для него это важный шаг, плюс цена решения довольно высока и риэлтору надо уметь помочь его сделать.

Аргументы для продажи жилья в новостройке:

  1. Скидки и рассрочки (действуют на клиентов, которые подвержены импульсным решениям);
  2. Предоставление ряда вариантов (медленно принимают решение, перебирая предоставленные вами объекты);
  3. Предоставление консультации и заключения по интересующим объектам (рациональный клиент принимает решение на основе ваших данных);
  4. Акцентируете внимание на выгоде (эмоциональный клиент хорошо реагирует на аргументируемую выгоду).

[1]

Потребности клиента при покупке новостройки

Безопасность (опытный застройщик, современные и качественные материалы и т.д.). Клиент спрашивает:
— А достроится ли ЖК?
— А не обанкротится ли застройщик?
— А нормальные ли здесь квартиры?
— А будет ли то, что девелопер обещает (магазин, д/сад и т.д), потому что еще не видно ничего?

Чтобы успешно продавать новостройки такому типу клиентов, необходимо опираться на гарантии. Например:

  • Риэлторская услуга это гарантия лучшего выбора, т.к. посредник делает выборку по всему рынку, в отличие от застройщика, который реализует только свои объекты;
  • Сделка «под ключ» это гарантия получения документов о собственности;
    Гарантия, что вы узнаете и устроите все способы оплаты, которые подойдут клиенту;
  • Гарантия независимой оценки строящихся объектов в городе или районе (расскажу о всех плюсах и минусах предложений, как независимый эксперт), т.к. я не менеджер отдела продаж застройщика;

Внимание: не надо путать гарантии застройщика с вашими, т.к. ваши услуги, это ваше время и способ удержать клиента, получив полную комиссию.

Комфорт. Что говорим клиенту:

  • будете в нужном месте, в нужное время, с хорошими условиями, «под ключ»;
  1. Создать условия комфорта в офисе, подавать кофе при каждой встрече;
  2. Помощь в получении ипотечного кредита;
  3. Сбор и оформление документов;

Статус. Что говорить клиенту:

  • квартира в этом ЖК для людей современных, модных и думающих о будущем, как вы;

Новизна. Что говорить клиенту:

  • аура в новостройке никем не испорчена, она чистая, в отличие от вторички;
  • Никто не умирал в этой квартире, не разводился и не болел;
  • Здесь вы сами будете писать историю своей семьи и жизни;

Экономия. Что говорить клиенту:

  • Вы в разу экономите, покупая на стадии строительства;
  • Вы можете инвестировать довольно небольшие средства по сравнению со вторичкой, которые затем окупятся при перепродаже или сдаче в аренду;

Как успешно продавать новостройки риэлтору

Первый шаг — выбор застройщика, изучаете документы как девелопера, так и его жилых комплексов. Затем из наиболее юридически «чистых» выбираете сначала самые мелкие, а в крупные идите потом.

Почему так, потому что вероятность попасть к ним мала на начальном этапе, а вот когда вы покажете результат работы с небольшими девелоперами, крупные обратятся к вам сами.

Не секрет, что застройщик будет предлагать вам к реализации объекты, которые не может продать сам. Например, они не подошли его покупателям по:

  • местоположению;
  • условиям оплаты;
  • не подошли по цене.

И вам надо уметь работать с такими объектами, находить на них покупателя. Как это делать, тема отдельной статьи, но здесь подскажу, что искать надо среди приезжающих в ваш регион, это один из хороших источников клиентов, которые нуждаются в ваших консультациях и процент покупки объектов, о которых я написал среди этой категории будет выше.

Чтобы научиться успешно продавать новостройки риэлтору надо заниматься только ими, не продавать квартиры на вторичке, земельные участки и дома в свободное время, а только заниматься сделками на первичке!

Я говорю об узкой специализации, без которой успех не гарантирован!

У вас даже типы клиентов будут разные, по сравнению со вторичкой, а именно:
клиент-контрагент (риэлтор с другого агентства);
клиент-покупатель.

И это определяет подходы к работе с возражениями, переговорами, торгом и маркетингу.

Успех риэлтора в продаже новостройки лежит в умении показать выгоды жилого комплекса на каждом этапе строительства. Например, на этапе котлована продаем репутацию и отзывы о ранее построенных жилых комплексах данного застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Риэлторы, как из агентств, так и частные делают до 70% продаж на рынке недвижимости Краснодарского края, поэтому чем быстрее вы научитесь продавать новостройки от застройщика, тем быстрее вклинитесь в этот финансовый поток.

Источники


  1. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.

  2. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  3. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
  4. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
  5. Под редакцией Аванесова Г. А. Криминология; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 576 c.
Как продать или приобрести квартиру без помощи риелтора
Оценка 5 проголосовавших: 1
Читайте так же:  Когда в договорах применяются условия аванса и его возврата

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here