Ипотека в силу закона

Самое важное в статье: "Ипотека в силу закона" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Когда возникает ипотека в силу закона

Такая разновидность кредитования, как ипотека в силу закона квалифицируется в ранге одного из двух предусматриваемых законодательными нормами обоснований ее появления.

В ситуации, когда залогом принята недвижимость, призванная послужить обеспечением тех обязательств, которые приняты перед заимодавцем, законодательными нормами предусмотрены:

  • Ипотека в силу закона;
  • ипотека в силу договора.

То есть, правовыми нормами предусмотрены как ипотека в силу закона, так и в силу договора.

Какими обстоятельствами обусловлена ипотека в силу закона

Кстати, ипотека в силу закона не возникает, когда стороны подписали соглашение о залоге, тогда вступает в права договорная ипотека.

Как снять ипотеку в силу закона

Снятие ипотеки в силу закона регулируется гражданско-правовыми нормами. Прекращение залога является предметом рассмотрения ст. 352 ГК. Существует целый ряд правовых коллизий в области ипотеки, которые, с точки зрения рядового россиянина, законом разрешаются явно несправедливо, а права добропорядочных заемщиков вопиющим образом нарушаются.

[3]

Весьма интересна ситуация, когда свежеиспеченные владельцем жилой недвижимости выявляют после покупки визуально не обнаруживавшиеся недостатки. Эти недостатки, при детальном рассмотрении признаются настолько существенными, что их сокрытие продавцом можно определить, как умышленное, с целью введения покупателя в заблуждение относительно истинного состояния недвижимости. Выявленные существенные недостатки становятся легальным основанием расторгнуть сделку купли-продажи объекта недвижимости. Если купля будет квалифицирована судом как недействительная, можно снять ипотеку в силу закона. Ипотека в силу закона останется, если сделка расторгается.

Ипотека в силу закона прекратит действовать только после того, как ссуда будет возвращена. Это ограничение – самая суть ипотеки в силу закона, его отмена сделает ипотечное кредитование попросту бессмысленным. Оно представляется весьма значительным и, если рассуждать попросту, по-обывательски, несправедливым в целом ряде случаев, вроде рассмотренного выше.

Ипотека в силу закона и мошеннические действия продавца

Известны случаи, часть из которых дошла и до судебной практики, когда особенности действия ипотеки по закону были использованы недобросовестными продавцами в мошеннических целях.

Как уже отмечалось, первым основанием прекращения действия залога законодательством признается погашение обязательств перед заимодавцем. То есть, когда деньги выплачены, ипотека в силу закона признается прекращенной.

Наличие этого правового нюанса использовалось мошенниками. Они полностью получали плату, вносимую в рассрочку добросовестными покупателями, предоставляя при получении расписки. Несмотря на то, что оплату внесли, запись относительно ипотеки в реестре не погашалась. С точки зрения закона уже оплаченная в полном объеме недвижимость продолжала считаться находящейся в залоге.

[2]

При предъявлении расписок с собственноручными подписями продавца, выяснялось, что доказать, что подписи выполнены именно недобросовестным продавцом, не представляется возможным. Не помогало и привлечение экспертов-графологов. Признание недействительности расписок о внесении платы за приобретенную недвижимость в полном объеме привело, естественно, к сохранению залога, с юридической точки зрения, в силе.


При заключении сделки по ипотеке с банком ситуации с непризнанием внесения добросовестно выполненных платежей возможны только в случаях:

  • Сбоя в компьютерной системе заимодавца;
  • вмешательства пресловутого человеческого фактора, когда небрежность банковского сотрудника приводит к малоприятным для заемщика последствиям.

Но в обоих случаях ситуации представляются достаточно легко поправимыми.

Куда хуже для лица, подписавшего ипотечную ссуду, может сказаться собственная невнимательность. Недоплата даже совершенно незначительной суммы по обязательствам займа будет означать, что недвижимость, как и ранее, заложена.

Ипотека в силу закона и завышение оценочной стоимости недвижимости

Наученные собственным горьким опытом, заимодавцы очень осторожно и ответственно подходят к процедуре оценки стоимости объекта залога. Романтические времена, когда сумма оценочной стоимости бралась чуть ли не с потолка, минули невозвратно. На чем, собственно, обожглись заимодавцы, предоставляя немалые ссуды, обеспеченные солидным, на поверхностный взгляд, залогом?

[1]

Схема состояла в значительном завышении оценки залога, что использовалось заемщиком для получения немалых денежных средствах в полное распоряжение. Когда кредитор убеждался, что погашение задолженности не производится, то начинался долгий процесс воздействия на должника с помощью телефонных звонков, писем, смс-ок и пр. Со временем становилось очевидным, что должник или систематически вводит представителей кредитора в заблуждение, или попросту не реагирует на обращения.

До суда, как правило, банковская система, доводит дело с каждым восьмым должником. Судебное разбирательство – процесс неспешный. И даже при успешном для заимодавца его завершении, когда дело заканчивалось конфискацией объекта залога и реализацией с торгов, выяснялось, что вернуть предоставленные средства полностью никак не удастся.

Вырученные с торгов средства не могли покрыть затрат кредитора ввиду задействования мошеннической схемы (или небрежности банковских сотрудников) при оценке стоимости предоставляемого залога. Попытки представителей банковского сектора через суд найти управу на подобных должников успехом не увенчались. Суды опирались, рассматривая дела, связанные с залоговой недвижимостью, исключительно на норму российского закона.

Видео (кликните для воспроизведения).

Неоднократно обжегшийся, банки, соглашаясь принять недвижимость в качестве залога, принимают предохранительные меры:

  • Приглашают доверенную комиссию по оценке;
  • устанавливают максимальный размер ипотечной ссуды ниже стоимости залога.

Министерство экономического развития
Российской Федерации

О государственной регистрации ипотеки в силу закона

Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (далее – Департамент) совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу государственной регистрации ипотеки в силу закона и в рамках своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено правом давать официальные разъяснения законодательства. Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. № 17-П официальное, имеющее силу закона (то есть обязательное для всех) разъяснение или толкование положений федерального закона может быть дано только актом законодательного органа, который должен приниматься и обнародоваться в порядке, установленном для федеральных законов. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в Вашем обращении, не являющееся обязательным для правоприменителя.

Читайте так же:  Что такое аккредитив при покупке недвижимости и как его оформить

По вопросу государственной регистрации ипотеки в силу закона.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. При этом пунктом 5 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Так, статьей 20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с учетом того, что Законом об ипотеке установлены специальные нормы о порядке государственной регистрации ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

По вопросу последствий непредставления заявления о регистрации ипотеки в силу закона при подаче документов на государственную регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств.

С учетом того, что в соответствии со статьей 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, а также с учетом положений статьи 20 Закона о регистрации, по мнению Департамента, непредставление одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, может явиться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, при условии, что из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов возможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона, и данный правоустанавливающий документ не содержит указание на то, что ипотека в силу закона не возникает.

По вопросу последствий «отзыва заемщиком заявления о регистрации ипотеки в силу закона» отмечаем следующее.

В соответствии со статьей 21 Закона об ипотеке приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускаются. Таким образом, приостановление и прекращение государственной регистрации ипотеки в силу закона, с учетом положений пункта 3 статьи 19 и пункта 4 статьи 20 Закона о регистрации, в случае государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, возможен только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

По вопросу последствий «отзыва» заемщиком закладной, поданной на государственную регистрацию.

Пунктом 3 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1 статьи 20 Закона об ипотеке, заявителем представляются также:

закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;

документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Таким образом, если из представленных на государственную регистрацию ипотеки в силу закона документов возможно установить, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона удостоверяются закладной, одновременно с документами, необходимыми для государственной регистрации ипотеки в силу закона на государственную регистрацию прав должны быть представлены закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Непредставление в рассматриваемом случае одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации ипотеки в силу закона документов, указанных в пункте 3 статьи 20 Закона об ипотеке, по мнению Департамента, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации. При этом отзыв названных документов (прекращение государственной регистрации) по заявлению заемщика (одной стороны сделки), как уже было сказано выше, Законом о регистрации и Законом об ипотеке не предусмотрен.

По вопросу присвоения номеров регистрации при государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, отмечаем следующее.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов (пункт 7 статьи 12 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона о регистрации при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

При этом в соответствии с пунктом 11 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343 (далее — Правила ведения книг учета документов), одна запись в книге учета входящих документов соответствует одному пакету документов, необходимых для совершения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, одного действия.

Читайте так же:  Как ограничивают водоотведение должникам за неуплату коммунальных услуг

Таким образом, запись о государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и запись о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, с учетом положений пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке будут идентифицироваться самостоятельными номерами регистрации.

По вопросу государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества следует отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения (пункт 1 статьи 19 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации при заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Утвержденная приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2011 г. № 440 форма выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает указание на существование правопритязания (в ней указываются слова «представлены документы на государственную регистрацию», вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители; при отсутствии правопритязаний указывается слово «отсутствуют»).

В расписку в получении документов на государственную регистрацию прав включаются: дата представления документов; перечень документов с указанием их наименования, реквизитов; количество экземпляров каждого из представленных документов (подлинных экземпляров и их копий); количество листов в каждом экземпляре документа; номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов; фамилия и инициалы работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись (пункт 14 Правил ведения книг учета документов).

Обращаем внимание, что расписка в получении документов на государственную регистрацию прав (приложение 1 к Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184) не предусматривает и не может предусматривать указание на существование правопритязания, поскольку является документом, подтверждающим получение регистрирующим органом необходимых для государственной регистрации прав документов от конкретного лица в конкретный момент времени (в момент их представления (передачи) заявителем и приема регистрирующим органом).

Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона.
  2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Читайте так же:  Что такое страховой депозит при аренде квартиры

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

Ипотека в силу закона: что это такое, особенности и требования

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, в последнее время все чаще оформляются через банк с помощью ипотечного кредита. Выгодные процентные ставки, минимальные сроки рассмотрения, возможность использования материнского сертификата и государственные программы субсидирования делают их доступнее. Те, кто впервые сталкивается с банковскими услугами, придя в отделение, слышат множество новых терминов и выражений. Одно из них — ипотека в силу закона. Что это такое — так сразу и не понять. Поэтому стоит отдельно рассмотреть данный вопрос, чтобы у участников сделки было понимание и осознание происходящего.

Обозначение ипотеки в силу закона

В Гражданском кодексе и Федеральном законе РФ №102 «Об ипотеке» законодателем закреплено определение тому, что это такое — ипотека в силу закона. Данное направление кредитования всегда подразумевает наличие обременения или его еще принято называть имущественный залог. Чаще всего встречается оформление сделок с недвижимостью за счет использования средств банка. Таким образом и возникает ипотека. Самый надежный вариант — это оформление ее в силу закона, поскольку заемщик не сможет оспорить право собственности ввиду гарантированного наличия обременения.

Как только право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), можно говорить о возникновении обязательств данного вида ипотеки. Право собственности образуется за счет оформления договора ренты, купли-продажи, залога имущественных прав.

Особенности оформления

Большинство клиентов сначала получают одобрение по кредиту на ипотеку и только потом начинают искать подходящий объект недвижимости. Определившись, они подписывают кредитный договор и только после о купле-продаже. Как только произошла государственная регистрация ипотеки в силу закона, банк перечисляет кредитные средства в адрес продавца недвижимости. Таким образом, клиенты не могут выбрать, в какой форме будет оформлена ипотека. Если речь идет о покупке недвижимости с использованием заемных средств, ипотека автоматически будет считаться оформленной в силу закона.

Документально заемщик становится владельцем объекта недвижимости, но поскольку она приобретается за счет заемных средств, становится одновременно и залогом. Полученные денежные средства заемщик может потратить только на приобретение объекта недвижимости, который в последующем переходит в качестве залога кредитному учреждению. Наличное использование кредитных денег не предусмотрено.

Основания для оформления

На законодательном уровне закреплены следующие виды объектов недвижимости, которые могут быть приобретены в рамках ипотеки: квартира на вторичном рынке или новостройка, комната, земельный участок, дом (коттедж, особняк), гараж, кооператив, производственное помещение. Если один из них приобретается с помощью части банковских средств, то возникает ипотека в силу закона. Сюда относится случай, когда недвижимость приобретается в рассрочку.

Она может быть предоставлена также при оформлении договора ренты или для строительства дома. При строительстве сооружения или здания на земельном участке, который находится в обременении у кредитного учреждения, ипотека будет распространяться и на эти объекты в том числе. Исключение могут составлять правила, прописанные в договоре ипотеки.

Обязанности и права заемщика

После оформления ипотеки в силу закона, залог должен быть сохранен в том же виде, в котором был передан первоначально. Ответственность заемщика распространяется и на случаи порчи или потери целостности имущества. Если один из данных пунктов произошел, необходимо поставить кредитора в известность.

В том случае, когда предметом ипотеки служит загородный дом, заемщик имеет право застраивать территорию вокруг него любыми постройками, которые не противоречат закону. Для этого ему не требуется получение одобрения или согласия банка.

Если параметрами ипотечного кредита предусмотрена возможность передать заложенное имущество третьему лицу, то оно становится залогодателем и отвечает за исполнение условий договора об ипотеке. Сюда также могут входить обязательства, которые предыдущим владельцем были нарушены.

Регистрация права

Определившись с тем, что это такое ипотека в силу закона, необходимо понимать, как происходит порядок регистрации. Каждый случай, который связан с изменением собственника, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Прежде чем оформить сделку, необходимо определиться с тем, находится ли объект в обременении третьих лиц. Проверить информацию можно через онлайн сервисы ЕГРП или МФЦ, обратившись в Росреестр.

Читайте так же:  Имеет ли тринадцатилетний мальчик право на получение патента

Чтобы перейти к процессу регистрации, необходимо предпринять следующие действия:

  • Получить одобрение на кредит в банке, оформить договор купли-продажи.
  • Предоставить в государственный орган данные документы, а также закладную для оформления регистрации.

Регистрация осуществляется в течении 5 рабочих дней. Если говорить о таких объектах недвижимости, как земельный участок, нежилое помещение, сооружение, здание, то российским законодательством предусмотрен срок в 15 рабочих дней.

Документальное оформление

Официальное подтверждение того, что объект недвижимости находится в обременении, выступает закладная. Как правило, после регистрация ипотеки в силу закона, она оформляется сотрудником банка. Однако встречаются и такие случаи, когда закладную оформляет нотариус.

Поскольку объект недвижимости находится в обременении, его нельзя реализовать без получения одобрения банка. В свидетельстве о регистрации права в разделе «Обременение» обязательно должна быть сделана отметка о том, что объект приобретен за счет кредитных средств. Как только вся задолженность будет погашена, а обязательства перед банком будут полностью выполнены, в свидетельстве о праве собственности, регистратор проставит штамп о гашении. Госпошлина за данную процедуру не взимается, законом предусмотрен трехдневный срок для осуществления данной процедуры.

Без письменного согласия залогодержателя невозможно произвести изъятие или отчуждение недвижимого имущества, взятого в ипотеку.

Можно ли заменить на ипотеку в силу договора

Чтобы понимать, что это такое — ипотека в силу закона, необходимо различать и другой ее вид — ипотека в силу договора. Она возможна при оформлении сделки с уже имеющимся в собственности будущего заемщика объектом недвижимости, который он передает в качестве залога. Возможен также вариант, когда заемщик получает кредитные средства, оформляет право собственности и только потом передает недвижимость в качестве залога банку. Без оформления в залог ипотека в силу договора также возможна, в таком случае и обременение не возникает.

Данное направление имеет определенные риски, поскольку существует вероятность не возвратности выданных денежных средств. Самостоятельно определить тип ипотеки невозможно. Он вытекает, исходя из предмета ипотеки и способа распоряжения полученными денежными средствами.

Коротко об отличиях между двумя формами ипотеки

Если подытожить различия, то выглядеть это будет следующим образом:

  • Порядок регистрации: ипотека в силу договора подлежит регистрации отдельно, а документы должны быть представлены в ЕГРП совместно с залогодателем и залогодержателем. При оформлении договора ипотеки в силу закона процесс регистрации происходит одновременно с оформлением прав в ЕГРП новым собственником. Залогодержатель и залогодатель могут предоставить документы в государственный орган по отдельности.
  • Оформление ипотеки в силу закона подразумевает целевое использование денежных средств, при которой приобретаемый объект недвижимости автоматически становится залогом. По договорной ипотеке залога может и не быть, но в качестве обременения может выступать недвижимое имущество собственника.
  • Процесс оформления ипотеки в силу закона не предусматривает необходимости оплаты государственной пошлины, чего нельзя сказать при договорной ее форме.

Смена держателя или прекращение действия закладной

В том случае, если оформлена ипотека имущества в силу закона, но заемщик не выполняет свои обязательства, закладная может быть передана кредитору для реализации. Как только обязательства в рамках ипотечного кредитного договора выполнены, задолженность погашена, она (закладная) перестает действовать. Можно смело говорить о снятии ипотеки в силу закона.

На законодательном уровне допускается изменение держателя закладной, например, при ее продаже или рефинансировании ипотечного кредита. Если владельцу свидетельства необходимо, чтобы в поле «Обременение» не было отметок о кредите, то ему потребуется оформить новое свидетельство. Для его получения собственник оплачивает государственную пошлину в размере 200 рублей.

Сроки рассмотрения и необходимые документы для снятия обременения

Максимальный срок, в течении которого происходит государственная регистрация снятия обременения, — три дня. Для осуществления процедуры, необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявление от залогодателя с приложением документов, свидетельствующих о полном исполнении обязанностей в рамках ипотеки.
  • Заявление держателя закладной, как правило, оформляется от имени банка.
  • Если прекращение обязательств в рамках ипотеки было принято на основании судебного решения, то его необходимо также предоставить.

Заявление может быть подано совместно владельцем имущества и банком. В большинстве случаев, после полного исполнения обязательств клиент (бывший заемщик) сам обращается в государственный орган. Примечательно, что закладную он может получить, подписав акт приема-передачи в отделении банка, где был оформлен ипотечный кредит. Также потребуется справка об отсутствии задолженности с указанием даты, когда произошло закрытие ипотечного договора.

Если банк крупный, то он может самостоятельно произвести снятие обременения, после исполнения заемщиком обязательств по ипотеке.

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

  • Ипотека в силу закона;
  • Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона.

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

  • Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
  • Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
  • Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Читайте так же:  Каковы последствия нового преступления, совершенного во время испытательного срока

Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

Ипотека в силу закона

Смотрите видео по теме статьи

LawNow.ru: Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора? #04

Тема ипотеки постоянно на слуху. Но не все понимают, что такое ипотека, а без этих знаний можно лишиться не только жилья в перспективе, но и остаться без имеюще. →

Оформление ипотеки – сложный процесс, состоящий из многих этапов. Наиболее популярным банком среди ипотечников является Сбербанк. После того как одобрили ипотек. →

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы (Пластинина Н.)

Дата размещения статьи: 11.05.2016

Многие кредиторы и заемщики применяют ипотеку в силу закона. А много ли у нее плюсов по сравнению с ипотекой в силу договора? Возможно, что минусов у нее едва ли не больше.

ПЛЮС N 1: СОСТАВЛЕНИЕ ОДНОГО ДОГОВОРА

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

МИНУС N 1: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ МОЖЕТ БЫТЬ РАСТОРГНУТ, А ЗАПИСЬ ОБ ИПОТЕКЕ — НЕ ПОГАШЕНА

МИНУС N 2: РИСК ОСПАРИВАНИЯ ИПОТЕКИ КАК ФАКТА

Вывод: право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

МИНУС N 3: РИСК НЕПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ ПОСЛЕ ОПЛАТЫ

Вывод: невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.
От автора: применительно к описанной ситуации из практики продавец, как правило, соглашается собственноручно написать полноценную расписку о получении всей оговоренной в договоре суммы и обратиться в УФРС с совместным с покупателем заявлением о погашении записи об ипотеке ввиду исполнения обязательств по договору купли-продажи, за небольшое дополнительное вознаграждение.

МИНУС N 4: ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ ПРИ НЕВОЗМЕЩЕНИИ ВСЕЙ СУММЫ ДОЛГА

Вывод 1: положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».
Вывод 2: задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

ВЫВОДЫ

1. Минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.
2. Расторгнуть договор купли-продажи в силу норм ГК РФ можно, однако на деле без возврата уплаченной за приобретенное жилье суммы запись об ипотеке не погасить.
3. Оплата приобретаемого жилого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона. При отсутствии доказательств полной оплаты стоимости жилья и отсутствии соответствующего совместного заявления покупателя и продавца, ипотека в силу закона будет сохраняться ввиду отсутствия доказательств исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи жилья.
4. Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».
5. При ипотеке в силу закона в связи с действием п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» сохраняется высокий риск невозмещения кредитору полной суммы долга по кредиту.

Источники


  1. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.

  2. Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.

  3. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.
  4. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
Ипотека в силу закона
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here