Есть ли у нас шансы сохранить перепланировку

Самое важное в статье: "Есть ли у нас шансы сохранить перепланировку" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Перепланировка без согласования

Если вы при переустройстве вашей квартиры не производили действий по оформлению документов, это называется проведением перепланировки без согласования, то есть факически ваша перепланировка выполненна незаконно.

Часто нам задают вопрос — а что будет если перепланировка была выполненна без согласования? Может быть и не стоит согласовывать, ведь пока о ней никто не знает и проблем никаких нет.
За те 15 лет которые мы занимаемся согласованием перепланировок, мы так и не нашли ответ на данный вопрос. Здесь у каждого собственника свой путь.
Ведь, можно выполнить перепланировку, никто об этом не будет знать и жить в квартире десятилетиями, а можно только начать ремонт и жалобы от соседей или управляющей компании пойдут во все инстанции.

Как может обнаружиться перепланировка проведенная без согласования:

Если брать общее количество перепланировок проведенных в Москве и количество согласованных перепланировок, то это не соизмеримые числа. Ведь практически каждый ремонт включает в себя мероприятия по перепланировке. Лично по нашему мнению, согласованных перепланировок от общего числа не более пяти, максимум десяти процентов. Все остальные перепланировки не законные и ждут своего часа для согласования.
И понятно в чем дело, согласование перепланировки мероприятие затратное и большинство собственников уже понеся значительные затраты на ремонт считают что согласовать перепланировку можно «как-нибудь потом когда будут деньги», а многие до сих пор считают что согласовывать ничего не нужно, ведь квартира это их собственность и после покупки они могут делать все что захотят. И вообще до них дело никогда не дойдет. Однако это не так, дойдет.

Ситуаций при которых может выявиться перепланировка проведенная без согласования достаточно количество:

1. Самый распространенный повод, это ремонт. Ремонт, достаточно шумное мероприятие и это раздражает соседей. Чаще всего о перепланировке квартиры без согласования становится известно именно по причине жалоб жильцов дома.

2. Также частый случай, это «сигнал» от нижних соседей после окончания ремонта. Чем же они не довольны? Перетерпели ремонт, самое страшное позади, а теперь начинаю жаловаться. Ситуация проста — зачастую собственники проводящие ремонт, особенно в старых квартирах, снимают весь существующий пол и заливают новую стяжку без прокладки звукоизоляции. И получается ситуация, что ремонт проведен, вроде все должно быть хорошо, и соседи жили-жили, верхнего соседя никогда не слышали, перетепрели ремонт и теперь. они будут слышать всю оставшуюся жизнь «каждый чих». И соответственно начинаются жаловаться в жилищную инспекцию и ждать ответа на два вопроса:
а) Была ли согласована перепланировка?
б) Если она была согласована, где звукоизоляция полов?
О том, что она должна быть они зачастую узнают с нашего сайта, у нас есть несколько статей на данную тематику.

3. Часто сложности возникают при продаже квартиры с перепланировкой без согласования. Так как большая часть квартир продается по ипотеке и банки очень щепетильно относятся к данному нюансы. Многие банки в принципе не дают свое согласие на покупку квартир с перепланировкой, а многие дают, но с условием того что будущему собственнику необходимо будет согласовать перепланировку. Соответственно будущий собственник будет просить скидку как минимум на стоимость согласования.

4. Предыдущий пункт был к условию, что в квартире есть перепланировка, но в документах БТИ она не зафиксирована. А данный пункт отразит то, что в квартире была перепланировка и она уже зафиксирована в документах БТИ. Здесь ситуация еще сложнее. Раньше Росреестр пропускал сделки по приобретению подобных квартир, просто обременением в свидетельстве было то, что там в графе обременения ставилась фраза «незаконная перепланировка». Теперь же есть информация, что Росреестр в принципе не пропускает сделки купли-продажи с квартирами у которых документы БТИ с «красными линиями».

Примеры документов БТИ в «красных линиях», фото:

5. Следующий пункт сигнал от «старших». Практически в каждом доме есть некие «старшие». Старшие по «подъезду», «дому». И они наделенные некой неофициальной «властью» бдят, за всем что происходит в доме. И часто видя, ремонтные работы, активно интересуются на тему «а что это вы тут делайте». Никаких официальных действий они произвести не могут, но они в силу своих знаний и активности знаю куда жаловаться и как правильно это делать, что бы реакция была незамедлительной.

6. Управляющие компании. Вот это уже аргумент. Функции управляющих компаний в том, что бы следить за состоянием дома в их ведении. И их прямая обязанность, что бы все перепланировки «на их участке» были согласованы. Поэтому они отслеживают все ремонты проводимые в домах под их ведением.
Кроме того, что в целом это правильно, есть и финансовая составляющая этой части, что сильно мотивирует управляющие компании.
Жилищная инспекция осуществляет контроль за ведением управляющих компаний и штрафует их нещадно. И если для собственника квартиры штраф 2.5 тысяч рублей, то для управляющей компании только первый штраф 300 тысяч рублей. И какой хороший повод пополнить бюджет города не за «неправильно оформленный стенд» в холле управляющей компании, а за то что, управляющая компания не справляется со своими обязанностями, не следит за то что происходит в домах под их контролем, так как жилищная инспекция получает «подтвержденные» жалобы о перепланировках ведущихся без согласования не от управляющей компании, а от беспокоящихся за сохранность дома соседей «перепланировщика».

Выше мы перечислили основные пункты, как может выявиться перепланировка без согласования, есть конечно и еще, но их уже упомянать в данном перечислении не будем.

Последствия перепланировки без согласования

Когда перепланировка без согласования выявляется, собственнику выписывается штраф в размере 2.5 тысяч рублей. Но штраф не решает все вопросы. К штрафу прилагается «предписание». И суть его такова, что необходимо заплатить штраф и узаконить перепланировку в данный в предписании срок. То есть уплата штрафа не освобождает собственника от узаконивания перепланировки.

Предписание жилищной инспекции:

Узаконивание перепланировки проведенной без согласования

Если ситуация уже сложилась так, что вы должны оформить перепланировку, проведенную без согласования, мы расскажем вам, что необходимо для решения вопроса.

Читайте так же:  Программа военной ипотеки условия получения и преимущества

Первым пунктом является необходимость определения принципиальной возможности согласования перепланировки. То есть не каждую перепланировку возможно согласовать. Если ремонт в вашей квартире был проведен с нарушениями то данную перепланировку согласовать будет не возможно и единственный вариант будет только приводить планировку в квартире в части ремонтных работ к согласуемому варианту.
Но предположим что ваш случай согласовать возможно. Это можно понять, проанализировав документы БТИ и план перепланировки. Если документы БТИ в красных линиях, то необходимо дополнительно получить поэтажный план и экспликацию до перепланировки.

Далее необходимо разработать проектную документацию. При уже выполненной перепланировке данная документаци назвается «техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ» . Данный документ имеет право разрабатывать любая проектная компания с допуском СРО, в том числе и наша.
Важный нюанс — если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, то данную проектную документацию имеет право разрабатывать в Москве только автор-проекта дома. В Московской области ситуация может быть несколько иной в зависимости от позиций администраций и отделов архитектуры конкретных районов.
Далее собирается дополнительный комплект документов, о их составе вы можете узнать в разделе — документы для перепланировки. Это может быть как справка Мосгаза (если перемещалась газовая плита), так и согласие банка на перепланировку (если квартира в ипотеке) или акты скрытых работ (если выполнялось усиление проемов, гидроизоляция мокрых зон или звукоизоляция полов) и т.д.

После этого вы получаете акт о завершенной перепланировке и к вам на квартиру выходит техник БТИ. После замеров БТИ новая планировка будет внесена в технический паспорт. И только после этого можно считать, что перепланировка проведенная без согласования, узаконена.

Узаконена ли перепланировка

Краткое содержание

  • Как узнать узаконена ли перепланировка у продавца квартиры.
  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если перепланировка не узаконена?
  • Возможно ли узаконить пристройку или перепланировку через третейский суд?
  • Узаконят ли перепланировку, если увеличить ванну за счет только коридора?
  • Можно ли узаконить перепланировку квартиры в аварийном доме.
  • Нужно ли узаконить перепланировку в частном доме?
  • Обязательно ли нужно узаконить перепланировку в квартире при продаже?
  • Узаконить перепланировку
  • Узаконить перепланировку квартиры
  • Как узаконить перепланировку
  • Как узаконить перепланировку квартиры
  • Можно ли сделать перепланировку

ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
п.2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

ЖК РФ Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
п. 1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
П.2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. представляет:
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.

Проектировщик при подготовке проекта перепланировки обосновывает возможность увеличения ванной комнату за счёт жилой площади в квартире.

«Он неисправим!» – когда проект перепланировки не подлежит согласованию

Не все идеи перепланировки могут быть реализованы. И причина заключается не в профессионализме разработчика проекта.
Если проблема только в этом, после исправления ошибок можно подать заявку повторно и узаконить желаемые изменения. Но есть несколько вариантов перепланировки, которые согласованию не подлежат из-за самой сути проводимых преобразований. Подобные ошибки и заблуждения обходятся владельцам квартир очень дорого, если они воплощены в жизнь до согласования. Поэтому мы расскажем, как не следует даже пытаться изменить свое жилище.

[3]


Над комнатами соседей снизу не могут располагаться кухня или санузел

Провальный вариант перепланировки-1: комната без окна и радиатора

Обладатели квартир с просторными комнатами нередко поддаются соблазну разделить их пополам, чтобы в результате стать владельцами многокомнатного жилища. Они ориентируются лишь на распределение квадратных метров, но упускают важный нюанс. В стандартной комнате есть только одно окно, и поделить его между двумя образовавшимися помещениями не получится.


Нельзя проводить перепланировку, по итогам которой получается комната без окна

Люди готовы смириться, устроив в безоконной комнате спальню. Однако закон подобную перепланировку запрещает. Пункт 5.1 СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» предписывает обязательное наличие естественного освещения в помещениях, где человек находится постоянно. Таковыми Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ признает те, где люди пребывают от двух часов и более. Очевидно, что комната подходит под это определение, даже если ее обитатели планируют только спать в ней.

[2]

Кроме того, запрещается оставлять жилое помещение без приборов отопления и искусственного освещения. Хотя эту проблему решить проще, организовав дополнительные точки водоснабжения и энергообеспечения, о таких деталях нередко забывают. Кстати, подобные изменения тоже должны быть отражены в проекте перепланировки.

Провальный вариант перепланировки-2: мини-комнаты

Продолжаем рассматривать ситуацию с разделением большой комнаты на две маленьких. Предположим, что в исходном помещении было два окна и в новых созданы условия для инсоляции. Но проект перепланировки может быть отклонен, если эти комнаты не укладываются в нормативы по минимальной площади. Согласно пункту 5.7 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», установлены следующие ограничения:

  • не менее 14 кв. м для комнат в однокомнатных квартирах;
  • не менее 16 кв. м для гостиных остальных квартир;
  • не менее 8 кв. м для спален, рассчитанных на одного человека;
  • не менее 10 кв. м для спален, предназначенных для двоих.


По итогам перепланировки гостиная должна получиться площадью как минимум 16 кв. м

Существуют ограничения и на размеры кухонь – они должны быть не менее 8 кв. м. Если в квартире предусмотрена кухня-столовая, то под зону готовки необходимо выделить как минимум 6 кв. м. Наконец, популярные в последнее время кухни-ниши не могут иметь площадь менее 5 кв. м.

Провальный вариант перепланировки-3: вход в туалет из комнаты или кухни

Такую ошибку допускают люди, не до конца разобравшиеся с идеей обустройства прохода из спальни в ванную комнату. Наталкивают на такую мысль красивые фильмы, где у каждого жителя большого дома есть свой санузел, попасть в который можно только через собственную комнату.


Проход в помещение с унитазом через кухню или комнату запрещается

Непосредственно против прохода в ванную законодательство ничего не имеет. Но если в помещении присутствует и унитаз, начинаются проблемы. Пункт 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» разрешает организовать проход туда через жилую площадь лишь при одновременном соблюдении двух условий:

  1. Это совмещенный санузел, прилегающий к спальне.
  2. В квартире есть еще один санузел (совмещенный или отдельный туалет), в который можно попасть через коридор/прихожую.
Читайте так же:  Скорая помощь отказалась принять вызов, как быть и куда обращаться

Соответственно, делать вход через кухню запрещается, и без вариантов.

Провальный вариант перепланировки-4: расширение санузла за счет комнаты

Причина заключается в том, что в случае внесения подобных изменений часть ванной, туалета или кухни расположится над комнатой соседей. Представьте, что ждет их в случае затопления (да и хозяевам аварийной квартиры придется нести куда более тяжелую в финансовом плане ответственность). Это предотвращает пункт 3.8. СанПиНа 2.1.2.2645-10.


Нельзя расширять санузел за счет жилых помещений и кухонь

Однако есть несколько способов обхода этой нормы (точнее, ситуаций, когда она просто неприменима):

  1. Расположение квартиры на первом этаже. В этом случае соседи снизу отсутствуют, следовательно, ничьи права ущемлены не будут.
  2. Перепланировка второго этажа двухуровневой квартиры. Тогда ее владелец – сам себе сосед снизу, а нарушать свои права закон не запрещает. Однако тут есть оговорка: распространяется такая вольность только на расширение санузла за счет кухни (то есть под увеличенным помещением тоже расположится кухня). Последнюю также запрещено расширять за счет комнаты.
  3. Размещение над комнатами прачечной. Стиральные машины не отражаются в плане БТИ, следовательно, отведенные под них комнаты контролю не подлежат. Поэтому их вполне можно вынести за пределы санузла, сделав его просторнее без перепланировки.
  4. Если ваша ситуация не вписывается ни в одну из вышеперечисленных, а увеличить санузел очень хочется, можем порекомендовать лишь захватить часть коридора или кладовки.

Провальный вариант перепланировки-5: изменения, несущие угрозу

Перепланировка квартиры может повлечь куда более страшные последствия, чем потенциальное затопление соседского жилья:

  • деформация или полное разрушение несущих стен;
  • нарушение норм пожарной безопасности;
  • эстетический (для исторически ценных зданий) и технологический ущерб фасадам;
  • создание препятствий для нормального функционирования инженерных систем и коммуникаций, а также затруднение доступа к ним.

Предотвращает подобные вмешательства пункт 1.7.2. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».


Нельзя перепланировкой нарушать целостность несущих конструкций

Эти предписания нередко вызывают вопрос: а что насчет создания проема в несущей стене? С одной стороны, такая манипуляция затрагивает конструкцию, снижения прочности которой законодательство не допустит. Но, с другой, изменения подобного рода не так уж и редки в строительной практике.

Секрет решения проблемы – укрепление проема. Металлическая арматура (для бетонных стен) и швеллеры (для кирпичны)х способны восстановить прочность и не дать несущей конструкции обрушиться.

Соответствующие чертежи и расчеты должны быть внесены в проект планировки, чтобы в процессе экспертизы была возможность убедиться в безопасности планируемого мероприятия. Очевидно, что в этом случае процесс согласования окажется гораздо дольше и труднее.

Теперь вы знаете, какие ограничения накладываются на перепланировку, что нельзя менять в квартирах, а также какие отступления от предписаний существуют. В любом случае, если вы не уверены, подлежит ли ваша идея согласованию, лучше обратиться к специалистам. Запрещенные перепланировки влекут за собой довольно серьезные последствия, поэтому надо заблаговременно исключить все риски

Самовольная перепланировка: есть ли шанс узаконить (Кокурина М.А.)

Дата размещения статьи: 21.10.2016

Какую перепланировку жилья наверняка можно будет согласовать? Судебная практика неоднородна, сделать однозначный вывод, когда суд согласится сохранить вашу перепланировку, нельзя. При этом сразу бросается в глаза, что ситуаций, в которых судьи поддерживали «перепланировщиков», значительно меньше, чем отказных случаев. Поэтому, прежде чем отправляться в суд, оцените свои шансы.

Когда суды соглашаются сохранить перепланировку

Когда суды могут отказать в сохранении перепланировки

Примечание
Даже если в результате такой перепланировки была лишь образована кухня-гостиная, а расположение инженерного оборудования и кухни осталось неизменным, суд все равно может не узаконить перепланировку. Поскольку изменилось функциональное назначение жилой комнаты, которая :
— превратилась в кухню больших размеров;
— стала располагаться над жилой комнатой квартиры, находящейся ниже.
Вместе с тем есть суды, которые допускают подобную перепланировку. В частности, в общежитии, где не было кухни вообще, размещение электрической плиты и раковины в одной из комнат и образование кухни, по мнению некоторых судов, не нарушает ничьих прав и законных интересов .

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Виды перепланировок, которые не требуют согласования

Статья рассказывает, какую перепланировку не надо согласовывать в 2019 году, разъясняет тонкости законодательства.

На какую перепланировку не требуется разрешение

Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.

7 работ, на которые не нужно получать разрешения:

  • остекление лоджий;
  • оклейка обоев;
  • установка кондиционеров;
  • замена сантехнического оборудования;
  • монтирование вытяжки;
  • укладка ламината;
  • замена линолеума.

Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания.
Что относится к переустройству

Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.

5 основных действий, которые являются изменением планировки:

  • объединение санузла;
  • объединение лоджии и жилой зоны;
  • перенос или ликвидация стен;
  • установка душевой кабины;
  • перенос радиаторов отопления.

Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.

Последствия самовольного переустройства

Видео (кликните для воспроизведения).

Некоторые граждане улучшают по своему усмотрению и живут так годами, но иногда происходит так, что вскрывается обман. Например, при продаже жилья. Бывает, что устанавливается душевая кабина, и никто об этом не узнает. Но если вдруг зальет соседей, то информация о переустройстве вполне может стать известной госорганам.

Важно! Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.

Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен

Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?

Читайте так же:  Что такое экспликация помещений, зданий и сооружений и как её получить

Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.

2 действия, которые нельзя делать без разрешения:

  • увеличивать санузел;
  • переносить сантехнику за пределы санузла.

После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.

Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.

При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.

Нужно ли разрешение на удаление или перенос не несущей стены

Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:
  • частичное удаление не несущего ограждения;
  • создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
  • удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
  • трансформации несущих конструкций.

Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями. Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции. Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы»

Согласование переноса дверного проема

Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.

Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.

Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.

От каких изменений придется отказаться

Какая перепланировка разрешена, определяется законом. Что можно делать, а что нельзя, необходимо соблюдать владельцам квартир. Ведь ремонтная бригада за деньги можно осуществить практически любой проект. Но будут ли такие действия законными – это ужу другой вопрос.

3 запрещенных приема изменения планировки:

  • размещение санузла над жилыми комнатами;
  • подключение обогрева пола к общим системам отопления;
  • соединение комнаты и кухни с газовой плитой.

Если произведено присоединение общедомового имущества, то такие действия противоречат закону. Хозяева квартир имеют одинаковые права на имущество многоквартирного дома.

Запрещаются действия, которые угрожают целостности здания, нормальной работе инженерных конструкций.

Как оформить переустройство

Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.

Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.

Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.

Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.

Как сэкономить на переустройстве

Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.

Правила о том, какую перепланировку официально не надо согласовывать в 2019 году, установлены Жилищным кодексом. Не требует согласия разбор и сбор перегородок при условии их установки на том же самом месте. Есть определенная грань в том, нужно ли разрешение оформить. Если изменяется техпаспорт БТИ, то придется согласовать произведенные работы.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

В данной статье мы рассмотрим такой вопрос — как и где узнать узаконена ли перепланировка квартиры или нет?

Прежде всего необходимо рассмотреть ситуации при которой нам это может понадобиться.

Один из самых распространенных случаев это покупка квартиры.
Действительно, приобретение недвижимости для каждой семьи большое мероприятие, которое происходит не каждый день.
И к этому процессу необходимо подойти со всей ответственностью.
Для того, что бы понять, есть ли в приобретаемой квартире перепланировка или нет достаточно сравнить план БТИ с первоначальной планировкой квартиры и текущую перепланировку квартиры.
Если планировка квартиры один-в-один соответствует плану БТИ, то в данной квартире нет перепланировки.
Для того, что бы это понять, необходимо сравнить размеры которые есть на плане БТИ с текущими размерами по квартире и если они приблизительно (+ — 3 см) совпадают, то в квартире перепланировок не было.

Примеры планов БТИ без перепланировки:


Если же есть какие то отличия от плана БТИ, то соответственно в данной квартире перепланировка есть. Вопрос какая перепланировка в данной квартире и как ее согласовать остается пока открытым, так как не известно какие изменения были именно в этом случае. Лучший из вариантов, это то что перепланировка в квартире есть и ее можно согласовать. Но зачастую в данных квартирах присутствуют перепланировки противоречащие действующему законодательству и их согласовать нельзя.
Точный ответ относительно конкретного варианта могут дать лишь специалисты в сфере согласования перепланировок.

Кроме того, бывают случаи когда на плане БТИ уже отражена перепланировка и стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено».
Этот штамп и значит что перепланировка незаконная.
Искать там надписи в контексте «Незаконная перепланировка» не нужно. Там стоит только штамп как на примере на второй картинке ниже. Почему используется совоформа «переоборудование» мы на знаем.
Этот штамп ставится на все документы БТИ уже не первое десятилетие.
Кроме того на третьей представленной картинке ставиться также надпись «квартира переоборудована без разрешения». Мы ее обвели красным прямоугольником.
Здесь уже комментарии излишни, так как понятно, что перепланировка в квартире есть.

Также есть еще один случай — узаконенная перепланировка.
То есть в квартире была проведена перепланировка и она была узаконена. Это также можно понять из документов БТИ. На первом и втором листах технического паспорта ничего не отмечается, а вот на третьем листе, там где табличка «экспликация» помещений, над ней указывается акт о завешенной перепланировке с номером, который был выдан на основании разрешения на перепланировку. Мы его также обвели «красным прямоугольником». И из этих документов также сразу становится явно понятно, что в квартире когда то была перепланировка и она была согласована.
Хотя если перепланировка была согласована до 2005 года, в на этом месте не обязательна надпись про акт о завершенной перепланировки. Там могут быть слова, префектура, управа, комиссия МВК и т.д. То есть те органы которые в разные годы выдавали разрешния на перепланировку и актировали их.
Ниже вы можете видеть пример подобной отметки.

Читайте так же:  Как оформить наследство по завещанию и порядок его получения

Есть и еще один вариант при котором нам может понадобиться узнать узаконена ли перепланировка или нет — речь идет о перепланировке у соседей.
Причин этому может быть множество. Конечно же основная причина это ремонтные работы ведущиеся в данный момент. Но зачастую интересуют и работы проведенные ранее.

Где можно узнать узаконены ли данные ремонтные работы и есть или было ли на них разрешение.

Вариант первый — узнать у соседей лично, есть ли у них разрешение или нет. Плюс данного варианта, то что вы сможете моментально получить информацию. Минус, то что соседи могут вам не показать данное разрешение, даже если оно есть. Но обычно, если разрешение есть, то собственник его с гордостью демонстрирует. Если же разрешения нет, то его естественно не показывают, однако идет множество другой совершенно не относящейся к делу информации, начиная от того, что согласовывать ничего не нужно и заканчивая декламациями о том что у них все по закону и демонстрацией каких то дизайнерских проектов, которые не имеют никакого отношения к процессу узакониванию перепланировки.

Вариант второй — узнать об этом в управляющей компании. Собственник ведущий ремонт никакие документы в управляющую компанию предоставлять не должен. Однако же зачастую в управляющей компании есть информацию о проводимых ремонтных работах на их территории.

Вариант третий — узнать информацию в жилищной инспекции. Для этого необходимо им написать заявление с указанием адреса и вопросом — были ли выданы какие то разрешающие документы для квартиры по интересующему вас адресу. Данный вариант является самым лучшим, так как жилищная инспекция является тем органом который контролирует все перепланировки. Узнать это можно в письменном обращении и полученном же письменном ответе. Либо можно записаться в приемные дни к руководству инспекции.

Какие у нас еще есть органы которые могут дать нам интересущую информацию — например БТИ. В Бюро технической инвентаризации есть все необходимые данные, у них есть и акт о завершенном переустройстве который пришел к ним из жилищной инспекции и план БТИ выданный собственнику после узаконенной перепланировки. Однако этой информацией они с вами не поделяться, так как они могут данную информацию выдать только собственнику квартиры. Кроме того, вся этаж информация приходи к ним уже после окончания перепланировки. И если она к ним дошла, то априори получается что перепланировка узаконена.
На этом по нашему мнению источники получения информации исчерпываются и больше где либо какой то информации получить нельзя.

Покупка квартиры и согласование перепланировки

Практически каждый день нам поступают звонки потенциальных заказчиков или так скажем будущих собственников, которые планируют купить квартиру и интересуются можно ли будет там согласовать перепланировку.

В основном запросы делятся на два типа:

1. Мы хотим купить квартиру, но в ней есть перепланировка, можно ли ее согласовать в будущем если мы ее купим?

2. Мы хотим купить квартиру, но только с условием что в ней можно будет согласовать перепланировку такую как мы хотим.

[1]

И проблема консультаций по данным вопросам в том, что мы не можем дать однозначный ответ.

Ведь покупка квартиры это мероприятие которое происходит в большинстве случаев не то что бы каждый день, а даже не каждый год, а во многих случаях это бывает один раз в жизни.
И брать на себя некоторую ответственность или посредничество в этом процессе не в нашей практике, в следствии того, что дать однозначную гарантию не возможно.

Разберем несколько практических обращений к нам.

Пример 1

«Здравствуйте, я планирую купить квартиру в серии П3 на 5 этаже ( или любой другой серии и любой этаж ), это трехкомнатная квартира.

Но она мне интересна только при условии что там можно будет согласовать проем в несущей стене между кухней и комнатой. Если же проем согласовать нельзя, то я ее покупать не буду.

Скажите пожалуйста — вы точно сможете согласовать там проем? Я видел представленные примеры подобных согласований на вашем сайте».

Наш комментарий:
Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Да, мы прекрасно знаем серию П3, много с ней работали и обычно в текущей работе есть несколько объектов по данной серии. Но сказать звонящему однозначно что «да мы точно согласуем» мы не можем.
На нашей практике были объекты где автор-проекта дома не разрешал проем. И это зависит не от квартиры которую планирует купить собственник. Конечно шанс того что мы согласуем какой то «среднестатистический» проем на «среднестатистическом» этаже близиться к 100 процентам, но если именно этот собственник в них не попадет ему от этого легче не будет.

Проблема в том, что вероятность устройства проема зависит не только от покупаемой квартиры, а и от:
1) Квартир сверху и снизу — автор-проекта АО МНИИТЭП обследует квартиры выше и ниже интересующей нас на предмет присутствия проемов в несущих стенах. И если у собственников соседей есть проемы, это понижает наши шансы. Кроме того, собственники сверху и снизу могут просто отказаться пускать в свои квартиры и тогда автор-проекта также даст отказ в разработке документации на проем.
2) Ширины и расположению межпанельного шва — подробнее по ссылке. И текущий собственник маловероятно согласиться что бы ему вскрыли пол до бетона. Он естественно скажет — «купите квартиру и дальше вскрывайте что хотите».
3) В конце концов не включен ли дом в список домов где проемы в принципе делать нельзя. Например, в некоторых домах «перепилено» уже все что можно и в них не разрешают проемы. Или некоторые дома, которые стоят на ветках метрополитена. А также есть и другие несколько менее значимые факторы, которые, также, могут не позволить согласовать проемы в несущих стенах.

Читайте так же:  Договор дарения дома и земельного участка образец

Пример 2

«Здравствуйте, я хочу купить квартиру, я уже консультировался (здесь множество вариаций у «дизайнеров, форумах в интернете, знакомых, строителей, я сам строитель и даже в жилищной инспекции» и мне сказали что с квартирой все нормально и можно ее покупать.

Там (дальше идут также вариации) «мелкая, незначительная, простая, без несущих, совсем никакая, точно согласуемая, легкая и т.д.» перепланировка, скажите, вы ее точно согласуете и сколько это будет стоить?

Наш комментарий:
И здесь тоже ответ дать однозначный нельзя. Всегда хочется сказать «ну раз кто то сказал что можно согласовать, так пусть он и согласует».
Проблема в данной ситуации в том, что тот кто сказал что ее можно согласовать, точно не специалист в перепланировках. Возможно он что то понимает в перепланировках, слышал, или даже имел опыт согласования 3-5-10 лет назад, но на текущий момент это уже все «не работает». Разумный специалист-согласователь подобного точно не скажет, потому что опять же гарантий нет.

Он может сказать «потенциально возможно», или «если все именно так, то да возможно», но сказать что это точно согласуемо он не может. По причинам того, что как правило все эта информация только по словесному описанию, без всякой конкретики в части планировочного решения.
Допустим то, что несущие не затрагивались это совсем не гарантия согласования, есть и еще много факторов, например можно просто перенести дверь в не несущей стене и перепланировка будет не согласуема, так как после такого переноса получилось что дверь из например единственного санузла теперь приходиться не в коридор а в жилую комнату, что запрещено. И подобных факторов может быть множество.

Пример 3

«Здравствуйте, я вам выслал план БТИ квартиры и картинку перепланировки (либо даже план БТИ до перепланировки и план БТИ в красных линиях текущей планировки) и скажите пожалуйста, если я куплю данную квартиру перепланировку можно будет согласовать?

Наш комментарий.
Здесь уже больше информации для анализа. Уже есть какие то документы которые можно посмотреть и сделать выводы, прокомментировав их потенциальному будущему заказчику.

Пример 4

«Добрый день.
Я покупаю квартиру в ней уже (есть/нет/не знаю есть или нет) перепланировка. Но меня то что есть не интересует.

Я хочу купить квартиру, только с условием что можно согласовать определенную перепланировку.»
Далее как правило идут вариации от «сейчас расскажу какую хочу до высылаю вам планы БТИ с текущей планировкой и картинку перепланировки».

Наш комментарий:
Практика рассмотрения выдачи разрешения на перепланировку жилищной инспекцией предполагает заказ ими документов БТИ по квартирам сверху и снизу (они их заказывают в электронном виде) и увязку рассмотрения с их планировками. Поэтому одних документов БТИ и будущей планировки не достаточно для того, что бы дать какое то точное резюме. Так как мы предполагаем рассматривая запрос, что у соседей снизу такая же планировка как у интересующегося покупателя. А вдруг у соседей также есть согласованная перепланировка, которая не позволит согласовать нам желаемое.

Пример 5

«Добрый день. Я планирую купить квартиру в новостройке. Дом еще строится/только построен. Документов никаких нет.

Но могу выслать картинку с сайта застройщика, можно ли будет согласовать желаемую мной перепланировку».

Далее идут вариации — сейчас опишу/вышлю картинку.

Наш комментарий:
Проблема в том, что зачастую картинки с сайта застройщика с планами БТИ, после того как дом будет обмерян БТИ может в некоторых деталях не совпадать. А зачастую выдаются планы БТИ вообще без зонирования, то есть это так называемые квартиры свободной планировки. И поэтому предсказать что будет, после того как дом встанет на учет в БТИ невозможно.

Исходя из всего вышеописанного, еще раз прокомментируем, что перепланировки «в будущем» не согласуются.
Согласуется только конкретная перепланировка в данный момент времени.

Какой же есть выход из ситуации -что делать?

Если собственник хочет купить квартиру и получить гарантию согласования, есть только один вариант — Это согласование перепланировки до покупки квартиры.
То есть покупатель, договаривается с собственником, что он будет сам, или силами таких организаций как мы, согласовывать перепланировку.
И не важно какую перепланировку — ту которая выполнена и он будет в ней жить и ничего не менять. Либо планируемую перепланировку.
И у нас всегда есть несколько подобных объектов в работе.

Зачем это нужно продавцу: по одной простой причине — квартиру продать сложно, если он видит серьезные намерения покупателя и у них уже есть договоренность о цене, то на это можно пойти. Так как продавец ничем не рискует — согласуется значит продаст квартиру, не согласуется, значит будет ждать следующего покупателя и уже делать выводы как с ним общаться в контексте понимания того, что перепланировка которая выполнена не согласуема. Покупатель же собственно и показывает свое намерение купить квартиру так как уже будет нести некоторые затраты на согласование перепланировки. Как затраты на согласование будут позже учтены между покупателем и продавцом, вопрос третий.

Видео (кликните для воспроизведения).

Зачем это нужно покупателю — получив разрешение на перепланировку он имеет 100 процентную гарантию что перепланировка в данной квартире будет согласована.

Источники


  1. Александр, Чашин Пособие по написанию курсовых и дипломных работ по теории государства и права / Чашин Александр. — М.: Дело и сервис (ДиС), 2008. — 932 c.

  2. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.

  3. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.
Есть ли у нас шансы сохранить перепланировку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here