Есть ли опасность для продавца при ипотеке

Самое важное в статье: "Есть ли опасность для продавца при ипотеке" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

[1]

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

[3]

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Читайте так же:  Нужно ли менять загранпаспорт при смене фамилии после замужества и как это сделать

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

[2]

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Подводные камни и опасность ипотеки

    Получив широкое развитие, ипотечное кредитование превратилось в один из наиболее популярных инструментов для улучшения своих жилищных условий путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка. Конкурируя друг с другом, банки предлагаю различные программы кредитования, ориентированные практически на любую категорию платежеспособных заемщиков. Понятие ипотечный кредит стало знакомо практически каждому, а проживание в квартире, купленной за счет ипотечных средств, становится нормой. Вместе с тем, не стоит забывать об опасностях, которые может таить в себе ипотека.

    Потеря трудоспособности заемщика:

    Основная опасность ипотеки, с которой может столкнуться любой заемщик — невозможность выполнять свои обязательства перед банком, то есть выплачивать кредит. Страхование риска утраты трудоспособности является обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но заемщик не может быть абсолютно уверен, что причина, по которой он стал нетрудоспособным, будет являться гарантированным основанием для перечисления страховой компанией выплаты для погашения кредита. В результате заемщик может столкнуться с ситуацией, когда он не только не может погашать кредит, но и получить страховую выплату не представляется возможным. Последствия такой ситуации предсказуемы – заложенное недвижимое имущество продается банком, средства, полученные от продажи, идут на погашение кредита.

    Взыскание на недвижимое имущество:

    Другая опасность ипотеки состоит в том, что банк вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество не только когда заемщик не выполняет свои обязательства по ипотеке, но и когда выполнение таких обязательств осуществляется ненадлежащим образом. Законодательство предоставляет банку возможность воспользоваться таким правом при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей, если такие нарушения возникли более 3 раз течение 12 месяцев.

    Требование о досрочном возврате ипотечного кредита:

    Существует ряд ситуаций, когда банк вправе потребовать полного возврата ипотечного кредита, несмотря на отсутствие нарушений условий договора со стороны заемщика. К таким ситуациям следует отнести нарушение условий эксплуатации заложенной недвижимости (перепланировки, ремонт без согласования с банком и т.д.), а также несоблюдение обязанностей по ее страхованию.

    Вышеописанные опасности при получении ипотеки имеют отношение к заемщикам, которые уже взяли ипотечный кредит, однако стоит также отметить ряд проблем, с которыми можно столкнуться до ее непосредственного получения:

    • Возможны ситуации, при которых недвижимое имущество, которое планировалось приобретать с использованием ипотеки, не удовлетворяет требованиям банка, в результате чего заемщик вынужден возвращаться к поиску квартиры;
    • В отношении правоустанавливающих документов на недвижимое имущество банки также предъявляют определенные требования, несоответствие которым также влечет за собой отказ в одобрении сделки с такой недвижимостью;
    • Зачастую набор документов, которые продавец недвижимого имущества должен предоставить в банк, существенно превышает набор документов для продажи такой недвижимости без использования кредитных средств, в связи с чем, нередки случаи, когда продавцы отказываются работать с покупателями по ипотеке.

    Безусловно, подводные камни ипотеки нельзя недооценивать, однако такими рисками можно управлять посредством услуг страховых компаний, а в большинстве случаев путем простого соблюдения взятых на себя обязательств.

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

    Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

    Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

    Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

    Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

    Перечень минусов
    По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

    Читайте так же:  Может ли жена гражданина россии, которая является гражданкой молдовы, оформить двойное гражданство.

    Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

    1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
    2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
    3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
    4. Справка с психоневрологического диспансера.

    Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

    Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

    При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

    Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

    • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
    • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
    • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

    Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

    Плюсы
    Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

    Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

    Квартира в ипотеку: риски для продавца

    Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

    В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

    Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

    Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

    Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

    Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

    • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
    • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

    Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

    Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

    Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

    Подводные камни и риски ипотеки

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

    Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

    Дополнительные расходы

    На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

    Комиссия банка

    Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:
    • за рассмотрение заявки;
    • за выдачу кредита;
    • за обмен валюты;
    • за перевод денег со счета на счет;
    • за выпуск банковской карты.

    Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

    Оплата услуг оценщика

    Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

    Страхование

    Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:
    • жизни и здоровья заемщика;
    • права собственности на недвижимость;
    • риска нарушения условий кредитного договора.

    Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

    Читайте так же:  Как рассчитывается налог на имущество физических лиц

    Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

    Ограничение прав заемщика

    В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

    Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

    Валютные риски

    Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:
    • увеличение суммы ежемесячных выплат;
    • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

    Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

    Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

    Риски, связанные с залоговым имуществом

    Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

    Утрата имущества

    Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

    Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

    Иски третьих лиц

    Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

    Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

    Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

    Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

    Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

    При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

    Видео: Подводные камни ипотечного договора

    Подведем итог

    Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

    Есть ли опасность для продавца при ипотеке?

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

    Риски продавца при продаже квартиры под ипотеку

    Продажа квартиры является мероприятием, которое доставляет массу сложностей тому, кто его затеял: постоянных поиск покупателей, показы жилья совершенно чужим людям, давлением риэлтора, рекомендующего вам снизить цену – все это оказывает крайне негативное влияние на продавца.

    К тому же данная эта ситуация нередко усугубляется страхом быть обманутым в конце сделки. С появлением жилищного кредитования появился отдельный вид покупателей – «ипотечники», отношение к которым до сих пор остается неоднозначным. Существует ли риски продавца по ипотеке или лица, приобретающие недвижимость за счет заемных средств, являются идеальным вариантом для сделки?

    Как работает ипотека.

    Для того чтобы разобраться в данном вопросе необходимо вкратце ознакомится с самим механизмом жилищного кредитования. Если постараться объяснить этот процесс в двух словах, то суть его заключается в том, что банк предоставляет заемщику кредит, который предназначен исключительно для приобретения последним недвижимости. Виду того, что сумма подобных ссуд является довольно внушительной, кредитная организация делает это не просто так, а получая так называемый залог, который является гарантом возврата займа или компенсации понесенных банком затрат. В качестве такого залога и будет выступать жилье, которое покупает заемщик. Соответственно банк должен быть уверен в том, что сделка его клиента является прозрачной и жилье не обременено правами других лиц. Для этих целей, лицо, желающие оформить покупку по ипотеке, должно получить согласование банка на сделку, а также застраховать его, как минимум от риска повреждения или гибели. После того, как два вышеуказанных условия будут соблюдены, клиент может рассчитывать на получение ссуды, необходимой для проведения расчетов в рамках договора купли-продажи.

    Читайте так же:  Что такое протокол в уголовном судопроизводстве

    Существуют ли риски продажи квартиры по ипотеке?

    Как вы, наверное, обратили внимание, весь процесс от выбора жилья, до непосредственного перевода денежных средств его продавцу контролируется банком, который заинтересован в том, чтобы ипотечная сделка закончилась успехом. Безусловно, кредитор не выдает ссуды всем желающим и очень внимательно подходит к оценке потенциальных заемщиков, стремясь себя оградить от недобросовестных людей, а тем более от тех, кто стремится провести какую-либо мошенническую схему с участием банка. Именно по этой причине вероятность того, что покупатель «ипотечник» на самом деле окажется квартирным аферистом гораздо более низкая по сравнению с продажей недвижимости незнакомцу с улицы.

    Важно также отметить, что в том, чтобы такая ситуация не произошла заинтересованы не только вы, но и кредитная организация, которая, в противном случае, останется не только без денег, но и без залога. Более того, в большинстве своем договор купли продажи под ипотеку составляется банком, что также немаловажно. В качестве дополнительного плюса работы с такими покупателями необходимо указать крайне низкую вероятность того, что он вдруг изменить свое мнение и решит купить квартиру не у вас, а у другого продавца. Связано это с тем, что каждый раз заемщик вынужден собирать правоустанавливающие документы на недвижимость и направлять их в банк и, по понятным причинам, никто не пытается получить одобрение сразу на несколько объектов.

    Ложка дегтя.

    Конечно, говорить о том, риски продажи квартиры под ипотеку не существуют совсем нельзя, поскольку в банках, как и везде, работают люди, и никто не отменял так называемый человеческий фактор, в результате которого специалисты кредитной организации могут быть введены в заблуждение. Но даже в этом случае шанс того, что у недобросовестного покупателя все получится, очень мал, поскольку кроме банка, тщательным изучением сути сделки и соответствующих бумаг занимаются сотрудники страховой компании, которые тоже не преследуют цель понести убытки. Если же говорить о реальных неприятностях, которые могут поджидать вас, то в большинстве своем они сводятся к тому, что по каким-либо причинам банк не согласиться одобрить вашу недвижимость и сделка не состоится. Однако стоит опасаться такой ситуации лишь тем, происхождение недвижимости у которых нельзя четко проследить по существующим у владельца бумагам. Другим фактором, который может несколько снизить радость продавца по ипотеке, является бюрократия банков. Так, довольно часто можно столкнуться с ситуациями, когда в целях своей безопасности кредиторы запрашивают те документы, без которых вполне возможно обойтись, например выписку из БТИ или отчет независимого оценщика.

    Итак, с одной стороны, продажа квартиры по ипотеке, риски которой являются минимальными, является хорошей альтернативой продаже недвижимости никому не известному лицу, обладающему достаточным количеством собственных сбережений. С другой стороны, банки, выступающие в качестве третьей стороны, стремятся защитить интересы покупателя, предъявляя порой завышенные требования к документарному сопровождению сделки, что может доставить дополнительные неудобства продавцу.

    Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

    Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

    Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

    Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

    При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

    Как продать ипотечную квартиру?

    Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

    1. Досрочное погашение займа.
    2. Самостоятельная продажа.
    3. Продажа с помощью банка.
    4. Продажа долговых обязательств.

    Досрочное погашение

    Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

    Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

    Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

    1. Определение суммы задолженности по кредиту.
    2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
    3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
    4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
    5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
    6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.
    Читайте так же:  Каким образом регулируются стимулирующие выплаты работникам

    Самостоятельная продажа

    Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

    Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

    1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
    2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
    3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
    4. С квартиры снимается обременение.
    5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
    6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

    Продажа ипотечного жилья банком

    При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

    Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

    Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

    Продажа долговых обязательств

    Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

    Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

    • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
    • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

    Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.


    В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

    Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

    Налоговые обязательства

    Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

    Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

    Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

    Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

    Алгоритм проведения сделки следующий:

    1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
    2. Уточняет в банке сумму долга.
    3. Погашает сумму задолженности.
    4. Находит покупателя на жильё.
    5. Получает документ о снятии обременения.
    6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
    7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

    Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

    Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

    Документы для продажи ипотечной недвижимости

    Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
    • документ, подтверждающий платёжеспособность;
    • договор купли-продажи с покупателем;
    • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
    • закладная по займу;
    • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
    • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

    Источники


    1. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.

    2. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.

    3. Ильин, В.А. История и методология физики. Учебник для магистратуры / В.А. Ильин. — М.: Юрайт, 2016. — 800 c.
    Есть ли опасность для продавца при ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here