Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Самое важное в статье: "Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Многие граждане, стремящиеся приобрести квартиру в строящемся доме, стоят перед выбором формы инвестирования: долевое участие или строительный кооператив.

Договор долевого участия (ДДУ) — схема приобретения жилья в строящихся домах. Она является наиболее безопасным вариантом среди подобных.

ФЗ №214 стоит на стороне добросовестного покупателя, защищая его от двойных продаж и возможности получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Несмотря на все плюсы, приобрести жилье по договору долевого участия получится лишь в 6 новостройках из 10. Что же предлагают покупателям в остальных случаях?

Приобретение жилищного сертификата и вступление в ЖСК — еще две законные схемы покупки квартир в новостройках, которые предлагаются в качестве альтернативы ДДУ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

ДДУ: плюсы и минусы

Все застройщики с высокой надежностью и хорошей репутацией пользуются реализацией жилья по ФЗ №214. Такая схема стала популярной и среди граждан, желающих приобрести квартиры в новых домах.

Это объясняется тем, что указанный нормативный акт служит гарантией того, что жилье перейдет в собственность покупателя в течение определенного срока.

В связи с нестабильностью на рынке недвижимости и экономики страны, для граждан такие гарантии являются самым весомым аргументом. Однако закон не лишен и недостатков.

Плюсы приобретения квартир по ДДУ

Указанная схема, прописанная в Федеральном законе № 214, создает самые благоприятные условия приобретения жилья в новых домах. Она проста и понятна для граждан, лишена двусмысленности и четко прописана в тексте нормативного акта.

Договор долевого участия: подводные камни.

Об отличиях договора ДДУ и ЖСК читайте тут.

При срыве сроков строительных работ, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком. Помимо возврата уплаченной суммы, покупателю полагается выплата неустойки и компенсации морального вреда. Такие условия прописаны только в схеме долевого участия.

Застройщик, предлагающий для приобретения квартир схему ДДУ, получил все необходимые разрешения контролирующих органов. С большой долей вероятности, жилье в новостройке можно приобрести за счет средств ипотечного кредитования, поскольку риски финансовой организации минимальны.

Участок земли, выделенный под застройку, и сам строительный объект находятся в залоге в пользу покупателей. Такая схема является финансовой страховкой дольщиков и позволит вернуть им вложенные денежные средства.

Все договоры в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре, что является самым весомым преимуществом этой схемы. С помощью этого, удается избежать двойных продаж помещений в многоэтажке и гарантировать права дольщиков.

Минусы приобретения квартир по ДДУ

Относительно небольшой период времени, прошедший с даты вступления в законную силу ФЗ № 214 (30.12.2004 г.), еще не позволил выявить все нюансы данной схемы. Мало прецедентов решения возникших проблем с застройщиком в судебном порядке.

Дольщикам стоит знать свои права и выражать протесты против следующих действий строительной организации: постоянный перенос сроков ввода дома в эксплуатацию, низкое качество выполненных работ и требование доплаты за увеличенный метраж квартир.

Однако наших граждан пугает хождение по судам и сопутствующие хлопоты. За застройщиком закреплено право отодвигать сроки неограниченное количество раз, если об этом заблаговременно (не менее чем за 60 дней) извещены дольщики.

В Санкт-Петербурге есть закон, позволяющий дольщикам, при затягивании сроков строительства на 9 месяцев и более, оповещать об этом Комитет по строительству города. Пострадавших занесут в специально созданный реестр обманутых дольщиков.

Строительство жилья с привлечением средств покупателей может осуществляться по разным схемам, включая ДДУ, ЖСК и пр. Первая из них является наиболее надежной в наше время. За гражданами остается выбор подходящей именно им схемы.

ЖСК: плюсы и минусы

ЖСК — форма сотрудничества граждан, стремящихся обзавестись собственной квартирой, и строительных организаций. В наше время, порядка 23% строящегося жилья возводится жилищно-строительными кооперативами.

Застройщики стремятся вступить в кооперацию

Растущий интерес застройщиков к ЖСК имеет под собой серьезные основания. Власти все строже контролируют рынок строящегося жилья, выписывая немалые штрафы нарушителям.

Строительным компаниям остается выбрать одну из трех законных схем реализации жилых помещений в новых домах: долевое участие, жилищные сертификаты и паи в ЖСК.

Федеральный закон № 214 намного жестче регламентирует деятельность застройщиков по сравнению с жилищно-строительными кооперативами.

Среди положительных сторон ЖСК, юристы подчеркивают следующие: более привлекательные цены и менее строгая процедура заключения договоров.

Паевые взносы, которые гражданин вносит в счет квартиры, налогами не облагаются. Федеральный закон № 214 не относит договоры долевого участия к инвестиционным программам, поэтому строительные компании увеличивают стоимость жилья на 18% (величина НДС). В результате, себестоимость таких квартир оказывается заметно выше.

Есть и еще один аргумент в пользу ЖСК среди строительных организаций. Реализация жилья через жилищно-строительные кооперативы удобна им, потому что закон не дает такой защиты пайщикам, как ФЗ-214, предоставляющий множество гарантий дольщикам.

Пайщик существует в рамках устава ЖСК, который строительная компания оформляет еще до появления в кооперативе реальных пайщиков. По этой причине, указанный документ, в основном, защищает интересы застройщика.

Как выбирать ЖСК

Далеко не каждый гражданин, решивший инвестировать в строящееся жилье, первым делом анализирует предлагаемую застройщиками схему продажи. Обычно обращают внимание на совершенно иные параметры: район, объявленный срок сдачи дома, будущая планировка и стоимость.

После выбора конкретного дома или жилого комплекса, покупатель встает перед фактом, что объект возводится силами ЖСК. Эксперты уверяют, что в этом нет ничего страшного, но только в том случае, если фирма предоставляет необходимый пакет бумаг.

Читайте так же:  Какие бывают степени ограничения по здоровью, позволяющие призывнику не служить в армии

Покупателя, в первую очередь, должны интересовать бумаги, касающиеся проведения строительных работ:

  • Документы на земельный участок (арендный договор или свидетельство о регистрации права собственности);
  • Постановление правительства;
  • Разрешение на осуществление строительных работ.

Помимо этого, стоит внимательно изучить отношения застройщика и ЖСК.

Есть два способа их взаимодействия:

  • ЖСК сам выполняет строительные работы. Это самый безопасный для пайщика вариант, поскольку повышается ответственность кооператива;
  • ЖСК заключает договор с застройщиком и инвестирует средства. В этом случае, строительные работы выполняет другое юридическое лицо, следовательно, и ответственность разделена.

В последнем случае, стоит тщательно изучить договор между ЖСК и строительной фирмой. По словам экспертов, в нем может содержаться определенный риск для пайщиков.

При невыполнении жилищно-строительным кооперативом обязательств по передаче денежных средств застройщику, не зависимо от причин случившегося, с последнего снимается обязательство передачи оговоренного объема квартир ЖСК.

Во время прочтения договора, можно встретить условия прекращения его действия по инициативе строительной компании, если кооператив прекратит финансирование возведения дома.

Будущих собственников интересует вопрос о возможном увеличении стоимости квартиры в процессе возведения дома. Если дольщики заключили ДДУ, то этого не случится.

Однако, в некоторых случаях, клиенту могут предложить доплатить за, например, остекление балкона. Если покупка осуществляется через ЖСК, то все зависит от его отношений с застройщиком.

Стоимость указана в договоре и не подлежит корректировке тогда, когда это разные юридические лица. Если застройщик и кооператив — единое юридическое лицо, то сохраняется возможность требования дополнительных взносов на основании решения, принятого на общем собрании пайщиков.

После изучения разрешительной документации, стоит приниматься за уставные документы ЖСК. Для покупателя важны следующие моменты: вступление в ЖСК, получение жилья, выход из кооператива и пр.

Обычно в уставе прописаны все платежи в пользу кооператива (членский, паевой, вступительный, дополнительный взносы и др.), а также их возврат при выходе из ЖСК.

Каким образом можно выйти из кооператива?

Порядок определяется уставом юридического лица. Специалисты напоминают гражданам, что на кооператив не распространяется действие законов «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214. Это означает, что пайщик не вправе требовать неустойку.

Всегда требовать расписку

Вступая в члены кооператива, гражданину следует сохранять как можно больше документов об участии в ЖСК с печатями и подписями (расписки, отметки на своем экземпляре документа и пр.).

Но мало лишь заявления о вступлении в кооператив. Стоит внимательно изучить порядок вступления в ЖСК нового пайщика. Если это возможно только после решения общего собрания, то стоит взять выписку из протокола с печатью и подписями.

Получив перечисленные выше документы, гражданин вправе считать себя пайщиком со своими правами и обязанностями. Только тогда можно вносить требуемые взносы.

Поиск отличий

Нет однозначного ответа на вопрос, какая форма инвестирования в строящееся жилье лучше: ЖСК или ДДУ. В каждом варианте есть положительные стороны и определенные риски.

В последнем случае, дольщик вправе требовать через суд с застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома. Но является ли это самым важным для покупателя? По словам экспертов, для него самое важное — получить готовое жилье, что неплохо получается в случае с ЖСК.

Если застройщик обанкротился, то члены жилищно-строительного кооператива могут решить собрать дополнительные взносы и достроить объект.

Банкротство строительной компании, работающей по другой схеме, протекает не так просто. Дольщикам предстоит сначала оформить ЖСК и получить право на продолжение строительства. Процедура может длиться до года.

Участники кооператива не имеют гарантий получения ключей от квартир в обозначенный срок. Часто в уставе содержится пункт, позволяющий правлению переносить срок сдачи объекта неограниченное количество раз. Данное обстоятельство не получится обжаловать в судебном порядке.

Форма отношений покупателя и застройщика влияет на возможность кредитования взносов. Долевое участие не предполагает погашения взносов после сдачи дома в эксплуатацию.

ЖСК позволяют вносить платежи на протяжении до 10 лет. Продавцам недвижимости это на руку, поскольку банки не предоставляют ипотеку на приобретение квартир в ЖСК на стадии строительства.

Отличается и порядок оформления права собственности на купленное жилье. Основание этого регламентируется статьей 218 ГК (п.1 касается ДДУ, п.4 — ЖСК).

На деле, дольщику для регистрации не хватает только акта приема-передачи, поскольку ДДУ и квитанции об оплате уже у него есть. В кооперативном доме потребуется еще и справка о выплате пая.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки

Владельцы квартир могут выбирать форму управления домом самостоятельно. Главное, чтобы при этом условия проживания были благоприятными, надлежащим образом содержалось общедомовое имущество, оказывались коммунальные услуги.

ЖСК – один из таких способов. Поэтому стоит выяснить, что такое ЖСК, плюсы и минусы его формы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Отличия ЖСК от других форм управления

Законодательно определены формы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельное управление собственниками квартир – договоры с коммунальщиками сектора, заключаются каждым владельцем квартиры напрямую, они лично отстаивают свои интересы и защищают свои права;
  • управление с привлечением управляющих компаний — владельцы квартир заключают договор с управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию, действующей в их интересах, которая полномочна заключать договоры с коммунальными организациями, обязана отчитываться за предоставляемые услуги перед жильцами;
  • управление ТСЖ или ЖСК — из числа собственников выбирается правление, управляющее домом, действующее от лица и в интересах жильцов.
Читайте так же:  Как русским уехать жить на филиппины

ЖСК и ТСЖ Жилищным кодексом объединены в один пункт, но между ними имеются значительные различия:

  1. ЖСК организовывается с целью строительства и дальнейшего управления домом. ТСЖ образуется после того, как дом построен, и жилые помещения находятся в собственности.
  2. В ЖСК должно входить не меньше 5 участников-учредителей, но не больше количества квартир. В ТСЖ должно входить не меньше 50% собственников.
  3. Доходы от предпринимательства ЖСК принадлежат пайщикам. Доходы ТСЖ принадлежат товариществу.

Функции контроля финансово-хозяйственной деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия, избираемая сроком не превышающем трех лет (ст. 120 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

[2]

Определено главой 11 ЖК, что состав и компетенция управляющих и проверяющих органов, регламент принятия решений зафиксированы уставом кооператива. Положения устава не должны противоречить закону.

Видео (кликните для воспроизведения).

В кооперативе решения принимаются на заседаниях общего собрания пайщиков путем открытого голосования (ст. 117 ЖК), прочие варианты не предусмотрены. Собрание ТСЖ может проводиться в любой форме, включая заочную (ст. 146 и 47 ЖК РФ).

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

  1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
  2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
  3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
  4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
  5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.

Минусы ЖСК:

    Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.

Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.

  • Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
  • Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.
  • Положения Жилищного кодекса часто осознанно нарушаются кооперативным правлением, использованием «серых схем» для привлечения денежных средств и уменьшения ответственности. Поэтому риски договора ЖСК главным образом связаны с недобросовестностью управляющих органов.

    Часто нарушается статья 121 ЖК, определяющая порядок получения статуса члена ЖСК. Решение о принятии того или иного лица в кооператив должно быть принято на заседании собрания пайщиков. На практике управляющие, получив заявление на вступление, принимают решение самостоятельно и обязывают заявителя оплатить взнос. Юридически при отсутствии решения собрания он не становится участником кооператива, а выплаченные средства не считаются оплаченным паем.

    ЖК РФ, Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

    1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
    2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

    Неуплата взносов, коммунальных платежей, нарушения жилищного законодательства, норм эксплуатации жилья, положений устава, решений, принятых кооперативным собранием влечет за собой исключение из кооператива и выселение из квартиры.

    Деньги за нее бывшему участнику вернут только после полной выплаты пая вновь принятым участником. Все недоплаченные исключенным участником платежи будут удержаны из этой суммы.

    Пайщики в трехмесячный срок после сведения ежегодного баланса должны возместить сформировавшиеся долги за счет сбора дополнительных взносов. Иначе ЖСК ликвидируется по заявлению кредиторов на основании судебного постановления.

    Договор ЖСК при покупке новостройки: риски

    1. Некомпетентность управления. Часто непосредственно ЖСК осуществляет функции застройщика. Имея земельный участок, пайщики могут строить самостоятельно на свои средства. Но необходим ответственный генподрядчик, в противном случае деньги могут быть потеряны.
    2. Нарушение сроков строительства. Если дом вовремя не сдан в эксплуатацию по вине ЖСК, то его участники не могут рассчитывать на выплату неустойки, поскольку в его лице являются застройщиками. Согласно Жилищному кодексу ЖСК может выступать в роли застройщика и осуществлять строительство многоквартирного дома на имеющемся земельном участке.
    3. Внесение участниками дополнительных платежей. Покупка кооперативной квартиры сопровождается принятием определенных обязательств, возникающих при вступлении в члены юридического лица, каким является кооператив. Убытки кооператива компенсируются путем сбора дополнительных средств с участников.

    Какое жилое помещение выделить пайщику — решается на заседании общего собрания.

    Данное постановление является основанием для дальнейшего заселения в выделенную участнику квартиру.

    Нарушение регламента распределения квартир способствует возникновению спорных ситуаций.

    Конечно, имеет жилищно-строительный кооператив риски, однако он является перспективной формой управления многоквартирными жилыми домами. Для снижения рисков следует внимательно отнестись к изучению документации, на основании которой осуществляется деятельность ЖСК.

    Чем рискует покупатель при покупке квартиры в ЖСК? Ответ ищите в видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    [3]

    Знакомимся с ЖСК: что это такое? Как оно работает? Основные плюсы и минусы

    Сегодня весьма популярны различные способы объединения граждан для того, чтобы совместными усилиями получать недвижимость в собственность.

    Читайте так же:  Что такое «соглашение возмездного оказания услуг»

    Речь идёт о самостоятельном строительстве.

    Однако, наиболее старым, и одновременно популярным методом является объединение граждан в ЖСК. Узнайте, как расшифровывается ЖСК.

    Жилищно строительный кооператив: что это такое, как оно работает? А главное, каковы условия нахождения в данной организации на постоянной основе мы узнаем из статьи.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

    ЖСК: что это такое?

    Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.

    Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.

    Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс.Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.

    Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз, в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.


    В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.

    То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.

    Организационно правовая форма

    ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.

    Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.

    Как работает система ЖСК?

    Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.

    Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены.

    Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.

    Учредители вкладывают денежные средства согласно уставу на общий счёт, из средств которого осуществляется строительство. При этом, учредители вправе контролировать эту процедуру, вносить свои коррективы, собирать собрания, голосовать.По факту построения объекта недвижимости, каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.

    Управление домом

    Очень часто у членов ЖСК возникает вопрос: что делать, если у ЖСК нет управляющей компании? Ответ представляется очевидным: управление домом при ЖСК, то есть поддержание этого жилого помещения или постройки в соответствующем состоянии осуществляют те же учредители. Они на правах собственников и созывают собрания, где решаются главные вопросы дня.

    Как вы знаете, существует два вида кооперативов. Один из них — это жилищно-строительные кооперативы, о которых мы сейчас говорим.

    Второй вид — это жилищно-накопительные. И если про жилищный строительный кооператив мы постарались упомянуть важнейшие нюансы, и вы знаете определение этого сообщества, то про жилищно-накопительный кооператив вам ещё неизвестно.

    Под аббревиатурой ЖНК понимается организация, которая имеет некоммерческий характер, как и вышеупомянутая. Самостоятельно данная организация обеспечивается за счет всех своих учредителей определенными взносами, определённых уставом.

    Данные взносы необходимы для того, чтобы осуществить покупку жилья. Деятельность такого кооператива также регулируется законом.

    Участие в ЖСК: что это?

    Участие в различных строительных кооперативах предполагает наличие строгих прав и обязанностей его членов.

    Так, право на вступление в подобные ЖСК имеют те граждане, которые достигли возраста 16 лет или же официально зарегистрированные юридические лица.

    Подобное правило регулирует статья 111-ая Жилищного кодекса. Еще одним основанием для владения, распоряжения, также использования помещения является состояние в составе кооператива в качестве учредителя.

    Все члены кооператива несут субсидиарную ответственность по всем обязательствам, которые имеются у его членов. То же касается и не внесённых частей денежных средств. Погашается задолженность совместными усилиями.

    Члены ЖСК совместно платят все имущественные налоги, оплачивают иные расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Члены ЖСК становятся полноправными собственниками своей недвижимости только после того, как полностью выплатят свой паевый взнос.

    Что такое ЖСК: плюсы и минусы

    Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.

    1. Так, для того, чтобы стать собственником жилья, вам не нужен большой капитал.
    2. Кроме того, данная организация не требует наличия уставного капитала.
    3. По общим правилам все участники строительного кооператива не должны трудиться в рамках этой организации, и не собственноручно возводить дом.
    4. В соответствии с уставом размер взносов устанавливается не один по всей стране, а выбирается на собрании самими членами кооператива.
    5. Так как деятельность по возведению дома регулируется участниками ЖСК, то, возможно, она будет выполнена более качественно.
    6. Самостоятельное членство в ЖСК позволяет самостоятельно регулировать процесс развития вашего будущего жилья. Вы имеете право голоса на собраниях, а также можете вносить свои коррективы в план.

    Ну и минусы ЖСК также присутствуют при подобной организационно-правовой форме.

    1. Минусом является то, что членам ЖСК самостоятельно придётся связываться с архитекторами, приобретать стройматериалы у поставщиков, нанимать строителей, регулировать вопросы их оплаты, а также следить за тем, чтобы средств на счёту хватало.
    2. Ещё один существенный минус состоит в том, что если у одного из учредителей не хватает денежных средств, то все остальные должны довнести недостающие на балансе денежные средства, так как здесь действует принцип коллегиальной ответственности.
    3. К сожалению, нередки случаи банкротства таких организаций.
    4. Окончательно приватизировать квартиру вы сможете только после того, как полностью оплатите её сумму.
    Читайте так же:  Что такое техническая инвентаризация, её виды и порядок проведения

    Узнайте больше о возможных рисках участия в ЖСК на видео ниже:

    ЖК и ЖСК отличия

    ЖК РФ ЖСК, ЖК определяет как некоммерческие организации. Однако между понятиями ЖСК и ЖК безусловно есть свои различия, которые, правда, известны далеко не всем гражданам.

    Основное различие заключается в том, что в одном из них отсутствует, а в другом присутствует важная стадия – стадия строительства. И это отражено в самом названии.

    То есть, в жилищно-строительном кооперативе учредители самостоятельно регулируют вопрос строительства собственными силами, когда в жилищном кооперативе учредители ведают только финансовыми вопросами для приобретения готового жилья.

    Это и является основным отличием. В остальном же, способы управления, органы, а также принципы остаются неизменными.

    Полезное видео

    Более подробно о ЖСК вы можете узнать на видео ниже:

    Если вы с товарищами собираетесь организовать ЖСК, то вам нужно знать принципы работы данного органа. Конечно, вас должна привлекать перспектива строительства собственного жилья, при этом, за минимальные денежные средства, однако, везде есть свои подводные камни, и вам было бы неплохо с ними познакомиться заранее.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 703-45-84 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Плюсы 214-ФЗ

    Работа по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не всегда удобна строителям. И достаточно часто застройщики продают квартиры по вполне укладывающейся в закон схеме – через создание жилищно-строительных кооперативов на каждый строящийся дом.

    Альтернатива «долевке»

    Пока власти борются с предварительными договорами, в Петербурге все больший пласт продаж на первичном рынке осуществляется по договорам паевого взноса, то есть через кооперативы. «Жилищно-строительные кооперативы – довольно распространенная схема реализации квартир в строящихся домах. Она полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. По схеме ЖСК реализуют квартиры такие компании, как «Пионер», «ЦДС», «ЛенСпецСМУ» и др.», – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости». С ним согласен Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». «ЖСК – это легитимная схема работы с дольщиками в рамках законодательства, которой пользуются наши некоторые партнеры – городские застройщики. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема», – говорит он.

    Всего, по оценкам участников рынка, по этой схеме продается около 30% строящихся домов в Петербурге.Сегодня известны следующие виды жилищных кооперативов. Первый – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они образуются в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. Второй вид – кооператив нового типа, или так называемый жилищно-накопительный, – ЖНК. Это вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой объединения покупателей жилья, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

    Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает как правило инвестором строительства, заключая договор с застройщиком. «На сегодняшний день многие застройщики действуют через жилищно-строительные кооперативы. По нашим оценкам, так работает почти треть застройщиков», – говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

    Схемы разные нужны

    Как говорят участники рынка, сейчас отдать предпочтение одной из форм – ДДУ или ЖСК – пока нельзя. «Лучше всего работать по предварительным договорам. А остальные пути (и договоры долевого участия, и жилищно-строительные кооперативы) имеют свои сложности и подводные камни», – заявил глава одной из крупных строительных компаний.

    Некоторые застройщики в своей деятельности используют оба формата. Например, так работают «ЛенСпецСМУ», СК «Мегалит». «У нас несколько домов строятся по договорам долевого участия, на одном объекте сформирован ЖСК. Сейчас мы сравниваем, какая из схем выгодней и удобней. Окончательно сказать пока сложно. Понятно станет где-то через полгода», – рассказал генеральный директор «Мегалита» Александр Брега.

    С другой стороны, по мнению заместителя генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» Натальи Тужиловой, в нынешней ситуации только ДДУ может гарантировать покупателю необходимую защиту. «Наша компания работает по 214-ФЗ, так как только этот закон полностью защищает дольщика и дает ему гарантии. И в этом – самый неоспоримый плюс закона. Застройщик, работающий по 214-ФЗ, более внимательно относится к срокам сдачи и качеству строительства. Этот закон позволит оставить на строительном рынке только сильных участников, которые смогут работать в рамках принятого закона», – считает она. С ней не согласен Илья Логинов. «В действительности не имеет принципиального значения, по какой форме заключен договор с покупателем. Львиная доля успеха зависит от компании – ее репутации, финансовой устойчивости и т. п. В конце концов ДДУ не страхует от банкротства застройщика, заморозки объекта и срыва сроков строительства», – говорит эксперт.

    Плюс и минус

    «Самой важной отличительной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса. И, надо отметить, сложностей с правовой регистрацией при сдаче домов, построенных по схеме ЖСК, нами замечено не было», – рассказывает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства «АРИН». «Существенное преимущество жилищно-строительных кооперативов заключается в том, что договор по схеме ЖСК не требует регистрации. В связи с этим исчезает сложность с мучительным оформлением документации, ведь задержки по этой причине сегодня доходят до трех месяцев», – находит преимущество для застройщика и Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп».

    Читайте так же:  Восстановление свидетельства о рождении ребенка

    Самым большим плюсом в схеме ЖСК для покупателей является то, что члены кооператива имеют право не только выбирать и переизбирать руководство ЖСК, они еще и имеют право контролировать строительство – отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. Кроме того, уже после сдачи дома в эксплуатацию пайщики имеют право на получение прибыли от коммерческой деятельности ЖСК, например от сдачи в аренду помещений. Но у каждого явления есть и оборотная сторона. Так, в этом случае члены ЖСК несут ответственность по всем обязательствам кооператива. «Плюс схемы ЖСК в том, что большинство решений принимаются общим собранием. Пайщик может принимать участие в деятельности кооператива. Материальная выгода – в поэтапной оплате жилья», – говорит Ольга Литвиченко.

    Минусов, как отмечают опрошенные специалистами «Бюллетеня Недвижимости» эксперты рынка недвижимости, несколько. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон «О защите прав потребителей». Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, заявляют эксперты, универсальных рекомендаций не существует.

    «Покупатели менее расположены к ЖСК и проявляют недоверие к ним. В целом, конечно, здесь есть определенные риски, но то, что дом строится с созданием жилищно-строительного кооператива, не является самым определяющим фактором. Всегда нужно изучать документы, репутацию застройщика и понимать, что на нынешнем рынке рисков не избежать. Поэтому я считаю, что ЖСК будут дальше продвигаться строительными компаниями и интерес со стороны покупателей к ним будет. Предложат привлекательные объекты – получат потенциальных покупателей квартир», – рассуждает Елена Амирова.

    Для застройщика минусом схемы ЖСК является невозможность получить проектное кредитование, а для покупателя – ипотечный кредит в банках. «Даже в докризисное время банки отказывались выдавать ипотеку, так как книжка пайщика не может быть основанием для предоставления займа», – рассказывает Наталья Тужилова.

    Однозначно решить, какая схема больше защищает интересы дольщиков или застройщиков, нельзя. И в договорах долевого участия, и в жилищно-строительных кооперативах есть свои минусы и плюсы, которые мы описали выше. Основная рекомендация, которую дают все эксперты: прежде всего при покупке квартиры правильно оцените риски и репутацию строительной компании. А какая схема будет потом применена, это вторично.

    1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и(или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.Статья 110 Жилищного кодекса РФ

    Для застройщика

    1. Можно начинать привлекать деньги пайщиков (покупателей квартир), не имея разрешения на строительство. Это абсолютно законно, хотя далеко не все компании пользуются этим правом.2. Допустимы задержки по срокам сдачи дома. В ЖСК нет жестких требований и штрафов, как в долевом строительстве, за нарушения сроков и регламентов строительства.3. Значительно проще и быстрее происходит оформление документов.4. В некоторых случаях строительство по иной схеме невозможно в силу специфических условий владения земельным участком.

    1. Сложности с привлечением банковских кредитов. Банки очень неохотно кредитуют подобные проекты.2. Возможность участия пайщиков в принятии решений, а также их влияния на ход строительства.

    [1]

    Для покупателя квартиры

    1. Более выгодные условия оплаты. В ЖСК платежи за квартиру не ограничены сроком строительства объекта.2. Как правило, квартиры в ЖСК обходятся существенно дешевле.

    1. Договоры ЖСК не регистрируются в Управлении Росреестра по СПб, как договоры ДДУ, поэтому могут возникнуть сложности с удовлетворением требований пайщика через суд в случае, если застройщик оказался недобросовестным.2. Сложнее получить ипотеку. Очень немногие банки готовы давать кредиты на квартиры в таких домах.3. Если в ДДУ стоимость квартиры фиксируется и не может быть изменена, то в ЖСК возможны изменения в стоимости объекта, если на общем собрании пайщиков будет принято решение об этом.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Дата публикации: 14:48 24 декабря 2010

    Источники


    1. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.

    2. Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.

    3. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
    Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here