Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и зачем он нужен

Самое важное в статье: "Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и зачем он нужен" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Законные основания заключения

Оформление ипотечного кредитования становится все более распространенным, а следовательно раскрытие юридических вопросов по данной тематике набирает популярность. Перед заключением сделки купли-продажи по ипотеке осуществляется подписание предварительного договора, который имеет свои особенности и правовую базу. В связи с этим возникают сложности, которые можно разрешить, если разобраться в тонкостях вопроса и законодательной базе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-60-24 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и зачем нужен данный документ?

Составление предварительного договора предшествует сделке купли-продажи квартиры по ипотеке. Определяется как соглашение сторон, по которому эти стороны обязуются в будущем заключить иной контракт на тех условиях, которые предусматриваются в первичном соглашении. (п. 1 ст. 429).

Это происходит в интересах обеих сторон: клиент заинтересован чтобы сделка с банком не была сорвана, а банк, в свою очередь, должен заручиться официальным документом, подтверждающим мотивы и обязательства клиента.

Первичное соглашение выступает гарантом соблюдения условий заключаемой сделки: одна сторона обязана внести средства, а другая выполнить свою часть обязательств – передать имущество. Оформление данного соглашение позволит избежать возникновение разногласий и споров в дальнейшем.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основные отличия предварительного договора от основного:

  • в первичном соглашении содержится указание на предмет, стороны и сроки заключения основного договора;
  • составление первичного контракта не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон в дальнейшем заключить основное соглашение;
  • временный характер;
  • требования к форме ограничиваются лишь тем, что контракт должен быть заключен в письменном виде.

Законные основания заключения

Предварительное согласие на покупку и продажу квартиры по ипотеке основывается на статье 429 ГК РФ. В статье есть ссылки, которые также будут играть роль при правовом регулировании действия данного соглашения. Так, п. 4 ст. 445 станет основанием для применения законных положений при уклонении одной из сторон от подписания основного договора.

Когда заключается такой ДКП?

Решение о составлении предварительного договора по купле-продаже квартире по ипотеке принимается в момент, когда клиентом уже подобрана желаемая недвижимость. Важно учитывать, что устное соглашение не имеет юридической силы. Поэтому составление и подписание первичного соглашения обязательно.

До подписания клиент обращается в банк и обсуждает со специалистом все тонкости, это позволит избежать возможных трудностей. Банк проверяет все сведения о недвижимости: оценочная стоимость с отчетом от эксперта, исключение использования недвижимости в качестве залога, а после согласовывает сделку. Только после этих банковских процедур происходит составление и последующее подписание контракта.

Однако юридическая практика показывает, что в некоторых случаях регистрация все же имеет место быть. Например:

  1. при наличии большого аванса или задатка;
  2. большой срок выхода на сделку (более двух месяцев).

Заключить первичное соглашение можно у юриста или риелтора, стоимость услуги будет зависеть от региона и квалификации специалиста. Обычно цена варьируется от двух до шести тысяч рублей.

Какие моменты обязательно в нем прописываются?

Для правильного оформления документа потребуется заполнить все основные пункты. Среди них особо важны следующие:

  1. данные паспорта и личная информация о всех участниках сделки;
  2. полное описание жилой площади и ее техническая характеристика: адрес, размер общей площади, даты проведения строительных работ и прочее;
  3. официальное подтверждение права распоряжения продавца собственности;
  4. день, в который будут передаваться денежные средства;
  5. дата подписания основного договора купли-продажи по ипотеке.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

В случае, если одна из сторон отказывается от заключения сделки купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд для ее заключение в принудительном порядке. По гражданскому законодательству договор будет считаться заключенным в том случае, если если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, оформленного надлежащим образом (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать все условия основного контракта и его предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ), если он заключен в надлежащей форме, то при отказе одной стороны от заключения сделки, суд принудит ее к обязательному соглашению.

Существуют обязательные требования: форма и содержание.

  1. Этот вид контракта заключается в форме, установленной для основного договора или в письменной форме.
  2. Требования к содержанию следующие: предмет, а также условия основного соглашения.

Заключение первичного контракта играет большую роль при оформлении ипотечного кредитования и оформлении сделки купли-продажи недвижимости. Он выступает в качестве гаранта, ведь устное выражение воли и желания не фиксируется и не становится гарантией выполнения всех условий в полном объеме. При заключении первого соглашения каждая из сторон становится обладателем обязательства, которое повлечет за собой составление основного контракта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 425-60-24 (Москва)

[2]

Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен

  • Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен
  • Как использовать жилищный сертификат
  • Что такое договор поставки товара

Надо отметить, что если покупатель и продавец договорились об условиях сделки с объектом недвижимости, это еще не значит, что сделка состоится согласно этим условиям и состоится вообще. Покупатель или продавец могут в любой момент передумать или выдвинуть дополнительные условия, которые могут не устроить вторую сторону в сделке. Именно для фиксации договоренности, достигнутой на словах и нужен ПДКП.

Читайте так же:  Как обжаловать действия работодателя

В ПДКП можно обговорить различные условия, но наверное самое важное – срок сделки, цена объекта, иные принципиально важные условия (например, возможность встречной покупки для продавца, размер аванса, метод оплаты основной суммы сделки и т.п.). Предварительный договор купли-продажи должен включать все основные моменты основного договора, который будет заключен.

По сути, ПДКП – договор о намерениях сторон и с его помощью любая сторона может принудить вторую сторону к заключению сделки на оговоренных условиях. Если же вторая сторона не захочет или не сможет заключить основной договор, она должна будет выполнить условия (например, уплатить полную сумму аванса в качестве штрафа, возместить какие-либо убытки) указанные на этот случай в ПДКП.

Важно, что при составлении ПДКП, помимо вышеперечисленных условий, должны быть включены полные данные о сторонах сделки вне зависимости физические лица участвуют в сделке или юридические. Если сделка заключается по доверенности, должны быть указаны реквизиты доверенности (заверенной нотариусом).

Полезный совет: стоит осторожно отнестись к предложению по покупке строящегося жилья по ПДКП. В нашем законодательстве на этот случай есть договор долевого участия (ДДУ) (по закону 214-ФЗ). Юристы советую не заключать договоры на покупку строящегося жилья типа ПДКП, поскольку покупатель в таком случае практически не защищен.

Советы риэлтора

Этот сайт создан в помощь всем, у кого возникают «квартирные вопросы» или намечаются сделки с недвижимостью.

  • Аренда-найм (5)
  • Дарение (3)
  • Документы (13)
  • Земельный вопрос (5)
  • Квартирный вопрос (22)
  • Купить квартиру (24)
  • Налоги (9)
  • Продажа квартир (20)
  • Разное (4)
  • Услуги риэлтора (3)

ПОДЕЛИТЬСЯ

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Добрый день, уважаемый читатель блога «Советы риэлтора»!

Давайте определим, для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и является ли он правовым документом? Львиная доля сделок проходит с составлением и подписанием такого договора, но порой люди не совсем понимают его значение и последствия несоблюдения договорных обязательств. Часто предварительный договор путают с договором задатка и не совсем понимают, какие обязательные пункты должны присутствовать и какие сведения вносятся.

Этот документ не придуман риэлторами, он прописан в законе (ст. 429 ГК РФ). Согласно статье закона стороны сделки обязуются в дальнейшем заключить Основной договор о передаче права собственности на недвижимость. Обычно прописывают конкретные сроки проведения сделки, но если срок не определен, то закон обязывает провести её в течение года с момента подписания.

Попробую пояснить «букву закона» на примере:

допустим, вы — Покупатель и заключили с неким Продавцом предварительный договор купли-продажи, но конкретный срок не проставили. Таким образом, ваша сделка может быть заключена в любое время в срок до 12 месяцев. Через некоторое время сложились благоприятные обстоятельства и Вы направили Продавцу письмо с предложением совершить действие. Здесь возможны два варианта развития событий: 1) Продавец соглашается и сделка состоится; 2) Продавец уже передумал и отказывается. Вот в этом-то случае вы имеете право обратиться в суд, чтобы принудить Продавца для заключения Основного договора, а также о возмещении всех сопряженных с этим убытков (это и судебные издержки и оплата съема жилья).

Возможен еще один вариант, когда обе стороны не проявят в течение года никакой инициативы, тогда договор просто автоматически аннулируется.

Какие основные пункты должны присутствовать в предварительном договоре:

  • стороны сделки, их паспортные данные и регистрация по месту жительства;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • фиксированная цена объекта;
  • срок заключения Основного договора;
  • ответственность сторон за неисполнение (неустойки или возврат аванса).

Так как ГК РФ провозглашает принцип свободы договора, то в документе может быть прописан задаток. В этом случае сторонам сделки следует четко понимать, что такое задаток и какие последствия неисполнения соглашения. Я бы рекомендовала заключать договор с задатком тем, кто поддерживает добросовестные сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?
Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.
Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок. Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Содержание статьи подробное:

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Читайте так же:  Как подавать заявление в суд на раздел имущества и развод

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!
Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

Предварительный договор нужен! Видео консультация по составлению

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

Предварительный договор для банка необходимо предоставить

Предварительный договор для банка входит в пакет документов на предмет залога, то есть покупаемой квартиры. Это требование может вызвать у заемщика недоумение: «И зачем он им нужен?»
А ведь это обоснованное требование кредитной организации. Разберемся подробнее.

Содержание статьи подробное:

Предварительный договор для банка

На самом деле важность предварительного договора для покупателя много больше, чем для банка.
Впрочем, как покупатель, так и банк теряют деньги, если заемщик не заключил предварительный договор купли-продажи недвижимости с продавцом.
Да-да, именно так.
Ведь более 70% сделок по купле-продаже недвижимости без предварительного договора так и не заключаются.
Зачем же банку тратить время специалистов на подготовку к сделке, если вероятность отказа такая большая.
Поэтому предварительный договор купли-продажи является обязательным для многих банков

Составить предварительный договор купли-продажи для банка очень легко самостоятельно. Для этого есть специальный онлайн конструктор договоров.

Почему без предварительного договора сделки разваливаются

Чаще всего продавец повышает цену, он же понимает, что после одобрения сделки в банке вы ни куда не денетесь и можно набросить «полтинник». Такая непорядочность разрушает сделку.
Но ведь продавец всегда хочет продать дороже и имеет на это право.
Чтобы подобная ситуация с вами не случилась — обязательно заключите с продавцом предварительный договор. Ведь в этом договоре прописываются все условия сделки на бумаге, а скрепленные задатком, они исполняются в 99.99% случаев.

Вторая причина отказа продавца от ипотечной сделки — долгая ее подготовка. А кому хочется ждать? Особенно если пришел покупатель с собственными средствами.
А вот потеря задатка, принятого от покупателя в счет обеспечения обязательств по предварительному договору, поостудит горячую голову продавца.

Третья, наиболее частая причина отказа продавца от сделки — получение денег после регистрации перехода права к покупателю. Как правило, при заключении предварительного договора купли-продажи за счет кредитных средств, продавец еще не совсем понимает свои риски в ипотечной сделке. Но подписав договор и приняв задаток вынужден согласится с условиями полной оплаты после перехода права собственности на покупателя.
Если ваши договоренности о купле-продажи были устными — они не стоят и выеденного яйца и продавец может от сделки отказаться.
Самое неприятное, когда это происходит на финальном этапе — продавец просто не приходит на подписание договора купли-продажи.
А тем временем заемщик уже и Кредитный договор подписал и страхование жизни оплатил.

По закону сделки с недвижимостью оформляются только письменно.
И хотя предварительный договор не является договором отчуждения, он должен быть оформлен в письменной форме.

Поэтому предварительный договор купли-продажи (пДКП) нужен прежде всего вам!

Предварительный договор купли продажи для банка

Не имея навыка составления важных бумаг и большого опыта сделок купли-продажи недвижимости — составить договор нелегко. Ведь у разумного человека, который составляет такой важный документ, при заполнении стандартного шаблона будет возникать сомнения в полноте прописанных условий сделки.

Для облегчения этой задачи вы можете использовать специальный сервис «Конструктор договоров». С его помощью можно составить правильный договор без юридических знаний.
Ознакомьтесь с инструкцией к Конструктору и протестируйте сервис бесплатно.

[3]

Конечно вы можете использовать шаблон договора, но он универсальный и вы должны его доработать под вашу сделку.
Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен для оформления договоренностей между продавцом и покупателем об условиях сделки.
В дополнение к нему составляется соглашение о задатке, для финансового скрепления выполнения условий сделки всеми участниками.
Предварительный договор купли-продажи квартиры — является проектом сделки и существенно облегчает ее дальнейшее ведение (сопровождение).
Статья обновлена 01.02.2018 г

Читайте так же:  Какие есть пособия при рождении ребенка

Содержание статьи подробное:

Предварительный договор

Для составления предварительного договора купли-продажи квартиры совсем не обязательно обращаться к юристам или риэлторам.
Составить такой договор по-силе каждому.
Но это не значит, что это простой договор. Он сложный! Потому что нужно учесть много различных обстоятельств, существенно влияющих на сделку. И очень часто эти обстоятельства упускаются из виду.
А ведь очень важно договориться обо всем «на берегу». Наверняка вы знаете об этом из жизненного опыта.

Чтобы каждый человек смог безошибочно составить этот важный документ — я предлагаю вам воспользоваться специальной программой «Конструктор договоров» Обязательно внимательно прочтите инструкцию и посмотрите видео инструкцию по его использованию.

Впрочем, если цена сервиса в 290 рублей для вас неподъемна, используйте бесплатный шаблон договора.

Предварительный договор. Значение

Предварительный договор купли-продажи в сделках с недвижимостью — это надежный юридический инструмент.
Ведь такая сделка требует долгосрочной подготовки, как правило в течении 2-3 недель, а то и более.

Часто, участники сделки купли-продажи недвижимости, недооценивают значимость предварительного договора, считая его лишней волокитой. Это происходит потому, что они не понимают зачем он нужен.

К тому же часто просто не знают как его составить, а обращаться к юристам — накладно

Видео (кликните для воспроизведения).

Давайте разберемся подробнее.

Подписание предварительного договора необходимо чтобы:

  • закрепить цену квартиры, Продавцу всегда хочется ее повысить
  • прописать размер задатка
  • прописать, какие документы должен подготовить Продавец для Росреестра и сроки их предоставления Покупателю для изучения
  • прописать сроки снятия жильцов с регистрационного учета
  • прописать сроки подписания основного Договора купли-продажи
  • прописать порядок и сроки оплаты цены
  • прописать сроки освобождения квартиры и передачи ключей
  • прописать штрафные санкции в случае нарушения сроков выполнения обязательств сторонами сделки.
  • прописать мебель и бытовую технику, которая остается в квартире, читайте специальную статью: » Как купить квартиру с мебелью и правильно оформить»
  • прописать, кто будет оплачивать услуги нотариуса, если ваш договор купли-продажи требует удостоверения у него

Предварительный договор. Вступление в законную силу

  • Предварительный договор вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки. Закон не требует обязательного удостоверения его у нотариуса или регистрации в Росреестре. НО и не запрещает этого.
    Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре 350 рублей.
    Удостоверение у нотариуса — дорого. Подробнее в статье: Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
  • Если договоренности с Продавцом будут прописаны на бумаге, вы можете рассчитывать на их выполнение. В противном случае — увы, потраченных нервов вам не избежать, велика вероятность несостоявшейся покупки или изменение ее условий.
  • Предварительный договор также серьёзно укрепляет позиции Покупателя, если вдруг Продавец обращается с иском в суд о расторжении Договора купли-продажи по надуманным обстоятельствам ( типа он не успел обдумать сделку и т.д)

Поэтому не стоит игнорировать Предварительный договор.
Вернее: его необходимо составлять.

Предварительный договор. Шаблоны/образцы

Для Вас приготовлен шаблон предварительного договора купли-продажи квартиры.

Так же вы сможете получить подробнейшие (построчные) разъяснения по его составлению и адаптированные шаблоны в специальных видео уроках, если решите не пользоваться Конструктором договоров.

  • Покупаем по ипотеке (за счет кредитных средств)
  • Покупаем за счет средств Материнского(семейного) капитала
  • Покупаем квартиру, которая находится в залоге
  • Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца (ребенка)
  • Покупаем за счет собственных средств

В шаблонах уже прописан список документов, необходимых для Росреестра. Это исключит отказ и приостановку регистрации Вашего права собственности на квартиру.

Для получения цельной картины сделки подпишитесь на рассылку обучающих материалов — Пособия для сделок с недвижимостью

Предварительный договор и соглашение о задатке

Если обязательства, прописанные в предварительном договоре купли-продажи квартиры скрепляются задатком — необходимо составить специальный документ, разъясняющий суть этого платежа — Соглашение о задатке.

Конструктор договоров сформирует вам его автоматически!

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это промежуточный документ, но не менее важный, чем основной договор.

Правильно составить Предварительный договор Вам помогут видеоуроки с построчным комментарием, исключающим риски в сделке.

Отнеситесь к составлению предварительного договора со всей ответственностью, ошибки в нем стоят очень дорого!

PS. Если сроки подготовки к сделке очень большие — на основании предварительного договора можно зарегистрировать в РОСРЕЕСТРе обременение в пользу Покупателя, но об этом необходимо прописать в тексте предварительного договора.

Всегда рада разъяснить . Автор

Разъяснение других сложных моментов

Предварительный договор купли-продажи квартиры : 2 комментария

Построчный видео комментарий к заполнению шаблона для исключения рисков ничтожной сделки и потери Задатка
Темы:
Покупка с использованием кредитных средств
Покупка с использованием МСК
Покупка у несовершеннолетнего продавца
Покупка залоговой квартиры.
Посмотрев видеоурок у Вас не останется вопросов и Вы не допустите ошибок.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора и основателя сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

Читайте так же:  Как защититься от оплаты чужих телефонных разговоров

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.
АВТОР В ОТПУСКЕ ДО 16.09.2019 год

Электронная почта: [email protected]

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В статье мы разъясним нюансы, которые имеет предварительный договор купли-продажи недвижимости, и зачем подписывается этот документ. Норм, которые обязывают подписать предварительное соглашение, Гражданский кодекс не содержит.

Однако мы советуем заключить договор о намерениях, чтобы ваш контрагент не смог отказаться от выполнения обязательств. Аванс – это доказательство, что стороны действительно решили оформить сделку.

Важно правильно составить договор о намерениях, предусмотреть основные условия будущей сделки. Когда стороны забывают о предписаниях ГК РФ, появляется риск, что сорвется основная сделка.

Содержание предварительной договоренности

Стороны обговаривают условия сделки. Из содержания соглашения должно следовать, какие установлены условия для подписания основного договора. Содержание соглашения зависит от предмета договоренности. Свои нюансы имеет заключение соглашения о покупке недвижимости.

7 важных сведений соглашения о намерениях:

  1. Где и когда подписан договор.
  2. Данные паспортов и сведения о прописке продавца и покупателя.
  3. Площадь и адрес квартиры.
  4. Документы на право владения имуществом.
  5. Стоимость недвижимости.
  6. Размер предварительной оплаты.
  7. Обязанности продавца и покупателя.

Соглашение можно дополнить другими пунктами, отражающими интересы сторон.

Совет. Не устанавливайте предоплату в большом размере. Если ваш контрагент откажется от сделки, вы не сможете его обязать.

Верховный суд прояснил ситуацию. Если покупатель уплачивает существенную сумму, это уже не предварительный договор, а основной. Какая сумма является существенной, а какая нет, судья определяет в каждом случае индивидуально.

Приведем пример. Петрова нашла покупательницу на свою квартиру. Стороны составили предварительное соглашение. Указали, что покупатель вносит один миллион за продаваемую квартиру в качестве задатка.

Стоимость недвижимости составляет три миллиона рублей. Покупательница Иванова нашла для себя другой вариант и отказалась от сделки. Сможет ли Петрова защитить свои права?

Ответ. Если суд посчитает сумму в размере один миллион существенной, то соглашение не будет считаться предварительным. Петрова не сможет защитить свои интересы.

Тонкости составления соглашения

По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.

Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.

5 советов о составлении предварительной договоренности:

  1. Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
  2. Указать технические характеристики квартиры.
  3. Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
  4. Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
  5. Указать, какой суд будет рассматривать споры.

Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.

Зачем нужна предоплата?

Предоплата подтверждает серьезность намерений обеих сторон. Цель предоплаты одна, а последствия разные:

  • Продавец возвращает аванс, если сделка не состоялась. Покупатель забирает свои деньги и не несет материальной ответственности, если не выполнил принятые обязательства. Исключение составляют случаи, когда стороны обговорили иные условия.
  • С задатком все обстоит иначе. Если покупатель отказывается вносить вторую часть суммы, внесенные средства продавец забирает. Если продавец разрывает договоренность, то возвращает покупателю двойную сумму. Полагаем, что задаток является весомым стимулом для заключения основной договоренности. Задаток – это инструмент, который позволяет сторонам контролировать друг друга.

Приведем пример. Петрова Лидия Валерьевна и Смирнова Ольга Николаевна договорились о сделке. Петрова покупает квартиру у Смирновой. Стороны для закрепления устной договоренности подписали предварительное соглашение. Регистрация документа согласно закону не требуется.

По условиям соглашения покупатель передает продавцу задаток в размере сто пятьдесят тысяч рублей. Если Петрова по каким-то причинам откажется от покупки, сто пятьдесят тысяч рублей так и останутся у Смирновой. Если Смирнова передумает продавать квартиру, ей придется выплатить Петровой триста тысяч рублей. Поэтому задаток является весомым аргументом для заключения сделки, не так ли?

Сделка, связанная с покупкой жилой недвижимости считается заключенной только с момента регистрации. Специалисты Росреестра ведут регистрационный учет. Условие о задатке мы рекомендуем внести именно в предварительную договоренность. Этот документ регистрировать не нужно. Поэтому договоренность о задатке будет иметь юридическую силу.

Задаток более выгоден для покупателя. Риск возврата двойной суммы стимулирует продавца выполнить свои обязанности и заключить основную сделку.

Можно ли продлить срок действия договора о намерениях?

Время идет, и обстоятельства, из которых исходили стороны, могут измениться. Встает вопрос о том, как заключить сделку на иных условиях. Если покупатель и продавец согласны на новые условия, можно заключить новый договор, или подписать дополнительное соглашение о продлении старого соглашения.

Читайте так же:  Как переехать жить в сша на пмж

Расторжение договора происходит в судебном порядке.

На практике возникает множество вопросов, связанных с подписания договоренности о намерениях. Основные моменты осветил Верховный суд.

6 важных фактов о предварительном договоре:

  1. Документ не может устанавливать для сторон других обязательств, кроме обязанности заключить сделку.
  2. Стороны могут обговорить условие о неустойке в документе.
  3. Договор не будет относиться к предварительным, если содержит условие об оплате сделки.
  4. Покупатель, который внес предоплату вправе требовать выделения своей доли в объекте на стадии строительства.
  5. Договоренность о намерениях регистрировать не нужно. Случаи, когда нужно регистрировать основной договор, исключением не являются.
  6. Недостоверная информация о площади квартиры, указанная в документе, не дат основания признать договоренность ничтожной.

Разногласия между сторонами разрешает суд. Мы привели несколько судебных решений из практики.

Покупатель вернул свои деньги

Защитил истца Санкт-Петербургский городской суд. Решение принято в апелляции (дело № 2-9506/2016).

Суть дела. Стороны заключили договоренность об основной сделке. Покупатель выплатил аванс в размере двести тысяч рублей. Продавец передумал. Продал имущество другому человеку. Покупатель отстаивал свои права через суд.

Суд обязал ответчика вернуть истцу аванс и компенсировать расходы по оплате пошлины.

Застройщик отдал дольщику задаток в двойном размере

Краснодарский краевой суд решил, что виновата строительная компания. Решение вынесла апелляция (дело № 33-32557/2016).

Суть спора. Гражданин заключил со строительной компанией предварительный договор купли-продажи недвижимости. Но застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Обманутый дольщик обратился в суд и потребовал вернуть задаток, внесенный по договору в двойном размере.

  • Стороны не дали четкого определения, что сумма, вносимая покупателем, является именно задатком.
  • Поскольку возникли сомнения, является сумма авансом или задатком, деньги считаются авансом. Статья 380 Гражданского кодекса установила, что в случае сомнения в предназначении платежа, сумму нужно считать авансом.
  • Учитывая изложенное, ответчик должен вернуть истцу сумму аванса, внесенную по договору.

Агентство вернуло покупателю предоплату с процентами.

Справедливость восстановил Московский городской суд

Суть спора. Покупательница заключила с организацией предварительный договор. По условиям документа организация должна продать покупательнице квартиру. Продавец условия сделки нарушил: апартаменты не продал, деньги покупателю не вернул. Покупательница потребовала через суд возврата средств, а также процентов за пользование ее деньгами.

Суд встал на сторону истца. Сделка не состоялась по вине ответчика. Ответчик должен вернуть истцу внесенные средства, а также выплатить проценты за пользование чужими деньгами.

В каких случаях имеет смысл отказаться от заключения предварительного соглашения?

Если вы являетесь участником долевого строительства, мы рекомендуем отказаться от подписания договора о намерениях. Договор об участии в долевом строительстве в большей степени защищает интересы дольщика.

Он попадает под сферу действия Закона «Об участии в долевом строительстве», получает юридическую силу после регистрации в Минюсте. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не в полной мере защищает интересы участников долевого строительства.

Пример заполнения договора о намерениях

Дата и место подписания договоренности

Образец: г. Москва, 25 января 2016 года.

Сведения из паспорта и регистрация сторон

Пример: Виноградов Григорий Васильевич, паспорт серия 26 23 номер 567894, выдан ОВД «Преображенское» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 70, кв. 25, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Моряков Николай Владиславович паспорт серия 26 21 номер 562478, выдан ОВД «Сокольники» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Краснохолмская, д. 45, кв. 15, именуемый в дальнейшем «Покупатель» подписали договор на следующих условиях».

Предмет договоренности

Образец: «Предметом настоящего соглашения является заключение соглашения купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Волгина, д. 58, кв. 25, площадью 55 (Пятьдесят пять) квадратных метров. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности. Законность права владения подтверждает свидетельство о праве собственности».

Документы, которые подтверждают, что продаваемый объект действительно принадлежит Продавцу

Пример: «Право владения Продавца подтверждается свидетельством о праве на наследство № 78 АБ 45 06, выданным 23 апреля 2014 г. нотариусом города Москвы и свидетельством о праве собственности 43-АБ 223458, выданным УФРС г. Москвы 25 июня 2014 года».

Цена сделки

Пример: «Стоимость квартиры составляет 6 750 000 (Шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей».

Условие о предварительной оплате

Пример: «Во исполнение настоящей договоренности соглашение Покупатель вносит 150 000 (Сто пятьдесят) тысяч рублей».

Обязанности сторон

Пример: «После подписания договора о намерениях Продавец перестает предлагать свое имущество третьим лицам. Покупатель не имеет права отказаться от покупки квартиры. Если Покупатель отказывается от сделки, аванс остается у Продавца».

Видео (кликните для воспроизведения).

Подписи сторон

Заключение

Так нужно ли подписывать предварительное соглашение? Практика показывает, что нужно. Документ помогает защитить интересы обеих сторон. Если документа нет, вы ничего не сделаете, если контрагент откажется от сделки. Поэтому советуем для собственного спокойствия подписать предварительный договор с учетом требований закона.

[1]

Источники


  1. Грудцына Л. Ю. Адвокатура, нотариат и другие институты гражданского общества в России; Деловой двор — М., 2012. — 352 c.

  2. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.

  3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и зачем он нужен
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here