Что такое ликвидационная стоимость квартиры

Самое важное в статье: "Что такое ликвидационная стоимость квартиры" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Вопросы оценки ликвидационной стоимости объекта

Ликвидационная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.

Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.

Одним из наиболее распространенным направлением оценки ликвидационной стоимости является оценка предприятия при необходимости его банкротства.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

  • Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи — чем он ниже, тем ниже стоимость. Срок экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стоимость реализации, уровень спроса и т.д.
  • Общая экономическая ситуация на рынке.
  • Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объекта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов.
  • Субъективные факторы.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в случаях:

  • если предприятие находится под угрозой банкротства;
  • если оценка бизнеса предприятия свидетельствует о том, что стоимость компании при ликвидации будет выше, чем в случае продолжения деятельности организации;

Методы оценки ликвидационной стоимости

1. Прямой метод. Этот метод предполагает использование сравнительного подхода.

  • сравнение продаж — прямое сравнение с аналогами;
  • метод корреляционно-регрессионного анализа – количественный метод определения зависимости ликвидационной стоимости объектов от различных факторов.

2. Косвенный метод – предполагает расчет оценки стоимости ликвидации через рыночную оценку. Ликвидационная стоимость равна рыночной цене за вычетом скидки на фактор вынужденной продажи.

Основная трудность состоит в определении величины данной скидки. Она зависит от многих факторов:

  • привлекательность объекта;
  • ситуация на рынке;
  • срок экспозиции;
  • прочие факторы.

Из-за отсутствия на российском рынке необходимой информации, скидка на фактор вынужденной продажи рассчитывается экспертным путем. Статистика показывает, что размер скидки колеблется в пределах 20-50%.

Оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса

При нормально функционирующем рынке объекты отчуждаются по рыночной цене. В условиях нестабильности экономики на цену начинают действовать дополнительные факторы, главный из которых – ограниченность срока реализации. Поэтому оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса очень актуальна.

При стабильной рыночной ситуации срок экспозиции определяется на основе статистических данных. В настоящее время, когда на рынке наблюдается сложная нестабильная ситуация, расчет не может быть осуществлен на основе статистики. Поэтому в условиях кризиса в расчетах преобладают экспертные методы. Точность оценки ликвидационной стоимости во многом зависит от опыта и уровня профессионализма оценщиков.

ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» — независимая оценка коммерческой недвижимости.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

Лидия Пшенка, 15:01 29-04-15
Комменты потрясные! Коллеги, кто подскажет, какие банки требуют расчитывать ликвидационную стоимость а какие нет? Спасибо.

Вопросы оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости в период финансовой нестабильности

В условиях кризиса появляются новые факторы, влияющие на цену недвижимости

Период кризиса всегда становится испытательным для многих отраслей производства и услуг. Особенно страдают те из них, которые работают с крупными финансовыми вложениями: строительство, недвижимость, автобизнес, туризм. Предприятия разоряются, сотрудники лишаются рабочих мест.

Но, как и везде, есть в этой ситуации и «светлая» сторона: например, в период кризиса открываются огромные возможности для инвестирования и покупки крупных объектов по приемлемым ценам. Рассмотрим этот вопрос подробнее: как определить, какова реальная стоимость недвижимости во время финансовой нестабильности?

Для начала определимся с основными понятиями. Как правило, в период устойчивой ситуации в стране объекты продаются по их рыночной стоимости (рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Это означает, что запрашиваемая продавцом цена объективна и соответствует реальному положению дел на рынке. Недвижимость выставляется в открытую продажу, где действуют все законы конкуренции и экономики. Продавец и покупатель добровольно совершают сделку, цена адекватна и разумна.

Так бывает в идеале. В условиях же кризиса появляются новые факторы, влияющие на цену недвижимости. И здесь уже эксперт рассчитывает так называемую ликвидационную стоимость объекта (ликвидационная стоимость — стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке). Это понятие означает, что недвижимость необходимо продать при каких-то особенных обстоятельствах; чаще всего это очень ограниченные сроки. Естественно, ликвидационная стоимость оказывается ниже рыночной, что моментально повышает спрос на покупку. Хотя в период кризиса здесь можно сделать поправку: несмотря на неблагоприятные условия, владельцы объектов не спешат снижать цены, ожидая своего покупателя. Последние же, в свою очередь, боятся вкладывать средства и порой не реагируют даже на откровенно выгодную сделку.

В каких случаях необходима оценка ликвидационной стоимости? Увы, самый распространенный случай – это банкротство владельца недвижимости, который вынужден в определенный срок продать свое имущество по решению кредитных менеджеров или представителей арбитражного суда. Кроме того, бывают и личные мотивы, заставляющие людей как можно скорее избавиться от дома или квартиры. Но есть и более оптимистичный вариант.

Грамотная оценка ликвидационной стоимости часто требуется предпринимателям, работающим в сфере недвижимости. Они «по дешевке» покупают достойные объекты, а, дождавшись благоприятного момента, перепродают их уже по рыночной стоимости. Прибыли обычно бывает достаточно, чтобы покрыть все расходы на налоги, подготовку соответствующих документов, да еще и оставить «задел» для новой сделки. Кстати, именно так создал свое состояние известный американский миллионер Роберт Киосаки.

Однако вернемся к нашему вопросу. При определении ликвидационной стоимости важную роль играет понятие срока экспозиции – это период с начала представления объекта на продажу до момента совершения сделки. Для эксперта расчет времени экспозиции – ключевой фактор для определения цены недвижимости. Взаимосвязь очевидна: чем быстрее нужно продать объект, тем меньше времени на такие необходимые действия, как предпродажная подготовка и рекламная кампания. Соответственно, круг потенциальных покупателей не очень широк, и им нужно предложить цену, от которой они не смогут отказаться – естественно, невысокую.

И наоборот, если срок экспозиции достаточно длительный, это позволяет провести широкомасштабную маркетинговую программу и «заставить» заинтересованных инвесторов заплатить рыночную цену объекта, а порой и сверх нее. Но здесь тоже есть подводный камень: если недвижимость долго не продается, это тревожный сигнал: значит, какая-то из ее характеристик не отвечает современным реалиям, и нужно срочно пересматривать концепцию продажи.

Читайте так же:  Работающий пенсионер какие законы существуют относительно данного понятия

Расчет оптимального времени экспозиции, как правило, не составляет труда для опытного оценщика. С вопросом, от чего зависит реальный срок экспозиции объекта недвижимости на рынке в период финансовой нестабильности – кризиса, и как определить этот срок, мы обратились к оценщику, заместителю генерального директора оценочной компании Центр Независимой Экспертизы ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» Сергею Шешкову.

По словам Шешкова, срок экспозиции зависит от очень многих факторов, главный из которых – тип недвижимости, ее характеристики, расположение, соответствие требованиям времени, и, конечно, начальная цена продажи. Например, для складских помещений важна инфраструктура: пути подъезда, возможность разгрузки, наличие стоянки, запасное электроснабжение, специальное оборудование и т.д. Для жилых квартир и домов индивидуальной постройки срок экспозиции зависит от местоположения, завершенности объекта, от начальной цены продажи и возможности торга.

Для объектов жилой недвижимости срок экспозиции в период спокойной экономической ситуации, при наличии стабильного спроса, колеблется в пределах от месяца до трех. При сегодняшней нестабильной экономической ситуации говорить о точном сроке экспозиции достаточно сложно, но практика показывает, что этот срок колеблется в пределах от трех месяцев и даже до полугода. Если говорить об объектах коммерческой недвижимости, этот период может быть дольше – от нескольких месяцев до полугода и даже года. Эти правила актуальны для свободной рыночной торговли, но если на продажу выставляется заложенный объект (то есть объект недвижимости, обремененный залогом), здесь уже сроки четко регламентированы законодательством.

В период кризиса также существуют свои особенности. Из-за недостаточных финансовых ресурсов спросом больше пользуется недорогая недвижимость: вторичное, жилье малой площади или небольшие офисы, которые компания может приобрести за свой счет. Крупные объекты часто остаются невостребованными, так как банковское кредитование часто приостановлено, а личных средств у предприятий не хватает.

В самостоятельном определении срока экспозиции объекта недвижимости можно ошибиться, и ошибка может дорого стоить. Поэтому, считает Сергей Шешков, правильное определение срока экспозиции объекта недвижимости – это задача оценщика, которому доверено рассчитать ликвидационную стоимость объекта. Оценщик должен опираться на свой опыт, интуицию, проводить ряд переговоров с представителями риэлтерских компаний, анализировать рынок.

Шешков утверждает, что не существует математических моделей расчета срока экспозиции. Можно рассчитать ликвидационную стоимость объекта, но срок экспозиции объекта — это только статистические данные. Поэтому в период финансовой нестабильности, когда о статистике говорить нельзя, точно заявлять о сроке экспозиции того или иного объекта недвижимости невозможно; можно только предполагать, а насколько предположения реальны – это зависит от профессионального опыта специалиста.

Срок экспозиции – важный, но не единственный фактор, влияющий на оценку ликвидационной стоимости. Известно, что существует методология определения ликвидационной стоимости.

Различают два основных метода расчета: прямой и косвенный. Прямой метод осуществляется путем сравнения продаваемого объекта с аналогичным или через статическое моделирование. Такой способ прост и часто достоверен, но не всегда осуществим в современных реалиях из-за недоступности информации о сделках по вынужденным продажам.

Косвенный метод основан на расчете ликвидационной стоимости через рыночную: от рыночной стоимости отнимается так называемая скидка на вынужденный характер продажи объекта (определяется индивидуально, обычно находится в рамках 20-50% от реальной цены).

Конечно, самый точный результат будет достигнут, если применить два метода. Если даже прямой метод не даст желаемых результатов, то рынок будет проанализирован, а значит второй метод – косвенный – будет более объективным

Подводя итог, хочется сказать, что сегодня, в сложный экономический период, когда ситуация на рынке недвижимости непонятна и нелогична, остается надеяться на профессиональный опыт и объективность суждений экспертов – оценщиков.

Оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости в период финансовой нестабильности – сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста высокой профессиональной подготовки и опыта в оценке аналогичных объектов.

Ян Орлов, «Инвест Проект»
Источник Bankir.ru

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Оценка квартиры для ипотеки

Проведение экспертной оценки стоимости квартиры для ипотеки (равно как и любой другой недвижимости) — необязательная для ипотечного кредитования процедура. Однако без ее проведения принятие решения со стороны банка о выдаче кредита будет затруднено.

Оценка квартиры для ипотеки влияет на множество моментов. Какую сумму банк выдаст в виде кредита, а какую заемщику необходимо внести самостоятельно? Каков будет размер обязательных платежей по кредиту, включая страхование. В конце концов — чем рискуют банк и заемщик в случае возможного изменения рыночной ситуации, в частности — корректировки цен на жилье?

Оценка квартиры

Квартира, как и всякий объект жилой недвижимости, обладает определенной стоимостью — эквивалентом денежных средств, в той или иной валюте, которые можно получить в процессе ее свободной продажи на рынке.

Основной функцией, которую выполняет оценка квартиры для ипотеки — определить реальную, объективную цену квартиры как объекта залога, продав который, банк сможет погасить задолженность несостоятельного клиента. В данном случае оценка квартиры — это основной способ, при помощи которого банки ограждают себя от возможных рисков в случае неплатежеспособности заемщиков по ипотеке.

Несмотря на то, что в объективной оценке квартиры нуждается, в первую очередь, сам банк, затраты на ее проведение ложатся на плечи заемщиков. В ходе подготовки к подписанию договора ипотеки, заемщику необходимо обратиться к услугам оценочной компании, которая даст экспертное заключение относительно стоимости квартиры, оформленное в виде отчета.

Как правило, банки работают в тесном партнерстве с некоторыми аккредитованными у них оценочными компаниями, в которых рекомендуют проводить оценку квартиры для ипотеки. Можно сказать, что банк удостоверился в их профессионализме, доверяет их отчетам и поэтому их рекомендует. Однако никто не запрещает вам самостоятельно выбирать подрядчика на оценку. Главное, чтобы оценка проводилась в соответствии с законодательством.

В ходе оценки квартиры оценщики оперируют двумя понятиями — рыночная и ликвидационная стоимость. Оценка рыночной стоимости — это определение цены, по которой объект может быть продан на рынке при обычных условиях продажи, когда сроки его экспозиции (т.е. когда квартира выставлена на продажу) соответствуют средним по рынку. Оценка ликвидационной стоимости — это определение цены, по которой квартира может быть продана в намного более короткие сроки, выражаясь языком профессиональных риэлторов — при .

Читайте так же:  Регистрация и прописка детей до 14 лет по закону

Сейчас практически все банки при выдаче ипотечных кредитов отдают предпочтение ликвидационной стоимости — она позволяет им существенным образом снизить риски. Как и почему это происходит — об этом далее.

Риски банков при ипотеке

Почему же банки при оформлении ипотеки отдают предпочтение ликвидационной стоимости квартир? Дело в том, что рыночная цена превышает ликвидационную на некоторую величину. Конечный результат зависит от общего состояния рынка недвижимости, района расположения, качества и категории квартиры и т.п. Очень приблизительно, разница в оценке рыночной и ликвидационной цены может составлять от 20 до 50%.

Ориентируясь на ликвидационную стоимость квартиры, банк страхует себя и реально выдает заемщику в качестве кредита сумму, которая составляет не более 80% от рыночной стоимости объекта. При этом в залог по ипотеке отправляется вся квартира, в случае продажи которой (при неплатежеспособности заемщика) все 100% ее стоимости пойдут в пользу банка.

А если учесть, что помимо возможных колебаний в оценке, банк еще и попросит внести минимум 10% суммы за счет собственных средств, величина страхового запаса банка при ипотеке составляет 30-60%. Этого вполне достаточно, чтобы при неблагоприятном развитии событий продать квартиру на рынке, погасить задолженность и покрыть все издержи.

Хотелось бы отметить еще один момент, из-за которого банки стали намного осторожней в своих действиях и, в частности — в большей мере ориентируются на ликвидационную стоимость жилья. Огромную роль в этом сыграл финансово-экономический кризис 2009-2010 годов, в ходе которого цены на недвижимость обрушились на 20-30%, заодно превратив ипотечные портфели из растущих, в сомнительные и проблемные.

Так, до кризиса банки в отношении ипотеки занимали достаточно агрессивную и рискованную позицию: кредиты выдавали практически всем желающим, даже без первых взносов и на сумму, которая соответствовала оценке полной рыночной (в значительной мере — спекулятивной) стоимости квартиры. Поэтому, когда цены на жилье, пройдя свой пик в первой половине 2008 года, обвалились на 30%, ипотечные кредиты банков оказались необеспеченными. И те не могли вернуть свои средства, даже продав жилье неплатежеспособных заемщиков.

Поэтому вполне логично, что сейчас банки страхуют себя от подобных рисков, стараясь занизить оценку стоимости квартиры для ипотеки, а точнее — сориентироваться на допустимую нижнюю границу, в виде ликвидационной стоимости.

Впрочем, не в лучшей ситуации оказались и заемщики — реальные цены квартир, за которые они оказались должны банку, в некоторых случаях составляли немногим более 60% от суммы долга. А сами заемщики, таким образом, надолго попали в финансовую зависимость.

www.aurora-consult.ru — независимая оценка стоимости недвижимости для физических и юридических лиц.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Ликвидационная стоимость и рыночная стоимость

Ликвидационная стоимость и рыночная стоимость

Ликвидационная стоимость во многом похожа на рыночную стоимость. И ликвидационная стоимость, и рыночная стоимость представляют собой меновую стоимость, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке, а не стоимость с точки зрения определенного пользователя. И в случае определения ликвидационной стоимости, и в случае определения рыночной стоимости, объект оценки рассматривается в качестве объекта, реализуемого на открытом конкурентном рынке, а не в каком-либо другом аспекте. Основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость объекта от его рыночной стоимости, является укороченный период реализации.

[2]

Следует отметить, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше должна быть величина его ликвидационной стоимости, по сравнению с величиной рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость недвижимости как представитель стоимостей рыночного типа

Существует принципиальное отличие ликвидационной стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости недвижимости из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и. кроме того. спектр ликвидационных затрат для предприятия значительно шире. Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов. В состав суммарных затрат на ликвидацию бизнеса входят:

К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но тем не менее стоимость должна идентифицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденности продажи.

Ликвидационная стоимость — это

Видео (кликните для воспроизведения).

Существуют внешние факторы ликвидационной стоимости. Прежде всего это уровень спроса и предложения на рынке в том сегменте, к которому принадлежит реализуемый объект. Ко внешним относится также политический фактор — он может иметь значение с точки зрения размера рынка, на котором предполагается продажа актива предприятия. Вполне возможна ситуация, что приобрести объект не смогут представители определенных государств. Или же предприятие, в свою очередь, не будет иметь возможности предложить свои активы на тех или иных зарубежных рынках.

Что касается непосредственно расчета рассматриваемого показателя, то осуществляется он с учетом данных по балансу фирмы. Их определение предполагает проведение инвентаризации имущества фирмы. В некоторых случаях при расчете рассматриваемого показателя также осуществляется подсчет валовой выручки от продажи активов. Также могут учитываться цифры по операционной прибыли в рамках ликвидационного периода.

Ликвидационная стоимость: Оценка эффективности использования финансов предприятий в условиях рыночной экономики

: равновесная рыночная стоимость, балансовая стоимость, экономическая стоимость, стоимость работающего предприятия, стоимость имени фирмы, страховая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, текущая стоимость, стоимость замещения, залоговая стоимость. Вид стоимости, которую необходимо определить, зависит от цели оценки. В оценке бизнеса чаще используют следующие виды стоимости: обоснованная рыночная стоимость, обоснованная стоимость, инвестиционная стоимость, внутренняя фундаментальная стоимость, стоимость действующего предприятия, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и восстановительная (или текущая) стоимость предприятия.

Справедливая ликвидационная стоимость применяется при проведении распродажи имущества организации в течение разумного периода времени с целью получения наиболее высоких доходов. Для некоторых объектов недвижимости этот период может исчисляться даже годами

Учет фактора изменения во времени рыночной стоимости объектов залога при определении их ликвидационной стоимости

Для учета фактора изменения во времени рыночной стоимости объекта залога, необходимо осуществлять расчет величины ликвидационной стоимости объекта залога на базе его прогнозируемой рыночной стоимости, соответствующей концу периода кредитования, а не на базе его рыночной стоимости, соответствующей началу периода кредитования.

Читайте так же:  Могут ли меня оштрафовать, если мои права просрочены

· Во-первых, базой для определения величины кредита, предоставляемого под залог, должна служить величина ликвидационной стоимости объекта залога. Экономическая сущность ликвидационной стоимости в наибольшей мере отвечает потребности банка реализовать объект залога как можно быстрее, в случае возникновения такой необходимости. Говоря о ликвидационной стоимости, мы подразумеваем «стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке» [1].

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. Расчет производился с применением «Методических рекомендаций по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV)», разработанных Галасюк В.В. и Галасюк В. В.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

Анализ приведенных определений ликвидационной стоимости позволяет сделать вывод о том, что основным и единственным критерием необходимости определения ликвидационной стоимости для целей кредитования под залог является короткий срок экспозиции предмета залога (ликвидность) в случае возникновения дефолта заемщика. Это соответствует понятию «справедливая стоимость залога», закрепленному в Положении ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности. Согласно указанному Положению справедливая стоимость залога — это такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Ликвидационная стоимость — это отображение цены бизнеса

2. Косвенная методика, предполагающая расчет стоимости посредством рыночной оценки. В данном случае ликвидационная стоимость – это рыночная цена минус стоимость фактора вынужденной реализации предприятия. Именно в определении величины указанного фактора и состоит основная трудность. Поэтому, в основном, на отечественном рынке стоимость вынужденной реализации определяется экспертным путем.

При возникновении малейшей нестабильности в экономике государства на цену субъектов хозяйствования начинают оказывать влияние факторы, основным из которых является ограничение в сроках реализации. Поэтому ликвидационная стоимость – это показатель, достаточно актуальный в кризисных условиях.

Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа

К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО № 2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, т.е. продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но, тем не менее, стоимость должна идентифицироваться и в данном случае как ликвидационная вследствие доминирования условия (1).

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.

Метод ликвидационной стоимости

Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния бизнеса на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

1. Характеристика затратного подхода.Затратный подход к оценке стоимости бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения величины его издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия часто не соответствует их реальной рыночной стоимости, так как находится под влиянием таких факторов, как:

[1]

Рыночная и ликвидационная стоимость квартиры: в чем разница?

Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки. Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?

«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время, – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Рыночная стоимость зависит от ряда факторов (от транспортной доступности, типа дома, метража и т.д.). Наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости сможет только профессиональный оценщик или опытный риэлтор».

Зачастую продавцы жилья, плохо ориентирующиеся на рынке недвижимости, устанавливают на реализуемые объекты цены, которые существенно отличаются от среднерыночных показателей. Разумеется, каждому хочется продать свою квартиру подороже. Тем не менее, случается и обратное. Так, собственник, желающий сократить время экспозиции продаваемого жилья, может назначить цену ниже рыночной. В таком случае речь уже идет о ликвидационной стоимости объекта недвижимости. «Другими словами, ликвидационная стоимость – это такая стоимость жилья, с которой продавцу придется согласиться в случае, если ему нужно быстро реализовать имеющийся в его собственности объект недвижимости», – говорят в «МИЦ-Недвижимость».

Примечательно, что большинство кредитных организаций при выдаче ипотечного кредита учитывают не только рыночную, но и ликвидационную стоимость жилища. Делается это главным образом для того, чтобы в случае дефолта заемщика можно было без промедления продать залоговое имущество. Если же банк выставит на рынок жилплощадь по цене, близкой к рыночной, это затянет процесс реализации объекта.

Человеку, который не слишком хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости, самостоятельно будет сложно определить как рыночную, так и ликвидационную стоимости имеющегося у него в собственности жилья. «Практически на каждом сайте недвижимости сегодня имеется онлайн-калькулятор, который, анализируя введенные пользователем данные, определяет стоимость квартиры, – говорит Инна Игнаткина. – Однако нужно понимать, что такие программы не учитывают ряд ценообразующих факторов и нюансов, а потому настоящую цену так высчитать нельзя. Недаром опытные оценщики и риэлторы всегда стараются выехать на объект и осмотреть его лично, чтобы учесть все особенности жилья, начиная от транспортной доступности, заканчивая качеством ремонта в квартире. Поэтому в ходе подготовки к серьезной сделке рекомендуется обращаться к профессионалам».

Читайте так же:  Список визовых центров германии в россии

Оценка квартиры для ипотеки

23 октября 2015

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Необходимость представления оценочной стоимости залога указана в законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При рассмотрении заявки на ипотеку банку важно знать, какую максимальную сумму он может выдать заемщику, сохраняя при этом собственные риски минимальными. Размер ипотечного кредита, который может одобрить банк, зависит не только от платежеспособности заемщика, но и от стоимости залога по кредиту. При ипотечном кредитовании залогом выступает приобретаемая недвижимость, поэтому необходимо провести независимую оценку приобретаемой квартиры. Станислав Бородин, коммерческий директор ООО «Центр Юридического Обслуживания» объяснил, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке:

«Прежде всего, оценка квартиры необходима для определения рыночной стоимости недвижимости, которая напрямую влияет на сумму кредита. В период активного кредитования на рынке недвижимости 2005-2008 годов не редки были случаи мошеннических схем, когда завышалась оценка объекта и по договору залога (ипотеки) недвижимость закладывалась, при этом кредитные обязательства не выполнялись. После обращения банком взыскания на залог выяснялось, что объект по первоначальной цене продать невозможно. Банки стараются минимизировать риски подобного рода и проверяют каждую оценку, но предпочтительней было бы выбрать другой показатель стоимости, например, кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В настоящее время изменились правила определения кадастровой стоимости недвижимости, которая в некоторых территориальных органах близка к рыночной, а порой и превышает ее. И для определения суммы кредита банки переходят на этот показатель стоимости недвижимости. Активно это проявляется для загородной и коммерческой недвижимости, но тенденция очевидна. Для квартир пока еще используют независимую оценку, так как кадастровая стоимость меняется раз в пять лет, а ситуация на рынке недвижимости нестабильная».

Задача оценки квартиры для ипотеки полностью ложится на плечи заемщика.

Как выбрать оценочную компанию?

Как правило, банки предоставляют заемщику список рекомендуемых банком оценочных организаций. Ситуацию прокомментировала адвокат правового центра «Человек и Закон» Халикова Ольга Рафаэльевна:

«В некотором смысле банки нарушают антимонопольное законодательство, «навязывая» услуги определенных оценочных компаний. У большинства банков есть проверенные партнеры, услугами которых банки пользуются при оценке залогов. Этих партнеров банк рекомендует потенциальному заемщику и это понятно: банк таким образом старается снизить собственные риски, предотвратить мошеннические схемы при оценке квартиры. Несмотря на это, для оценки квартиры заемщик вправе обратиться к любому оценщику».

Заемщик имеет право привлечь другого оценщика, но практика показывает, что у банка меньше замечаний по отчету своего партнера, соответственно, сокращается срок рассмотрения заявки. Заемщики обычно считают это нарушением своих прав. Однако можно найти другое объяснение: при получении отчета об оценке, составленного непроверенной оценочной организацией, банку требуется дополнительное время для того, чтобы проверить не только отчет, но и саму организацию на соответствие требованиям банка. Кроме того, оценщик из списка банка хорошо знаком со специфическими требованиями конкретно этого банка, поэтому в любом случае претензий к оценке квартиры для ипотеки будет меньше. Если вы все-таки решили привлечь другого оценщика, следует самостоятельно проверить его на соответствие следующим требованиям:

  • оценочная компания должна иметь в штате не менее двух оценщиков;
  • оценщики должны состоять в СРО оценщиков. С перечнем саморегулируемых организаций оценщиков и их действующими членами можно ознакомиться здесь: http://www.all-sro.ru/catalog/2/sro_ocen. Кроме того, можно запросить в компании выписку из единого государственного реестра СРО оценщиков.
  • оценщики должны иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

После того, как вы выбрали оценочную компанию, можно заключить с ней договор на оказание оценочных услуг. Как правило, оценка квартиры для ипотеки осуществляется за 1-2 дня, стоимость услуги составит от 2500 руб. для типовой квартиры.

Какие требуются документы?

Список требуемых документов для оценки квартиры для ипотеки выдаст оценочная организация. Обычно список необходимых документов включает:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (например, договор купли-продажи).
  2. Паспорт заказчика. Если заказчик и собственник – разные лица, то также паспорт собственника.
  3. Документы, выданные БТИ: выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
  4. Описание имеющихся обременений (если есть).

Список требуемых документов может изменяться в зависимости от конкретного случая.

Оценка квартиры для Сбербанка

К оценке квартиры для ипотеки Сбербанк подходит серьезнее, чем большинство банков. Хотя процедура оценки квартиры для Сбербанка не сильно отличается от оценки для других банков, есть некоторые особенности. Например, в отчете об оценке Сбербанк требует указывать год ввода дома в эксплуатацию, а также сведения о том, планируется ли капитальный ремонт дома с отселением жильцов. Такую информацию оценщику может предоставить только управляющая компания или товарищество собственников жилья. К отчету об оценке квартиры для ипотеки Сбербанк предъявляет также специфические требования, известные только сотрудникам банка и оценщикам-партнерам.

Возможные проблемы для заемщика

При оценке квартиры для ипотеки банк чаще всего требует определения двух видов стоимости: рыночной и ликвидационной.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная стоимость продажи квартиры на открытом рынке, когда стороны сделки не находятся под влиянием особых обстоятельств.
Ликвидационная стоимость – это стоимость, по которой квартира может быть продана банком максимально быстро в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредиту.

Естественно, банк обычно интересуется именно ликвидационной стоимостью. Как правило, ликвидационная стоимость меньше рыночной.

Пример расчета рыночной и ликвидационной стоимости квартиры при помощи сервиса онлайн оценки недвижимости:

Бывают случаи, когда определенная оценщиком стоимость, не позволяет взять кредит на сумму, необходимую для покупки выбранной квартиры. Из этой неприятной ситуации может быть несколько выходов: попробовать убедить продавца снизить цену, обратиться в другую оценочную компанию или найти другую квартиру.

Узнать рыночную стоимость квартиры самостоятельно можно при помощи сервиса «Проверь своего риэлтора». Этот сервис предназначен для физических лиц, желающих получить независимую оценку стоимости квартиры для аргументации цены при покупке или продаже.

Читайте так же:  Правила и порядок замены прибора учета электроэнергии (электросчетчика)

А для профессиональных оценщиков разработан онлайн-сервис estimatica.pro


Статью подготовила Наталья Ничкова

При расчете стоимости квартиры была применена корректировка на торг, которая учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров между продавцом и покупателем.

От 3 618 000 (Три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч рублей) до 3 955 000 (Три миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч рублей)

Средняя стоимость может составлять: 3 780 000 (Три миллиона семьсот восемьдесят тысяч рублей)

Ликвидационная стоимость недвижимости как представитель стоимостей рыночного типа

Если клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже — это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации» (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).

Ликвидационная стоимость (Liquidation Value) относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки. Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.

Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.

Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.

Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:

1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).

К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но тем не менее стоимость должна идентифицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденности продажи.

В методической литературе часто различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация (определяется Orderly Liquidation Value) проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация предполагает разработку календарного графика ликвидации активов. Принудительная ликвидация (Forced Liquidation Value) означает возможно более срочную распродажу активов, и естественно, она предполагает получение меньшей стоимости. При вынужденной (принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда очень значительно, и может составлять 1—3 месяца.

Но здесь видится нарушение логики: если эта пара ликвидации различается по срочности (второй признак) проведения процедуры ликвидации, то почему это не отражается в названиях? Первое название — упорядоченная — означает лишь наличие жесткого графика ликвидации, а вовсе не ее неторопливость. Второе название вообще говорит о вынужденности (первый признак), как будто бы упорядоченная ликвидация не является таковой? Эта терминологическая абсурдность может быть снята, если при сравнении по временному признаку использовать понятия: ликвидация в приемлемые сроки (сравнимые с типичными в определении рыночной стоимости) и ускоренная (форсированная ) ликвидация.

Существует принципиальное отличие ликвидационной стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости недвижимости из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и. кроме того. спектр ликвидационных затрат для предприятия значительно шире. Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов. В состав суммарных затрат на ликвидацию бизнеса входят:

— административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
— выходные пособия и выплаты:
— расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организацию распродажи, комиссионные, перевозку продаваемых активов и пр.

При определении ликвидационной стоимости недвижимости учитываются затраты на ликвидацию (расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организация распродажи, комиссионные агентам по распродаже и др.).

Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, затем дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, отражающей ликвидность активов и учитывающей связанный с процедурой ликвидации (как вынужденной продажи) риск.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от 0 до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации.

Иногда на основе ликвидационной» стоимости рассчитывается залоговая стоимость, которая используется бри кредитовании (под залог недвижимости).

Утилизационная стоимость — вид стоимости объекта, определяемый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источники


  1. Научные воззрения профессоров Пионтковских (отца и сына) и современная уголовно-правовая политика. — М.: Статут, 2014. — 432 c.

  2. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.

  3. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
Что такое ликвидационная стоимость квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here