Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

Самое важное в статье: "Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества" с комментариями и выводами профессионалов. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то на них всегда может ответить наш дежурный юрист.

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Всего несколько лет назад на российском рынке появился новый банковский продукт — ипотека на коммерческую недвижимость. Хотя для нас это явление достаточно новое, западные компании уже давно оценили его по достоинству. Давайте подробнее рассмотрим этот вид коммерческого кредитования, его особенности, преимущества и недостатки.

Недвижимость для бизнеса

Если вы решили открыть собственное дело или расширить уже существующий бизнес, вам может понадобиться дополнительное помещение. Конечно, если у вас есть необходимая сумма, можно сразу приобрести желаемое. Если же денег нет, единственная возможность приблизиться к цели — кредит. Коммерческая ипотека — это долгосрочный банковский заем на приобретение нежилого помещения для ведения бизнеса. С помощью такого кредита можно купить офис, склад, торговое или промышленное помещение.

Обычно в подобной банковской услуге нуждаются молодые люди, только начинающие свою деятельность, И индивидуальные предприниматели, планирующие расширение бизнеса. Кроме того, воспользоваться подобным предложением могут граждане, обеспечивающие себя работой самостоятельно: нотариусы, адвокаты. Им необходимо иметь офис для приема граждан. Также услугой могут воспользоваться граждане, желающие выгодно вложить свободные денежные средства. Приобретя в ипотеку объект коммерческой недвижимости, можно выгодно сдавать его в аренду.

Правовые вопросы

Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования. Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов. В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.

С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.

Условия кредитования

Поскольку ипотека под залог коммерческой недвижимости для российских банков — дело достаточно новое, условия получения такого займа в разных финучреждениях могут сильно различаться. Но, рассмотрев несколько подобных предложений, можно вывести перечень условий для среднестатистического заемщика. Выглядит он так:

  • сумма кредита — от 1 до 100 миллионов российских рублей;
  • валюта кредитования: рубли, доллары, евро;
  • процентная ставка — от 10 до 15,5 % для физлиц, до 20 % — для юридических лиц;
  • первоначальный взнос — не менее 20 % от стоимости объекта;
  • срок займа — от 5 до 10 лет;
  • обязательное страхование утраты или повреждения объекта.

При этом нужно будет дополнительно доказать, что ваш бизнес существует не менее полугода и является вполне успешным, приносит прибыль. Как видите, для успешного предпринимателя условия вполне приемлемые. Вопросы может вызывать немалая процентная ставка. Но если учесть, что срок ипотеки довольно небольшой, то становится ясно, что переплатить много вы просто не успеете.

Требования к помещению

Ипотека под коммерческую недвижимость в России — не очень распространенное явление. Банки подходят к этому вопросу со всей осторожностью. Прежде всего это касается требований, предъявляемых к объекту недвижимости.

Их довольно много:
  1. Прежде всего, помещение или отдельно стоящее здание должно находиться в том регионе, где предоставляется такой вид ипотеки.
  2. Площадь помещения — не менее 150 м 2 .
  3. Здание не может быть передвижным, оно должно относиться к капитальному строительству.
  4. Помещение должно соответствовать целевому назначению. Например, если заемщик занимается сельским хозяйством, то приобретаемое помещение может быть складом, амбаром, свинарником и так далее. Приобрести помещение для обустройства паркинга в этом случае не получится.
  5. Помещение должно быть юридически «чистым». Кадастровый номер, техническая документация и другие правоустанавливающие документы должны быть в норме.
  6. Недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц.
  7. Земля, на которой строится (или находится) объект, должна принадлежать заемщику на правах собственности или долгосрочной аренды. В последнем случае банк потребует гарантий, что по окончании срока аренды участок перейдет в собственность заемщика.
  8. Стоимость помещения должна соответствовать рыночной. Этот факт должен быть подтвержден актом оценки не более чем шестимесячной давности. Оценку должен проводить независимый эксперт.
  9. Предмет ипотеки должен быть непременно застрахован.

Как видите, список требований довольно большой. Поэтому банки, старательно развивающие данное направление, чаще всего имеют перечень объектов, соответствующих всем требованиям и готовых к продаже. Под помещения из такого списка получить ипотеку не составит труда.

Требования к заемщику

А вот к лицам, желающим взять коммерческую ипотеку, требований предъявляется гораздо меньше. Основные критерии такие:

  • заемщик является резидентом РФ;
  • возраст — от 21 до 70 лет (на момент окончания срока ипотеки);
  • срок жизнедеятельности компании (бизнеса, ИП) — 6 месяцев (12 — для сезонного бизнеса).

Для оформления ипотеки на объект недвижимости коммерческого назначения вам понадобится:
  • заявление на оформление кредита;
  • анкета (своя для каждого банка);
  • учредительные и регистрационные документы для вашего бизнеса;
  • документы, подтверждающие хозяйственную деятельность;
  • финансовые отчеты.

Конечно, список может немного отличаться. Полный перечень вам укажет менеджер кредитного учреждения при оформлении ипотеки.

Бизнес-ипотека для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц — и вовсе новое понятие для российских банковских учреждений. Прежде всего подобную услугу предоставляют крупные банки:

Также обратиться можно и в другие учреждения:

  • «АбсолютБанк».
  • «Москоммерцбанк».
  • «РосБанк».
  • «Русский Ипотечный банк».
  • «ВТБ 24».
  • «СОЮЗ АКБ».
  • «ПромТрансБанк» и другие.

Каждый из них предлагает свои условия получения денег, а вот список документов у всех примерно одинаков:
  • паспорт, ИНН;
  • военный билет (если есть);
  • копии документов о семейном положении;
  • справка о доходах и из налоговой инспекции;
  • документы, подтверждающие наличие счетов, акций, облигаций, и другие доказательства платежеспособности;
  • лицензия на предпринимательскую деятельность;
  • экспертный отчет об оценке имущества, его рыночной стоимости;
  • документы о страховании объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости или договор аренды;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
  • другие документы по требованию банка.

Преимущества

Конечно, основной плюс, который предлагает коммерческая ипотека — приобретение собственного бизнес-помещения в короткие сроки. Это очень важно. Ведь наличие собственного офиса, торгового зала или другого помещения делает предпринимателя независимым от изменения цен на аренду и других неприятных моментов. Конечно, ипотека не освобождает от обязанности ежемесячно уплачивать довольно большую сумму. Но это уже будут платежи за личную недвижимость, а не аренда. Совсем другое дело, не правда ли?

Читайте так же:  Может ли генеральный директор оао приступить к своим обязанностям

Еще одним преимуществом является то, что многие банки предоставляют довольно большой срок кредитования — до 10 лет. Иногда можно оформить бизнес-ипотеку даже без первого взноса. Правда, для этого понадобится предоставить банку дополнительный залог.

Многие банки практикуют также досрочное погашение без штрафных санкций, а также отсрочку в погашении основного долга сроком до полугода.

Недостатки

Как и любой другой кредит, коммерческая ипотека, несомненно, имеет и недостатки. К основным можно отнести такие:

  • отсутствие четкого законодательного регулирования;
  • отсутствие у многих банков достаточной практики, ипотечных схем, четко установленных лимитов риска и так далее;
  • наличие спорных моментов при оформлении земельного участка в качестве залога в тех случаях, когда приобретается целое здание;
  • явно завышенный объем требуемых документов;
  • необходимость проведения и оплаты дополнительных процедур: страхование, экспертиза, оценка стоимости и так далее; все это влечет за собой долгий срок оформления и дополнительные расходы.

Особенности кредитования для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц также имеет свои особенности. Например, в законе содержится прямая норма, запрещающая оформление закладной до регистрации сделки. Это довольно большой риск для финансового учреждения. Получается, что банк сначала дает деньги на покупку, затем приобретается недвижимость, и только потом она может выступать залоговым имуществом. Кредитным учреждениям приходится идти на дополнительные ухищрения. Деньги в этом случае часто помещаются в банковскую ячейку, принадлежащую этому финучреждению, или поступают на особый аккредитив без возможности отзыва.

Существует и еще одна сложность. Коммерческая недвижимость, как известно, имеет балансовую стоимость. Она обычно значительно ниже рыночной цены. В этом случае у продавца возникает налогооблагаемая прибыль. Покупателю также неинтересно прописывать в договоре истинную стоимость помещения, ведь сумма налога в этом случае будет намного больше. А вот банку рыночная цена как раз очень важна. В противном случае часть займа не будет покрываться стоимостью залогового имущества.

Для оформления ипотеки на бизнес-недвижимость юрлица должны приготовить:

  • бухгалтерский отчет о прибыли/убытках;
  • анализ товарно-денежного оборота фирмы как минимум за 6 месяцев;
  • сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • информацию банка о состоянии счетов предприятия;
  • сведения об основных средствах;
  • информацию о действующих кредитных сделках, других видах договоров;
  • другие документы на усмотрение банка.

Схемы оформления

Поскольку коммерческая ипотека не имеет четкого законодательного регулирования, подобные сделки для банков довольно рискованны. Существуют три основные схемы оформления, помогающие свести риск и к минимуму.

  • стороны заключают договор купли-продажи;
  • покупатель вносит первоначальный взнос, а банк гарантирует выплатить остальное после оформления залога;
  • покупатель регистрирует право собственности;
  • оформляется залог, и покупателю выплачивается недостающая сумма.
  • покупатель отдает продавцу первый взнос;
  • помещение передается в залог банку;
  • проводится регистрация смены собственника, заключается договор купли-продажи;
  • продавец получает остаток суммы, несмотря на то, что регистрационные мероприятия продолжаются.
  • регистрируется отдельное юрлицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
  • за кредитные средства покупатель приобретает права владения этим юрлицом;
  • после выплаты кредита покупатель может переоформить право собственности на себя.

Чтобы полностью контролировать прохождение сделки, заемщику чаще всего предлагают представление его интересов. Таким образом, представитель банка берет на себя согласование всех вопросов и общение в различных службах. Это позволяет заемщику не только сэкономить время, но и снизить риски на всех этапах процесса.

Плюсы и минусы ипотеки

На квартиру можно копить годами. Но есть другой вариант — купить жильё, взяв ипотечный кредит в банке.

Копить деньги удаётся не всем, поэтому всё большее число граждан задумываются об ипотеке.

Давайте вместе разбираться в плюсах и минусах ипотеки в России.

Что такое ипотека?

Ипотека – это разновидность кредитного продукта, подразумевающего под собой систему долгосрочных взносов по займу. Ипотечный кредит выдаётся на покупку жилья со сроком погашения до 30 лет.

При оформлении ипотеки банк выдаёт не полную сумму стоимости жилья. От 10 до 30% заёмщик должен внести из собственных денег в качестве первоначального взноса. Остальную часть выдаёт банк.

Плюсы ипотечного кредитования влекут за собой востребованность данного вида займа среди россиян, но есть ряд нюансов, которые стоит учесть перед принятием столь значимого решения, как ипотека.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Оценка плюсов и минусов ипотечного кредитования — важный этап на пути к принятию решения: брать или не брать жилищный заём. К сожалению, наряду с очевидными достоинствами, ипотека содержит и недостатки, о которых нельзя забывать.

Полное понимание положительных и отрицательных сторонах приобретения жилья с помощью ипотечного кредита позволяет обычному гражданину принять правильное для своей ситуации решение.

[2]

Плюсы оформления ипотеки

Главное достоинство ипотеки – это возможность приобретения квартиры или жилого дома гражданину, у которого нет на руках необходимой суммы.

Для тех, кто не хочет проживать вместе с родителями или снимать жильё, ипотечный кредит — это единственная возможность приобрести собственные квадратные метры.

Оформляя ипотеку, заёмщик становится своего рода инвестором. Стоимость недвижимости растёт на рынке с каждым годом, поэтому скопить нужную сумму обычному гражданину со средней зарплатой почти нереально.

Но если, оформив ипотеку, заёмщик через некоторое время собрал определённую сумму, то кредит можно закрыть досрочно. А впоследствии, продав квартиру, собственник ещё и выручит за неё более крупную сумму.

Ипотечную квартиру можно обустраивать на свой вкус, делать любой ремонт, перепланировку и всё, что вписывается в законные рамки.

Сразу после регистрации сделки, заёмщик становится собственником жилья и вправе проживать на приобретённой жилплощади, сдавать её в аренду, прописывать родственников.

[3]

Единственное, чего нельзя делать с ипотечной недвижимостью – это отчуждать, т. е. продавать, обменивать, дарить или завещать. Всё это доступно только после полного погашения задолженности по жилищному займу.

Помимо всего, существуют различные государственные программы поддержки заёмщиков, как то:

  • военная ипотека,
  • «жильё молодой семье»;
  • ипотека с господдержкой и пр.

Такие программы позволяют оформить ипотеку на льготных условиях и существенно сэкономить на процентах.

Для тех, кто не может воспользоваться госпрограммой, предусмотрены налоговые вычеты. Любой заёмщик по завершении выплат вправе оформить налоговый вычет на сумму основного долга и по выплаченным процентам («возврат процентов по ипотеке»). Также можно частично погасить задолженность материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заёмщикам.

Тем, кто приобрёл жильё в ипотеку несколькими годами ранее (а ставки в то время были гораздо выше), предоставлена возможность рефинансирования кредита. Заёмщик может перевести кредит в другой банк, предлагающий сниженную ставку.

Читайте так же:  Как доказать что завещание недействительно и что будет если его признают таковым

Плюс ипотеки ещё в том, что банк, перед тем как выдать заёмщику средства, тщательно проверяет выбранное им жильё по всем параметрам. Поэтому риск мошенничества с квартирами в данном случае практически отсутствует.

В целом ипотечное кредитование содержит немало плюсов. Однако перед подписанием договора заёмщику стоит знать и о минусах оформления ипотеки.

В чём минусы ипотеки?

Основным минусом ипотечного, как и любого другого кредита, является переплата. Это деньги, которые необходимо вернуть банку в виде процентов за пользование кредитом.

Уровень ставок по ипотеке уже ниже, чем ранее, но всё же достаточно высок; в некоторых случаях переплата может доходить до 100% от суммы кредита.

Другим финансовым минусом являются дополнительные расходы, которые несёт заёмщик, такие как:

  • ежегодное страхование недвижимости, а также различных рисков;
  • оплата услуг оценщика и нотариуса;
  • комиссии банка (за открытие счёта, выдачу средств и пр.).

До тех пор, пока обязательства заёмщика перед банком не выполнены в полном объёме, жильё нельзя продавать, дарить, обменивать, поскольку оно находится в залоге у банка. И это тоже существенный минус ипотеки.

Недвижимость, которая приобретается, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Если заёмщик вдруг перестаёт платить по кредиту, то банк вправе изъять жилплощадь и продать её в счёт погашения оставшегося долга. Поэтому у заёмщика всегда есть риск потерять недвижимость в случае неуплаты.

Моральное и финансовое обязательство, которое висит над заёмщиком и приводит зачастую к психологическому дискомфорту, – ещё один минус ипотечных займов. И если одни люди переносят состояние «вечного должника» спокойно, то для других это становится тяжким обременением, давящим на психику.

Именно поэтому человеку, планирующему оформить ипотеку, стоит серьёзно взвесить все «за и против», может быть, даже посоветоваться с психологом и только потом принимать такое ответственное решение, как ипотечный кредит.

[1]

Минусы и плюсы ипотеки в Сбербанке

Несмотря на авторитетность и популярность Сбербанка в России, ипотека здесь, как и в других кредитных учреждениях, тоже имеет свои достоинства и недостатки.

Среди положительных сторон можно выделить:

  • Широко развитую сеть отделений Сбербанка: филиалы есть повсюду, даже в небольших посёлках.
  • Более низкие ставки, чем в других банках.
  • Отсутствие комиссий.
  • Наличие программ, позволяющих оформить ипотечный кредит с использованием господдержки.
  • Более высокий возрастной порог: заём на квартиру в Сбербанке могут получить граждане, которым на момент возврата кредита будет не более 75 лет.
  • Возможность получить заём всего по 2 документам.
  • Ипотека оформляется индивидуальным предпринимателям и пенсионерам.
  • При расчёте дохода учитывается не только зарплата, но и другие подтверждаемые официально источники.
  • Простой в использовании и доступный интернет банк.
  • Помимо того, среди плюсов Сбербанка многие отмечают калькулятор ипотеки. Эта простая программа позволяет в дистанционном режиме определить ключевые параметры кредита. Такой подход даёт возможность соискателям кредита понять, на какую сумму и на какой срок они могут рассчитывать.

    Как и у всех банков, в Сбербанке также имеется несколько недостатков. Судя по отзывам, клиентов данного банка не устраивают:

    • Довольно жёсткие требования к соискателям: людям с запятнанной кредитной историей получить жилищный заём не удастся.
    • Весьма придирчивое изучение пакета документов заявителя: нередко банк запрашивает дополнительные справки и договора.
    • Довольно длительное рассмотрение заявки и принятие решения.

    В целом можно сказать, что недостатки ипотеки в Сбербанке не очень существенные. Стоит также знать и о том, что самые выгодные условия оформления ипотеки Сбербанк предлагает зарплатным клиентам и владельцам крупных депозитов.

    Выгодно ли брать ипотеку в 2019 году?

    Если сравнивать нынешние условия оформления ипотеки с ситуацией в прошлом, то в текущем 2019 году брать ипотеку, безусловно, выгодно.

    К примеру, ещё в 2014—2016 годах процентная ставка по ипотечному договору составляла от 12% и выше, то сейчас данный показатель гораздо ниже; и тенденция к снижению ставки продолжается, что делает ипотеку более выгодным и доступным вариантом для приобретения жилья.

    В 2019 году ставка по ипотеке находится в диапазоне от 7% до 11%. При покупке жилой площади в более, чем 1 миллион рублей, 2-3 процента играют существенную роль, отражаясь на платежах и конечной переплате.

    Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас – самое подходящее время для оформления ипотеки тем, кто не может и не хочет долго копить на собственное жильё.

    Рекомендации потенциальным заёмщикам

    Ипотека будет определять бюджет заёмщика длительный период времени, поэтому к такому шагу нужно отнестись серьёзно.

    Желающим оформить ипотеку стоит обратить внимание на несколько моментов:

  • Подумайте о своем бюджете на 5-25 лет вперёд. Постарайтесь предусмотреть возможные форс-мажорные ситуации и оценить свою платёжеспособность в такие моменты. Сможете ли вы вносить платежи, если на како-то отрезок времени потеряете трудоспособность?
  • Определитесь с объектом недвижимости. Следует отчётливо понимать, что приобретаемое жильё будет в залоге у банка и продать или обменять его не получится.
  • Выбирайте банк обдуманно, акцентируя внимание на условиях кредитования. Уточните наличие дополнительных расходов: страхование, комиссии, штрафы и пр.
  • Изучите кредитный договор. Стандартные образцы договора предлагаются на сайте любого банка. Важные пункты договора — процентная ставка и условия её увеличения, неустойки, требования к последующему страхованию, условия пользования приобретаемой квартирой, а также полного или частичного досрочного гашения.
  • Обязательно потребуйте предоставить полную стоимость кредита. В этом документе вы увидите реальную ставку.
  • Если ваш выбор пал на новостройку, попросите у банка список аккредитованных объектов. Это гарантия, того, что банк проверял застройщика и у него имеются все необходимые документы, разрешающие строительство.
  • В целом плюсов у ипотеки намного больше, чем минусов. И если подойти к оформлению ипотеки без излишних эмоций, но с определённой долей расчётливости и практицизма, придерживаться рекомендаций, представленных в нашей статье, то ипотечный кредит не станет тяжёлой ношей для вас и вы обретёте своё жильё, минуя психологический и финансовый дискомфорт.

    Что такое коммерческая ипотека?

    Коммерческая ипотека — это кредитный продукт, который широко используется в зарубежных странах. В России же он новичок и только набирает обороты.

    Коммерческая ипотека – это вид целевого кредита, который предоставляется банком на приобретение коммерческой (нежилой) недвижимости.

    Что относится к коммерческой недвижимости?

    К коммерческой недвижимости может быть отнесено:

    • помещение под производство или склад;
    • строение или часть его для устройства офиса.

    Из-за того, что коммерческая ипотека сравнительно недавно появилась в России, предоставляют данный кредит на покупку коммерческой недвижимости далеко не все банки. Но если по определенным причинам ни один из банков, предоставляющих такой кредит, не подходит предпринимателю, можно смело обращаться в любой другой банк или кредитную организацию. Учитывая глобальность подобной сделки, почти каждая организация, занимающаяся кредитованием, рассмотрит заявку на индивидуальных условиях.

    Читайте так же:  Беднейшие страны мира список по рейтингу бедности

    Преимущества коммерческой ипотеки для бизнесмена

    Начиная или развивая свой бизнес, вопрос о помещении для него встает обязательно. В зависимости от специфики бизнеса, это может быть помещение под офис или склад, магазин или производство. Высокая стоимость таких коммерческих площадей, заставляет рассматривать вариант с арендой, так как помещение не единственная статья расходов для осуществления предпринимательской деятельности.

    Аренда помещения имеет ряд недостатков, в сравнении с коммерческой ипотекой

    Оформляя ипотеку под коммерческую недвижимость, предприниматель точно знает, сколько и когда он будет выплачивать денежных средств. Арендатор же может в любой момент изменить условия аренды, повысив ее стоимость.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Взносы арендной платы будут несколько меньше ежемесячных взносов по кредиту, однако, при кредите на покупку коммерческой недвижимости — это вложение денег в актив, который не потеряет своей ценности и через 10 лет. Аренда же это просто статья расходов, без каких-либо перспектив.

    Арендатор может в любой момент отказать в аренде. В таком случае у фирм, работающих в сфере услуг или торговли, может произойти потеря значительной части клиентов. Клиентам будет неудобно посещать новый офис или магазин. Это может существенно сказаться на финансовых делах фирмы. Для производственных организаций, использующих сложное оборудование, такой поворот событий потребует дополнительных затрат на переезд и монтаж оборудования. На значительный срок остановится производство.

    Преимущество коммерческой ипотеки для банка

    Для банка коммерческая ипотека выгодна крупностью сделки и низким риском, так как в залоге у него находится кредитуемый объект. Помещение, пригодное в качестве коммерческой недвижимости, как правило, в цене с годами только растет.

    Недостатки коммерческой ипотеки

    Недостатки вытекают из ее новизны и «необкатанности» на территории РФ:

    1. Нет законодательной базы.
    2. Каждый банк выставляет свои условия.
    3. Как правило, предоставляется на короткий срок (не более 10 лет).
    4. Высокая процентная ставка, в сравнении с жилищной ипотекой.

    И, несмотря на недостатки и недоработки этого вида кредита, для малого и среднего бизнеса коммерческая ипотека остается весьма актуальной и привлекательной. Так как процентная ставка на другие виды кредитов для этой категории бизнеса еще выше.

    Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

    Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос. На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни. А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

    Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране. Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом. Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !

    Особенности коммерческой ипотеки

    Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

    Преимущества коммерческой ипотеки

    Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

    • возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
    • получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
    • возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
    • при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

    Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

    Требования к заемщику

    Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

    1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
    2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
    3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
    4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
    5. Хорошая кредитная история.
    6. Отсутствие обременительных обязательств.
    7. Наличие страховки.

    Необходимые документы:
    • анкета банка-кредитора;
    • заявка на кредит;
    • учредительные документы;
    • финансовая отчетность;
    • регистрационные бумаги;
    • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

    Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

    Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

    • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
    • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
    • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
    • выписка из Росреестра;
    • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
    • технический паспорт объекта.

    Схемы оформления

    Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

    Схема первая:

    1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
    2. Выбор объекта недвижимости.
    3. Подача документов кредитору.
    4. Рассмотрение банком заявления.
    5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
    6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
    7. Регистрация права собственности на помещение.
    8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
    9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

    Схема вторая:

    1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
    2. Недвижимость передается банку в залог.
    3. Регистрация права собственности на недвижимость.
    4. Оформление договора купли-продажи.
    5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

    Схема третья:

    1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
    2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
    3. Покупатель выплачивает заем.
    4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

    Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

    Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас. Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам. Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.
    Читайте так же:  Что такое выписка из домовой книги и где ее можно получить

    Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг. Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья. С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

    Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

    Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

    Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

    Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

    Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

    Заключение

    Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит, необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

    С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

    Не нашли ответа на свой вопрос?
    Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

    Смотрите видео по теме статьи

    Ипотека для предпринимателей

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →

    Коммерческая ипотека для юридических лиц

    Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

    Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

    Особенности коммерческой ипотеки

    Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

    Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

    Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

    Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

    Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

    Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

    • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
    • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
    • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
    • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
    • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
    • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

    Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

    • Срок кредитования до 10 лет.
    • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
    • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

    Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

    • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
    • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
    • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

    Особенности рынка коммерческой недвижимости

    На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

    Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

    Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

    Читайте так же:  В какой стране русским легко получить гражданство

    С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

    При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

    Требования к заемщику и необходимые документы

    Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:
    • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
    • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
    • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
    • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

    Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

    • Заявление на предоставление кредита.
    • Анкета.
    • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
    • Документы по хозяйственной деятельности.
    • Финансовая отчетность.

    Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

    Порядок и схемы оформления кредита

    Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

    Оформление ипотеки по схеме №1

    Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:
    1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
    2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
    3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
    4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
    5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

    Оформление ипотеки по схеме №2

    Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

    1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
    2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
    3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
    4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

    Оформление кредита по схеме №3

    Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:
    1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
    2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
    3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

    Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

    Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

    Коммерческая ипотека без первоначального взноса

    Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

    Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

    В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

    Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

    Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

    Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

    Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

    Источники


    1. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.

    2. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.

    3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
    Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here